中秋國(guó)慶假期前夕，建發(fā)物業(yè)正式向港交所提交招股說(shuō)明書。緊隨恒大物業(yè)之后遞表，兩者的管理規(guī)模形成了鮮明的對(duì)比。

緊隨物業(yè)公司上市潮，往往不是皆大歡喜，而是大浪淘沙。對(duì)赴港上市的建發(fā)物業(yè)而言，也必將迎來(lái)這一階段。

市場(chǎng)化穩(wěn)步推進(jìn) 關(guān)聯(lián)方在管面積持續(xù)降低

背靠建發(fā)集團(tuán)，建發(fā)物業(yè)雖然規(guī)模較小，但卻有著穩(wěn)固的發(fā)展基礎(chǔ)。

資料顯示，建發(fā)物業(yè)成立于1995年，歷經(jīng)20余年的發(fā)展，目前業(yè)務(wù)范圍涵蓋全國(guó)10余個(gè)省、直轄市及自治區(qū)，數(shù)10個(gè)城市。截至6月30日，建發(fā)物業(yè)合同建筑面積為3959.0萬(wàn)平方米，在管面積為2165.1萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)200個(gè)。

翻閱建發(fā)物業(yè)的招股說(shuō)明書，市場(chǎng)化發(fā)展亦是其亮點(diǎn)之一。

從上市物業(yè)公司的發(fā)展來(lái)看，規(guī)模、盈利能力、市場(chǎng)化往往是資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

如果具備其中之一，就能獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可；如果具備其中之二，就能得到資本市場(chǎng)的追捧。以南都物業(yè)與新大正為例，雖然規(guī)模與盈利能力并不突出，但由于擁有較強(qiáng)的市場(chǎng)化發(fā)展能力，市盈率領(lǐng)先大部分物業(yè)公司。而新大正由于在管業(yè)態(tài)豐富、項(xiàng)目類型多樣，優(yōu)勢(shì)更為顯著，市盈率一直處在行業(yè)前列。

具體到建發(fā)物業(yè)，截至6月30日，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.52億元，毛利1.10億元，凈利0.61億元。就營(yíng)收而言，在其三大主營(yíng)業(yè)務(wù)中，物業(yè)管理服務(wù)占比維持在60%以上；非業(yè)主增值服務(wù)占比穩(wěn)中有升，接近30%；而社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)占比呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2020年上半年已不到10%。

不可忽視的是，在建發(fā)物業(yè)的在管面積中，通過(guò)市場(chǎng)化獲取的管理面積占比卻超過(guò)40%。在2017-2020年6月，建發(fā)物業(yè)在管面積分別為1580.5萬(wàn)平方米、1876.0萬(wàn)平方米、2067.2萬(wàn)平方米及2165.1萬(wàn)平方米。其中，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的在管面積占比分別為67.3%、61.5%、54.4%、55.7%，占比呈逐步下滑趨勢(shì)。

截至6月30日，建發(fā)物業(yè)在管面積中來(lái)自第三方的在管面積占比為44.3%，來(lái)自市場(chǎng)化項(xiàng)目的營(yíng)收占比為32.85%。特別是社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)方面，來(lái)自獨(dú)立第三方貢獻(xiàn)的營(yíng)收為0.20億元，在整體營(yíng)收中占比接近50%。

雖然市場(chǎng)化成果凸顯，但建發(fā)物業(yè)的人均效能、盈利能力亦需要不斷提升。

從物業(yè)管理服務(wù)的營(yíng)收構(gòu)成來(lái)看，在2017-2020年6月30日，建發(fā)物業(yè)來(lái)自住宅物業(yè)的收入分別為2.29億元、2.89億元、3.48億元、2.09億元，占比分別為75.7%、72.3%、71.6%、74.1%。同期，來(lái)自非住宅物業(yè)的營(yíng)收占比分別為24.3%、27.7%、28.4%、25.9%。

雖然2017-2019年3年間非住宅物業(yè)服務(wù)營(yíng)收占比不斷上升，但同期在管面積大幅下滑，兩者出現(xiàn)背離。招股書顯示，在2017-2019年，建發(fā)物業(yè)非住宅物業(yè)在管面積分別為382.4萬(wàn)平方米、454.2萬(wàn)平方米、274.5萬(wàn)平方米。同期，非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)營(yíng)收占比卻上升了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

來(lái)源：建發(fā)物業(yè)招股說(shuō)明書

值得注意的是，在2017-2019年，建發(fā)物業(yè)包干制收費(fèi)的服務(wù)所產(chǎn)生的物業(yè)管理收益分別占物業(yè)管理服務(wù)總收益的90.5%、91.9%、93.8%，占比持續(xù)提升；而酬金制物業(yè)服務(wù)收入則分別為0.29億元、0.32億元、0.30億元，占比分別為9.5%、8.1%、6.2%。在2019年，酬金制物業(yè)服務(wù)收入與占比雙雙下降，說(shuō)明原有或新增項(xiàng)目中收費(fèi)模式逐步以包干制為主。

而在人均效能方面，建發(fā)物業(yè)仍然有較大的提升空間。

截至6月30日，建發(fā)物業(yè)共有6978名全職員工，其中物業(yè)管理服務(wù)人員4173人，增值服務(wù)人員2389人。而在今年上半年，建發(fā)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.52億元，其中物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.82億元，占比62.3%；社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收0.42億元，占比9.4%；非業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.28億元，占比28.3%。以此計(jì)算，增值服務(wù)人員人均效能僅略高于物業(yè)服務(wù)人員人均效能，表明增值服務(wù)人員的人均效能還有很大的提升空間。

來(lái)源：建發(fā)物業(yè)招股說(shuō)明書

此外，建發(fā)物業(yè)的盈利能力也需要持續(xù)提升。在2017-2019年，建發(fā)物業(yè)毛利率分別為26.2%、23.1%、22.9%，三大業(yè)務(wù)毛利率也出現(xiàn)下滑。

獨(dú)立經(jīng)營(yíng)任重道遠(yuǎn) 區(qū)域布局尚需優(yōu)化

同其他分拆上市的物業(yè)公司類似，建發(fā)物業(yè)的獨(dú)立性存疑。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，在2017-2019年，建發(fā)物業(yè)應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)分別為14.72億元、12.90億元、13.44億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別僅為0.28億元、0.32億元、0.57億元。雖然在2020年6月30日應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)降至3.88億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物上升至13.89億元。但僅僅兩個(gè)月后，應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)大幅上升至12.18億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物降至0.66億元。這也從側(cè)面印證了建發(fā)物業(yè)實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)營(yíng)獨(dú)立任重道遠(yuǎn)。

來(lái)源：建發(fā)物業(yè)招股說(shuō)明書

未來(lái)，建發(fā)物業(yè)要增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性必須要擴(kuò)大區(qū)域布局，不斷提高獨(dú)立生存能力與項(xiàng)目獲取能力。

依托建發(fā)集團(tuán)，建發(fā)物業(yè)的布局較為集中。在2017-2019年，建發(fā)物業(yè)物業(yè)服務(wù)營(yíng)收中，來(lái)自福建省的營(yíng)收分別為2.20億元、2.92億元、3.64億元，占比逐步提升，分別為72.78%、73.01%、74.83%。而在具體的城市中，來(lái)自廈門的營(yíng)收占比分別為45.46%、44.93%、46.52%。

為此，建發(fā)物業(yè)在招股說(shuō)明書中也承認(rèn)，作為廈門建發(fā)的重要間接附屬公司，憑借廈門建發(fā)資源優(yōu)勢(shì)獲得了多樣化的在管物業(yè)類型，有利于豐富自身服務(wù)維度和經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源。

而在福建省之外，上海與成都兩個(gè)城市的物業(yè)服務(wù)營(yíng)收占據(jù)主要比重。在2017-2019年，上海與成都兩個(gè)城市的物業(yè)服務(wù)營(yíng)收合計(jì)分別為6943.7萬(wàn)元、8870.9萬(wàn)元、9167.3萬(wàn)元，占比分別為22.93%、22.17%、18.85%。這也意味著，除了福建省、上海與成都兩個(gè)城市外，其他城市同期的物業(yè)服務(wù)營(yíng)收占比分別為4.29%、4.82%、6.32%。

由此可知，隨著物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，如何走出舒適區(qū)并開(kāi)辟新的發(fā)展空間，正成為建發(fā)物業(yè)亟需解決的問(wèn)題。

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