??資本市場歷來不缺好的標(biāo)的，最近三年，他們普遍瞄準(zhǔn)的新對象是物業(yè)公司。

??房企的爭奪戰(zhàn)也正由房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)。經(jīng)歷2019年的上市爆發(fā)期，疫情特殊節(jié)點下，物業(yè)IPO的熱潮依然高漲。

??克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，開年至今，共有16家房企計劃分拆物業(yè)平臺赴港上市。其中，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活已經(jīng)成功掛牌；正榮服務(wù)、第一服務(wù)、卓越物業(yè)等8家還在趕往上市的途中。

??疫情防控催使物業(yè)價值加速重構(gòu)，一路走高的估值以及不斷上漲的股價，是房企熱衷分拆物業(yè)上市的原動力。一個特殊現(xiàn)象是，無論市值表現(xiàn)還是估值層面，越來越多的物業(yè)公司正逐步跑贏房企。

??“很多房企以為分拆物業(yè)公司上市就完事，事實上不是，上市后才是最艱辛的開始。IPO完成后，物業(yè)公司還是要回歸到專注業(yè)務(wù)。”作為一家香港上市物業(yè)公司的執(zhí)行董事，楊明（化名）說，保證公司的長久運轉(zhuǎn)，才能持續(xù)被資本市場關(guān)注，受到資本追捧。

??新商機

??“我們目前處于穩(wěn)健發(fā)展階段，品牌效應(yīng)也比較高，但估值還是有點低，行業(yè)市盈率維持在45-50倍左右，而我們還在25-30倍之間?！弊罱瑮蠲髡诜e極調(diào)整公司后續(xù)經(jīng)營策略。

??物業(yè)資本化的賽道越來越熱鬧，疫情后投資者持續(xù)看好，推動行業(yè)估值再創(chuàng)新高。

??據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)不完全統(tǒng)計，目前物業(yè)板塊的市盈率普遍介于30—50倍。其中，招商積余已經(jīng)高達115倍，綠城服務(wù)為55倍，碧桂園服務(wù)、雅生活的PE分別達到52倍、39倍。

??整體估值向好的態(tài)勢下，企業(yè)分化逐漸顯現(xiàn)，既估值超過100倍的公司，也有徘徊在5、6倍的物企。幾十倍的差距，優(yōu)勢物企大步向前，尾部公司逐漸掉隊。

??一切取決于投資機構(gòu)判斷。通常情況下，投資機構(gòu)內(nèi)部會建立起一套估值模型，有些機構(gòu)傾向于住宅管理規(guī)模足夠大，有的則更關(guān)注非住宅業(yè)務(wù)數(shù)量；有的投資者喜歡聽增值服務(wù)的故事，有的則將目光投向關(guān)聯(lián)母公司能否持續(xù)提供管理規(guī)模上。

??楊明所在的物業(yè)公司，各項業(yè)務(wù)板塊均衡發(fā)展，但無任何側(cè)重業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略導(dǎo)致估值方面沒能得到更好的釋放。

??每次與投資機構(gòu)接觸，楊明都在不停解釋，他們所關(guān)聯(lián)的母公司擁有大量優(yōu)質(zhì)土儲，普遍集中在經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，他們不缺乏母公司提供的管理規(guī)模，也擁有持續(xù)增長的基礎(chǔ)。

??楊明提到的土儲，過去很長一段時間內(nèi)都是物業(yè)公司規(guī)模擴張、估值抬升的底氣。一位頭部房企旗下物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，投資機構(gòu)對于物企估值的預(yù)判，最常見便是通過關(guān)聯(lián)房企能不能為物業(yè)公司帶來規(guī)模擴張，（非關(guān)聯(lián)交易的）收入擴張能達到多少來進行。

??一個特殊點在于，楊明公司所依賴的這部分土儲，更多是舊改項目，轉(zhuǎn)換周期較長。不過，周期長釋放出的一大好處是，隨著年限推移，后續(xù)的土地價值以及管理費單價反而有所提升。于是，在這一輪與資本市場的對話中，楊明強調(diào)，相比之下，他們公司的增長持續(xù)力能更持久。

??對于增長持續(xù)性的堅持，另一重源于疫情為物業(yè)帶來的商機?！皬哪壳暗恼?、財政補貼流向來看，疫情防控在某些方面凸顯出物業(yè)行業(yè)的價值和重要性，物業(yè)公司作為一個生活必需品或者生活服務(wù)商的定位更清晰了?！睏蠲髡f，疫情中，物業(yè)公司通過輸出服務(wù)來獲取更多酬勞，進而呈現(xiàn)出現(xiàn)金流更加穩(wěn)定，業(yè)績預(yù)期向好，受經(jīng)濟周期及其他公共衛(wèi)生事件影響較小的特性，資本對這個行業(yè)的追逐因此進一步加速。

??如果說，2014年是資本市場發(fā)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)價值的元年，那么，2020年絕對是社會認(rèn)可物業(yè)行業(yè)價值的一年。

??“過去我們談危機，常常說風(fēng)險之中有機會，今年疫情帶給物業(yè)行業(yè)的恰恰就是這種機會。這個時間內(nèi)，物業(yè)行業(yè)并不存在復(fù)工的問題，從經(jīng)營角度來看，收入不會受太大影響。”上述頭部房企旗下物業(yè)公司負(fù)責(zé)人稱，疫情中物業(yè)公司的表現(xiàn)得到相關(guān)政府部門和業(yè)主的一致認(rèn)同，也讓社會感覺到，配備物業(yè)服務(wù)的園區(qū)或社區(qū)是必要的。

??今年兩會期間，全國推出3.9萬個老舊小區(qū)整改計劃，這些老舊小區(qū)后期的整改需要社會化專業(yè)物業(yè)服務(wù)來完善，這給行業(yè)提供了新的機會。

??事實上，除了老舊小區(qū)與老舊街道之外，過去由政府主導(dǎo)的城市公共空間業(yè)務(wù)，如環(huán)衛(wèi)、清潔、綠化養(yǎng)護、路燈管理等，正逐漸下放到物業(yè)企業(yè)身上。越來越多的物業(yè)公司涉足城市服務(wù)，業(yè)務(wù)邊界逐步向外延伸。

??“嚴(yán)格來講，如果以地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史類比，現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)所處的階段，相當(dāng)于2010年前后的地產(chǎn)行業(yè)。集中度還處于低位；得到資本市場認(rèn)可的時間僅僅5年多；由于時間短，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展也剛剛起步，這表明了，未來物業(yè)行業(yè)還存在很大的業(yè)務(wù)空間。”這位頭部房企旗下物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，投資者已經(jīng)敏銳捕捉到這一點，從長遠來看，上市物企的估值還有上升空間。

??上市潮

??最早，物業(yè)行業(yè)是作為房地產(chǎn)的一個附屬品，被資本市場所認(rèn)知的。夏琳（化名）在一家港股上市物業(yè)公司的投關(guān)部工作，日常頻繁與不同的投資者打交道，一些新的變化，正悄然顛覆她原本的判斷——

??前幾年，整個資本市場只有幾家上市物企，總市值疊加起來可能也就幾百億元，大部分分析師或投資人并未將目光聚焦在這一領(lǐng)域；但這兩年，物業(yè)上市熱潮愈演愈烈，整個物業(yè)板塊的體量一下子達到幾千億規(guī)模。“大筆資金流入這個板塊的同時，愈來愈多的投資者將物業(yè)當(dāng)做一個獨立運營的板塊進行研究分析?！?/p>

??2019年是物業(yè)企業(yè)的上市高峰期。這一年，12家物業(yè)公司或以IPO、或借殼登陸資本市場，這一數(shù)量，等同于過去五年主板物業(yè)股的總數(shù)。

??這樣的上市熱情，還維持到今年?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，開年至今，共有16家房企計劃分拆物業(yè)平臺赴港上市。其中，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活是為數(shù)不多的幸運者，已經(jīng)成功掛牌；而正榮服務(wù)、第一服務(wù)、卓越物業(yè)等8家已經(jīng)遞交上市申請材料的公司，依然在排隊等候中。

??房企分拆物業(yè)上市的熱情高漲，一方面源于持續(xù)走高的市盈率與不斷上漲的股價。根據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，去年，在恒生指數(shù)全年漲幅9.41%背景下，香港上市的20家物業(yè)股取得全年平均45.82%的漲幅。以新城悅為例，一年下來股價累計漲幅高達222.23%。

??疫情以來，物業(yè)股板塊更是全面逆勢突圍?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至4月30日，相較2019年末收盤價，平均漲幅為26.3%。同期恒生指數(shù)下跌12.6%。

??資本市場對這個領(lǐng)域的追捧引發(fā)房企爭相布局。建業(yè)新生活是最新一家在港交所敲鐘掛牌的物業(yè)公司，此前公開發(fā)售階段，其獲得142.52倍認(rèn)購，國際發(fā)售也獲超額認(rèn)購；而更早兩個月上市的興業(yè)物聯(lián)，香港公開發(fā)售部分錄得超額認(rèn)購約1414.06倍；鴻坤集團旗下的燁星集團，發(fā)售階段的散戶認(rèn)購數(shù)甚至接近2000倍。

??上市物企與關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)之間的市值差異化，一定程度上也加快物業(yè)的上市步伐。目前，在物業(yè)領(lǐng)域里面，碧桂園是首家市值超過千億港元的上市物企，截至5月30日，其總市值高達934.50億元（1021.94億港元），遠超眾多中小房企的市值；綠城服務(wù)的總市值達到291億元，高于其關(guān)聯(lián)房企綠城中國209億元的市值；雅生活同樣以541億元的總市值，超越母公司雅居樂的350億元。

??“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)行業(yè)之間的關(guān)系是，房地產(chǎn)開發(fā)是上游供應(yīng)商，物業(yè)行業(yè)是售后服務(wù)部門。上游供應(yīng)商是否運營得好，對物業(yè)公司會產(chǎn)生很大影響。至于物業(yè)公司對房地產(chǎn)開發(fā)會不會產(chǎn)生影響，主要得結(jié)合股權(quán)結(jié)構(gòu)進行判斷?！毕牧照f，如果房企作為母公司實控物業(yè)公司，比如雅生活、彩生活，都是從關(guān)聯(lián)房企分拆而來，財務(wù)數(shù)據(jù)必須并表到母公司之中，那么物業(yè)公司估值提升對于關(guān)聯(lián)房企的估值和市值層面能產(chǎn)生一定正向影響?！捌髽I(yè)的土地、項目資源本身就值那么多錢，一旦物業(yè)公司的市值上漲，作為母公司資產(chǎn)包的一部分，肯定帶動母公司市值上漲?！?/p>

??但諸如碧桂園、中海、時代鄰里之類通過介紹方式上市的物業(yè)公司，由于已經(jīng)從地產(chǎn)公司里面獨立出來，兩者之間是平行關(guān)系，物業(yè)公司就難以對關(guān)聯(lián)房企起到太大作用。

??不過，上述頭部房企旗下物業(yè)公司負(fù)責(zé)人提到，關(guān)聯(lián)房企和物業(yè)公司，上市之后是完全獨立的兩個條線。本來資本市場給予他們的就是兩套評估系統(tǒng)、兩套估值系統(tǒng)，不可能相互產(chǎn)生影響。

??資金流向

??6月4日，永升生活服務(wù)發(fā)布公告稱，與賣方、配售代理訂立配售及認(rèn)購協(xié)議，向賣方配發(fā)及發(fā)行共1.34億股新股份。配售價為每股11.78港元，預(yù)期此次認(rèn)購事項所得款項總額為15.79億港元。

??此前一天，綠城服務(wù)也宣布配股，按每股配售股份10.18港元的價格配售2.666億股，預(yù)計融資額約27.14億港元。

??配股動作之于內(nèi)房股，此前并非常態(tài)，2019年下半年起，這成為房地產(chǎn)行業(yè)的一種慣用融資手法。不過，在物業(yè)行業(yè)內(nèi)，這還是物企第一次集中釋放出折價配股的信號。

??配股之前一周，旭輝控股憑借收購股權(quán)以及投票表決權(quán)委托方式，獲得永升生活服務(wù)50.12%的表決權(quán)，永升生活服務(wù)也并入集團財務(wù)報表。這意味著，永升生活服務(wù)此次配股，一定程度上將與旭輝控股的財務(wù)指標(biāo)關(guān)聯(lián)到一起。

??無論是永升生活服務(wù)，還是綠城服務(wù)，兩家公司都不約而同對外表示，擬將配股所得款用于潛在并購或投資，以及作為營運資金與集團一般用途。

??楊明告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，任何融資動作，企業(yè)都是根據(jù)發(fā)展需求以及市場變化來決定。如果企業(yè)手上恰好有一些潛在標(biāo)的物在洽談，需要儲備后續(xù)資金，物業(yè)公司便會測算資金壓力，提前準(zhǔn)備好所需資金量。“配股資金的用途與IPO募資一樣，都受到證券交易所的監(jiān)管；使用范圍通常也與IPO類似，物業(yè)公司資金最大的兩個用途還是集中在股權(quán)并購和自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展上?！?/p>

??從2019年新上市物業(yè)企業(yè)募集資金用途也可一窺究竟，擬用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例從此前的50%-60%提高至約60%-70%。

??不過，這個時間點，恰好是房地產(chǎn)公司資金壓力加劇與償債的高峰期。物業(yè)公司的資金最終究竟投向何處，引發(fā)過一輪質(zhì)疑。

??“部分業(yè)內(nèi)人士可能會認(rèn)為，母公司缺錢，因此通過物業(yè)公司的融資‘補血’，這是很不負(fù)責(zé)任的判斷?！睏蠲髡f，一方面，作為兩家獨立的上市企業(yè)，無論是關(guān)聯(lián)房企，還是物業(yè)公司，財務(wù)都是透明的，每年都要單獨審計，任何資金的調(diào)度都要受到監(jiān)管。

??另一方面，從資金用途和規(guī)模來分析，地產(chǎn)公司購買一塊土地，光投標(biāo)保證金可能就要超過10個億，更別提地價款可能需要支付幾十億乃至于上百億，一個項目開發(fā)下來就是幾百億元。物業(yè)公司的這點資金體量，對于地產(chǎn)公司來說基本是杯水車薪。

??當(dāng)然，資本市場上，物業(yè)公司對于關(guān)聯(lián)房企的品牌加分肯定是存在的?！巴ㄟ^這種品牌加分，物業(yè)公司或能對房企的融資起到一種信任幫助?！睏蠲鞅硎荆Y本市場在考量一個投資標(biāo)的時，判斷標(biāo)準(zhǔn)還是在于整個上市公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，融資需要根據(jù)評級而定，最終看的還是資產(chǎn)?！叭魏稳谫Y都是一種金融手段，里面隱藏著太多條條框框和審計問題，企業(yè)必須按規(guī)定完成手續(xù)以后，才可能順利融到錢?！?/p>

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