募資七成用于擴(kuò)張犧牲毛利率的卓越商企空間有多大?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-10-20 11:28

物業(yè)股又添一員。10月19日上午，商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商——卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“卓越商企服務(wù)”）正式于港交所主板上市。與過(guò)往專(zhuān)注住宅物業(yè)的物業(yè)公司不同，卓越商企服務(wù)主要定位商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)。值得一提的是，在“大灣區(qū)商務(wù)物管第一股”光環(huán)加身之外，其公開(kāi)招股所披露的募資用途，透露出了這家物管公司新秀不小的擴(kuò)張“野心”：七成募資用于擴(kuò)張。然而面對(duì)用毛利率下滑換來(lái)的擴(kuò)張，卓越商企服務(wù)的自身項(xiàng)目?jī)?chǔ)備如何？市場(chǎng)留給它的空間與時(shí)間有多大、多久？

上市首日漲逾11%

從10月19日的股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)向“大灣區(qū)商務(wù)物管第一股” ——卓越商企服務(wù)給出了一個(gè)不錯(cuò)的回應(yīng)：上市首日，卓越商企服務(wù)開(kāi)報(bào)11.4港元，較招股價(jià)10.68港元高6.7%，盤(pán)中漲幅一度擴(kuò)大至逾11%；截至當(dāng)日午間收盤(pán)，報(bào)11.30港元每股，漲幅5.81%，總市值達(dá)135.60億港元。

卓越商企服務(wù)10月16日對(duì)外公布的發(fā)售價(jià)及配售結(jié)果顯示，該公司擬全球發(fā)售3億股股份，發(fā)售價(jià)定為每股10.68港元，預(yù)計(jì)募集款項(xiàng)凈額為30.66億港元，獲得超額認(rèn)購(gòu)651倍。

卓越商企服務(wù)是一家于1999年在深圳成立的物業(yè)公司，前身為“卓越物業(yè)”，主要為卓越集團(tuán)或第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高端商務(wù)物業(yè)提供服務(wù)。從業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，該公司在基本物業(yè)管理服務(wù)之外，也提供增值服務(wù)包括資產(chǎn)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)及特定增值服務(wù)等。而在基本物業(yè)管理服務(wù)中，商務(wù)物業(yè)為該公司收益貢獻(xiàn)的主力。據(jù)企業(yè)此前更新的招股書(shū)披露，其商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收益在2019年總收益中的占比達(dá)到65.2%。

在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，相比于2020年內(nèi)部分涉房業(yè)務(wù)企業(yè)上市首日股價(jià)的“不被投資者買(mǎi)單”，卓越商企服務(wù)之所以較受投資者認(rèn)可，一方面是因?yàn)橥顿Y者對(duì)于在港上市的物管企業(yè)持有較高預(yù)期；另一方面，則是因?yàn)樽吭缴唐蠓?wù)主要定位商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)，作為港股上市陣營(yíng)中少有的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商，業(yè)內(nèi)預(yù)期商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)在行業(yè)集中度方面仍有一定發(fā)展空間。

募資七成用于擴(kuò)張毛利連續(xù)三年下滑

根據(jù)卓越商企服務(wù)方面披露的募資用途，該公司計(jì)劃將全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約70%用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張，包括戰(zhàn)略收購(gòu)及投資；約10%用于投資先進(jìn)的信息技術(shù)系統(tǒng)；約5%用作在管物業(yè)的設(shè)施升級(jí)；約5%用作吸收及培養(yǎng)人才；約10%用作一般公司用途。

卓越商企服務(wù)家底如何？從城市布局來(lái)看，截至目前，卓越商企服務(wù)的業(yè)務(wù)主要集中在大灣區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)，尤其是高端物業(yè)占有量比較高的一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市。招股書(shū)顯示，截至2020年5月31日，卓越商企服務(wù)在34個(gè)城市擁有331個(gè)在管項(xiàng)目，總面積為2580萬(wàn)平方米，其中111個(gè)項(xiàng)目位于大灣區(qū)，總面積1170萬(wàn)平方米。

近年來(lái)規(guī)模的增長(zhǎng)，也帶來(lái)了企業(yè)營(yíng)收的上揚(yáng)。據(jù)招股書(shū)披露，2017年至2019年，卓越商企服務(wù)的收益分別為9.47億元、12.23億元及18.36億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為39.2%。同期，該公司取得的利潤(rùn)分別為1.36億元、1.56億元及2.33億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為30.9%。從企業(yè)披露的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2020年5月31日止五個(gè)月，卓越商企服務(wù)的利潤(rùn)由去年同期7700萬(wàn)元增加99.3%至1.53億元。

不過(guò)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，在規(guī)模及收益增長(zhǎng)之外，卓越商務(wù)服務(wù)近三年的毛利率呈現(xiàn)下滑之態(tài)。2017年-2019年，該公司基本物業(yè)管理服務(wù)的毛利率，已從24.6%下降至22%。

“卓越商企服務(wù)在利潤(rùn)率方面出現(xiàn)了下滑的情況，或是因?yàn)楣緲I(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以商務(wù)物業(yè)管理為主，住宅為輔，其項(xiàng)目之前的協(xié)調(diào)性和規(guī)模性低于住宅物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大的公司；其次，商務(wù)管理成本要高于住宅物業(yè)項(xiàng)目，因此導(dǎo)致了盈利能力的下降。” 同策研究院資深分析師肖云祥分析稱(chēng)，未來(lái)該公司應(yīng)加強(qiáng)管理項(xiàng)目之間的聯(lián)動(dòng)，降低成本，同時(shí)開(kāi)拓毛利率較高的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，這有利于提升公司的盈利能力。

就卓越商企服務(wù)募資七成用于擴(kuò)張，嚴(yán)躍進(jìn)指出，類(lèi)似募集資金用于擴(kuò)張，是中小企業(yè)的的一種本能，即此類(lèi)企業(yè)需要擴(kuò)大規(guī)模和擴(kuò)大影響力?！爱?dāng)然需要看到，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)比較在營(yíng)收等方面是有阻力的，若是盲目擴(kuò)張，很可能會(huì)增大成本，這是此類(lèi)企業(yè)所需要注意的地方?！?/p>

母公司資本之路曾兩度告吹

上市潮是2020年前三季度物企資本市場(chǎng)關(guān)鍵詞。來(lái)自克而瑞物管方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年三季度末，上市物企已達(dá)30家，年內(nèi)已有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)已遞表排隊(duì)等待中。據(jù)了解，卓越商企服務(wù)于今年年5月31日向港交所遞交上市申請(qǐng)，9月30日通過(guò)上市聆訊。

談及上市，卓越商企服務(wù)母公司卓越集團(tuán)與資本市場(chǎng)的接觸可謂“一波三折”。公開(kāi)資料顯示，卓越集團(tuán)先后于2007年、2009年7月啟動(dòng)赴港上市進(jìn)程，首度IPO因遭遇2008年金融海嘯和樓市調(diào)控告吹，第二次則是因?yàn)楣乐灯?，?guó)際認(rèn)購(gòu)情況不理想，使得上市計(jì)劃再度擱淺。

業(yè)內(nèi)有分析認(rèn)為，卓越商企服務(wù)的上市，除了順應(yīng)物管企業(yè)赴港上市熱潮，也是其母公司卓越集團(tuán)間接對(duì)接資本市場(chǎng)的一大契機(jī)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，卓越集團(tuán)分拆物業(yè)板塊上市，與其物業(yè)板塊具有特色、當(dāng)前物業(yè)企業(yè)上市可增加融資機(jī)會(huì)等因素有關(guān)?！吧鲜斜旧硎侵档每隙ǖ?，能為后續(xù)企業(yè)資本運(yùn)作和品牌推廣創(chuàng)造了較好的條件。當(dāng)然，物業(yè)板塊的上市，對(duì)于此類(lèi)企業(yè)的母公司本身也具有一定利好，物業(yè)服務(wù)板塊過(guò)硬，客觀上都會(huì)促進(jìn)后續(xù)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的發(fā)展?！?/p>

值得一提的是，相比拆分物企大多仍依靠母公司輸送資源的“常態(tài)”，背靠卓越集團(tuán)的卓越商企服務(wù)，近年來(lái)一直積極對(duì)外拓展，以努力減少對(duì)母公司的依賴(lài)。

招股書(shū)顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年5月31日，卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)分別占卓越商企服務(wù)在管總面積的65.3%、58.7%、43.2%及41.6%；同期，第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積的34.7%、41.3%、56.8%及58.4%。

“很明顯，今年出現(xiàn)了一波房企分拆物業(yè)登陸港交所的熱潮，主要原因是在國(guó)內(nèi)融資收緊的大背景下，房企通過(guò)拆分物業(yè)上市可從資本市場(chǎng)直接獲得融資機(jī)會(huì)?！?就卓越集團(tuán)拆分卓越商企服務(wù)赴港上市，肖云祥向北京商報(bào)記者表示，從業(yè)務(wù)來(lái)看，未來(lái)將是存量市場(chǎng)，物業(yè)管理的發(fā)展前景更為樂(lè)觀；其次，相對(duì)于地產(chǎn)公司而言是輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，受經(jīng)濟(jì)景氣度波動(dòng)影響程度較小，具有更強(qiáng)的防御能力，因此更受資本市場(chǎng)青睞。

肖云祥還表示，從以往的情況來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)上市融資后，融資金額的大部將會(huì)安排到規(guī)模擴(kuò)張中?！澳壳皝?lái)看，卓越商企服務(wù)在管面積由第三方開(kāi)發(fā)商獲取的項(xiàng)目占比在不斷提升，相信在上市獲得融資后，項(xiàng)目收購(gòu)會(huì)加劇，來(lái)自于卓越集團(tuán)在管面積占比會(huì)進(jìn)一步下降?！?/p>

就下行期的擴(kuò)張戰(zhàn)略、如何平衡規(guī)模及利潤(rùn)二者間的關(guān)系等問(wèn)題，北京商報(bào)記者嘗試聯(lián)系卓越商企服務(wù)方面。截至記者發(fā)稿，對(duì)方未有回應(yīng)。

來(lái)源：北京商報(bào)