隨著海外疫情的部分緩解和國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，房企海外融資再次發(fā)力，6月房企融資規(guī)模超預(yù)期。

　　多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，6月40家典型上市房企共完成融資金額環(huán)比上漲114.62%，其中公司債中美元債占比約8成；上半年，房企境內(nèi)外融資總額達(dá)到2019年全年融資規(guī)模的53%，雖然境內(nèi)外融資總額同比下降4個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于歷史較高水平。全球疫情下，房企融資規(guī)模端未出現(xiàn)大幅下滑，整體平穩(wěn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從6月底銀保監(jiān)會(huì)“回頭看”的工作部署看，下半年，境內(nèi)金融監(jiān)管不斷升級(jí)，境內(nèi)融資環(huán)境有收緊趨勢(shì)；同時(shí)，海外債市恢復(fù)，下半年債券融資結(jié)構(gòu)將有所變化。未來2年房企償債壓力不減，房企在融資端遇考驗(yàn)成常態(tài)。

　　6月40房企融資總額環(huán)比大漲114%

　　受疫情影響，前四月房企融資規(guī)模性跳水，隨著疫情的控制與好轉(zhuǎn)，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步平穩(wěn)，房企融資于6月回暖爆發(fā)。

　　同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月，監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計(jì)1303.56億元，環(huán)比上漲114.62%。

　　其中，債權(quán)融資金額777.78億元，占房企融資總量的59.67%，環(huán)比增加46.63%；股權(quán)融資金額為525.78億元，占總?cè)谫Y金額比重為40.33%，環(huán)比大幅增加583.33%。

　　債權(quán)融資方面，融資總額排名來看：

　　第一名是其他債權(quán)融資（包括向金融機(jī)構(gòu)借款、債權(quán)/收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、定向融資計(jì)劃、資產(chǎn)證券化等方式），融資金額達(dá)292.65億元，占融資總額的22.45%，環(huán)比上漲156.71%。

　　第二名是公司債券的發(fā)行，融資金額186.38億元，所募資金數(shù)額與上月相比2倍有余，占比融資總額14.3%。

　　第三名是境內(nèi)銀行貸款，融資金額為143.22億元，占融資總額的10.99%，環(huán)比下滑41.04%。

　　第四名是信托貸款，融資金額為85.01億元，占比6.52%，環(huán)比小幅下滑3.08%。

　　第五名是中期票據(jù)的發(fā)行，融資總額為61.4億元，占融資總額的4.71%。

　　第六名是海外銀團(tuán)貸款，融資金額9.13億元，占比0.7%。

　　值得注意的是，6月公司債中美元債比重較大，占比約8成，統(tǒng)計(jì)的11筆公司債券的發(fā)行中，有7筆境外美元債，金額為21.1億美元，換算成人民幣約149.38億元，為融信中國、雅居樂、寶龍地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、中梁控股等公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)及華夏幸福(600340,股吧)發(fā)行的高級(jí)無抵押定息債券。

　　股權(quán)融資方面，6月股權(quán)融資總額井噴，共融資525.78億元，占比融資總額40.33%，環(huán)比激增583.33%。其中，境內(nèi)再融資金額390.9億元，占6月融資總額的29.99%；海外配股融資134.88億元，占融資總額的10.35%。

　　同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，6月境內(nèi)再融資的融資金額大幅增長主要由于萬科為其收購的廣信資產(chǎn)包引入戰(zhàn)略投資者，以標(biāo)的公司50%股權(quán)收回390.4億元資金，成為今年上半年金額最高的一筆融資交易。除去萬科這筆交易來看，6月股權(quán)融資依舊大幅增長，因萬科、世茂、旭輝、綠城等多家房企為緩解借債壓力而配售新股，帶動(dòng)海外配股融資金額的攀升。

　　陳朦朦認(rèn)為，受國內(nèi)政策扶持與海外資本市場(chǎng)復(fù)蘇雙重利好的加持，短期內(nèi)中國房企融資壓力會(huì)有所緩解，境外融資窗口再次打開，房企外債發(fā)行與海外配股數(shù)量明顯增加，且融資成本也有所回落，房企將會(huì)把握境外渠道拓寬融資來源。

　　上半年整體融資規(guī)模達(dá)到去年全年53%

　　貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，房企境內(nèi)外融資折合人民幣合計(jì)約為6506億，占比2019年全年融資規(guī)模53%。境內(nèi)外融資較2019年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)，但處于歷史較高水平。全球疫情下，房企融資規(guī)模端未出現(xiàn)大幅下滑，整體平穩(wěn)，房企在債市表現(xiàn)超預(yù)期。

　　從融資結(jié)構(gòu)來看，上半年，房企境內(nèi)債市活躍，規(guī)模占比62%，占比超去年同期12個(gè)百分點(diǎn)；境外融資規(guī)模占比38%。

　　“受海外疫情影響，4月全月無新增海外債券，對(duì)整體融資規(guī)模有一定影響，但境內(nèi)債市表現(xiàn)活躍，從而對(duì)沖海外債市的短暫低迷?！必悮ぱ芯吭焊呒?jí)分析師潘浩說，5月起海外發(fā)債逐漸復(fù)蘇，同時(shí)，上半年境內(nèi)金融環(huán)境邊際寬松，房企發(fā)債踴躍。

　　在融資利率方面，從24個(gè)月周期來看，潘浩指出，2020年上半年境內(nèi)融資利率從2月起一直保持低位，境內(nèi)金融環(huán)境適度寬松，利率低位將促發(fā)部分房企借此機(jī)遇進(jìn)行債務(wù)置換，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本；境外融資利率水平長期高于境內(nèi)融資利率。從2020年6個(gè)月內(nèi)的表現(xiàn)看，境內(nèi)與境外融資利率均表現(xiàn)出先高后低，6月翹尾的趨勢(shì)，結(jié)合6月底銀保監(jiān)會(huì)“回頭看”的工作部署，下半年金融監(jiān)管升級(jí)是必然，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)下的防風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步趨嚴(yán)。

　　據(jù)了解，6月24日，銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于開展銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)亂象整治“回頭看”工作的通知》，對(duì)銀行、保險(xiǎn)、信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)領(lǐng)域提供融資提出嚴(yán)格要求。

　　在潘浩看來，境內(nèi)金融監(jiān)管不斷升級(jí)，境內(nèi)融資環(huán)境下半年有收緊趨勢(shì)；同時(shí)海外債市恢復(fù)，下半年債券融資結(jié)構(gòu)將有所變化。

　　潘浩同時(shí)指出，下半年房企債券融資償還迎高峰，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億人民幣，較上一年增加58%，部分債務(wù)集中到期，房企下半年債務(wù)償還呈高壓。未來兩年同期償債壓力劇增，尚未包含其當(dāng)年發(fā)行的短期債務(wù)（一年內(nèi)到期），目前2021年與2022年下半年的債券到期壓力已經(jīng)分別突破5000億與3000億人民幣?？梢灶A(yù)見未來2-3年債務(wù)置換與債務(wù)債融資需求將不斷增大，房企在融資端遇考驗(yàn)成常態(tài)。

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