來源：中房網(wǎng) 

臨近年末，房企在金融監(jiān)管升級的過渡期內(nèi)將面臨降負(fù)債與沖業(yè)績的雙重壓力考驗(yàn)。

貝殼研究院近日發(fā)布的《10月房企融資報(bào)告》顯示，1-10月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約10283億元，同比微增1%。但同時(shí)要注意的是，房企11月將迎來年內(nèi)的償債高峰，到期債務(wù)規(guī)模超過千億元。

貝殼研究院分析認(rèn)為，年內(nèi)境外債市在全球疫情爆發(fā)后長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，預(yù)計(jì)短期將繼續(xù)保持波動(dòng)性。國內(nèi)金融監(jiān)管升級且有擴(kuò)大樣本規(guī)模的趨勢，預(yù)計(jì)至年末，以防風(fēng)險(xiǎn)為首要方向，境內(nèi)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)加大查處銀行、機(jī)構(gòu)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的行動(dòng)，將進(jìn)一步抬升房企境內(nèi)融資的門檻，料四季度房企境內(nèi)發(fā)債難度將升級。

境外債占比創(chuàng)2017年以來新低

報(bào)告顯示，1-10月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約10283億元，同比微增1%，前10月融資規(guī)模占2019年全年87.1%。

從結(jié)構(gòu)上看，境內(nèi)債券1-10月規(guī)模占比62%，較1-9月下降1個(gè)百分點(diǎn)；境外債券規(guī)模占比為38%，較2019年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)，為2017年以來同期低點(diǎn)。

貝殼研究院分析認(rèn)為，三季度國內(nèi)金融監(jiān)管升級效果逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)至年末以防風(fēng)險(xiǎn)為首要方向，境內(nèi)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。年內(nèi)境外債市在全球疫情爆發(fā)后長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，受外界不確定因素干擾表現(xiàn)低迷。雖然10月末出現(xiàn)短期回暖跡象，但全球政治關(guān)系仍存不確定性，預(yù)計(jì)境外債市短期繼續(xù)保持波動(dòng)性。

從單月情況來看，10月單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行66筆，較上月增加1筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約692億元，較上月下降10.7%。其中，境內(nèi)共發(fā)行47筆融資債券，較上月減少4筆。境內(nèi)融資規(guī)模約360億元，環(huán)比下降34.4%，同比增長17.6%。境外融資共發(fā)行19筆，融資規(guī)模約332億元人民幣，環(huán)比增長46.9%；境外債券規(guī)模占比約48%，較9月份提升19個(gè)百分點(diǎn)，主要是10月后兩周境外債市表現(xiàn)出波動(dòng)性活躍。

從以往情況看，房企海外債利率相對較高。但今年10月份房企境外債券融資平均票面利率6.74%，較上月大幅下降。貝殼研究院分析，主要受香港中化5億美元1.63%低息永續(xù)債拉低，如果剔除此筆債務(wù)后境外債券融資平均票面利率為7.29%，環(huán)比仍呈下降趨勢。從各家房企的實(shí)際情況看，境外融資成本分化嚴(yán)重。其中，頭部房企碧桂園融資利率較低，為3.875%，而佳源國際融資成本則為12.5%。

此外，10月份房企境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.76%，較上月微增0.05個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)融資在10月表現(xiàn)出規(guī)模下降利率微升的特點(diǎn)。

11月將迎年內(nèi)償債高峰

??進(jìn)入11月份，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來年內(nèi)最大到期債務(wù)規(guī)模，1071億元。

根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，房企10月份境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約816億元，較上月下降3.7%。從數(shù)據(jù)上看，9-10月份已連續(xù)兩月發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模，房企短期資金流動(dòng)性壓力上升。

另一方面，根據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前10月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額87467.1億元，同比增長11.1；10月單月TOP100房企銷售操盤金額達(dá)11440.7億元，同比增長25.2%。從企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看，2020年10月，TOP100房企中有近8成企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績同比提升。截至10月末，已有超8成房企累計(jì)業(yè)績超過去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長。

雖然10月分房企的銷售業(yè)績能夠?qū)_一部分流動(dòng)性壓力，但那些高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)仍將面臨年內(nèi)最大考驗(yàn)。此外，根據(jù)三季報(bào)顯示，房企盈利能力保持中期財(cái)報(bào)的下滑趨勢。

據(jù)根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，近期百余家A股上市房企發(fā)布三季度財(cái)務(wù)報(bào)告，其中涉及百強(qiáng)房企21家。這21家房企第三季度平均毛利率28%，較上年同期下降13.5%。

貝殼研究院認(rèn)為，年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平不斷下滑，一方面是由于地價(jià)成本逐漸走高；另一方面，房企開展的促銷讓利營銷活動(dòng)也會(huì)有損房企的盈利水平。包括萬科、招商蛇口在內(nèi)的多家房企表示，至年末企業(yè)毛利水平有進(jìn)一步下降的可能。

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