在一系列寬松政策的帶動(dòng)下,今年上半年房企融資額超過(guò)預(yù)期。雖然短期境外發(fā)債遇阻，但是境內(nèi)債市活躍，整體融資利率水平走低。房企在加速銷(xiāo)售回款的同時(shí)，無(wú)論大小額度、長(zhǎng)短期，還是境內(nèi)外、成本高低，增加一切手段進(jìn)行融資。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年房企境內(nèi)外債券融資約6506億元，是2019年全年融資額的53%。不過(guò)，下半年房企也迎來(lái)償債高峰。約有5588億元待償還，同比增加58%。與此同時(shí)，隨著境內(nèi)金融監(jiān)管不斷升級(jí)，下半年融資環(huán)境有收緊趨勢(shì)，房企融資仍將面臨考驗(yàn)。

上半年房企債券融資6506億，利率走低

上半年，在全球疫情的背景下，房企融資規(guī)模未出現(xiàn)大幅下滑，整體平穩(wěn)，房企在債市表現(xiàn)超預(yù)期。

上半年房企發(fā)債融資規(guī)模TOP50

    數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，貝殼研究院整理

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年房企境內(nèi)外債券融資合計(jì)約為6506億元，較2019年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于歷史較高水平，是2019年全年融資額的53%。

從結(jié)構(gòu)上分析，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，境內(nèi)融資規(guī)模占比較2019年同期提升12%，達(dá)62%，境外融資規(guī)模占比38%。

從上半年來(lái)看，海外債市場(chǎng)在經(jīng)歷了3月中資美元債拋售后，4月房企新增海外發(fā)債幾乎歸零，一度引發(fā)償債擔(dān)憂(yōu)。究其原因，主要是在疫情影響下金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，投資人恐慌性大量拋售美元債，導(dǎo)致房企發(fā)債熱情驟減，在中美利差推動(dòng)下回流國(guó)內(nèi)融資市場(chǎng)。不過(guò)，從5月起，海外債市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇。

而到了6月，多家房企再次發(fā)行美元債。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月房企發(fā)行美元債金額高達(dá)63.3億美元。美元債的發(fā)行規(guī)模開(kāi)始出現(xiàn)迅速上漲。

雖然海外債券波動(dòng)對(duì)整體融資規(guī)模有一定影響，但境內(nèi)債市表現(xiàn)活躍，從而對(duì)沖海外債市的短暫低迷。因?yàn)榫硟?nèi)融資環(huán)境寬松，房企頻頻發(fā)布高額融資計(jì)劃，其中，泰禾集團(tuán)擬發(fā)行120億元公司債券；榮盛發(fā)展擬申請(qǐng)發(fā)行120億元公司債券……

此外，“審批快、利率低”的短期債券也成為房企熱衷的融資方式。其中，一季度表現(xiàn)最為搶眼，超短期融資債券的利率最低，在3%以下。不過(guò)，發(fā)行此類(lèi)債券對(duì)房企信用等級(jí)要求較高，同時(shí)發(fā)行期限在270天之內(nèi)，因此不是所有房企都能適用。

不同債券類(lèi)型中，票面利率有較大差別。2020年上半年境內(nèi)債券常見(jiàn)的一般公司債與中期票據(jù)，多數(shù)維持在4%-5%的利率區(qū)間。

貝殼研究院分析認(rèn)為，綜合來(lái)看，在這兩年利率變化上，可以明顯看出2020年上半年較2019年同期整體利率下行，境內(nèi)債券相較于境外債券下降幅度更大。利率低位促使部分房企借機(jī)進(jìn)行債務(wù)置換，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。

6月股權(quán)融資激增，多家房企配售新股

與以往不同，除了通過(guò)境內(nèi)外發(fā)債來(lái)融資外，上半年房企在股權(quán)融資上表現(xiàn)得很積極。

同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月份監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企股權(quán)融資金額為525.78億元，占總?cè)谫Y金額比重為40.33%，環(huán)比激增583.33%。而5月的股權(quán)融資總額僅為76.94億元。

具體來(lái)看，6月境內(nèi)股權(quán)融資金額的大幅增長(zhǎng)主要是，萬(wàn)科為其收購(gòu)的廣信資產(chǎn)包引入戰(zhàn)略投資者，以標(biāo)的公司50%股權(quán)收回390.4億元資金，成為今年上半年金額最高的一筆融資交易。

此外，6月多家房企為了緩解債務(wù)壓力采用配售新股的方式融資，進(jìn)一步帶動(dòng)了融資金額的攀升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月，6家涉房企發(fā)布配售新股計(jì)劃，包括四家物業(yè)公司，分別是佳兆業(yè)美好、綠城服務(wù)、永生生活服務(wù)、泓服務(wù)，以及兩家房企，分別是萬(wàn)科、旭輝控股，累計(jì)融資金額達(dá)到137.6億港元。

從目前來(lái)看，港交所上市的內(nèi)地涉房企業(yè)配售新股從去年底打開(kāi)窗口，今年1月份，融創(chuàng)中國(guó)、新城發(fā)展、世茂房地產(chǎn)三家房企公布配售新股計(jì)劃。4、5月份，綠城服務(wù)、正商實(shí)業(yè)發(fā)布配股計(jì)劃。進(jìn)入6月份后，綠城服務(wù)再次配發(fā)新股。與此同時(shí)，多家企業(yè)跟進(jìn)配發(fā)新股。

究其原因，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，市場(chǎng)下行周期，保證現(xiàn)金流的持續(xù)安全充裕非常必要。配股不會(huì)增加企業(yè)負(fù)債，還能夠一定程度上降低負(fù)債比率。

下半年償債規(guī)模大增，金融監(jiān)管或?qū)②厙?yán)

值得關(guān)注的是，2020年下半年債券融資償還迎來(lái)高峰。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元，較上一年增加58%，部分債務(wù)集中到期，房企下半年債務(wù)償還呈高壓態(tài)勢(shì)。

與此同時(shí)，未來(lái)兩年同期償債壓力也現(xiàn)劇增，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年與2022年下半年的債券到期壓力已經(jīng)分別突破5000億元與3000億元?？梢灶A(yù)見(jiàn)未來(lái)2-3年債務(wù)置換與債務(wù)融資需求也將不斷增大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)銷(xiāo)售壓力有所緩和，但房企最近依然在增加一切手段進(jìn)行全面融資。這也是應(yīng)對(duì)未來(lái)可能的市場(chǎng)變化，加快儲(chǔ)備資金。對(duì)于杠桿率比較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，最近融資壓力有所增加。

從目前來(lái)看，2020年上半年融資環(huán)境分為四個(gè)階段，在1月23日前，未受到疫情影響，市場(chǎng)仍延續(xù)2019年末趨緊的金融環(huán)境。此后，因?yàn)槭芤咔橛绊懀畮头銎髽I(yè)紓困，給予積極但不刺激的相對(duì)寬松的政策。

但是，從6月開(kāi)始，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的正?；咧鸩皆趥€(gè)別領(lǐng)域收緊。在金融層面的監(jiān)管升級(jí)，尤其是銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)亂象整治“回頭看”工作的通知》有為下半年監(jiān)管趨嚴(yán)定調(diào)的意圖。

此前融資環(huán)境邊際寬松，房企發(fā)債踴躍。但是貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，隨著境內(nèi)監(jiān)管力度升級(jí)與海外債市恢復(fù)，下半年債券融資結(jié)構(gòu)將有所變化。與此同時(shí)，政策改善空間縮小，房地產(chǎn)金融監(jiān)管或?qū)⑨槍?duì)性趨嚴(yán)。

來(lái)源：新京報(bào)

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