新聞來源：藍(lán)鯨財經(jīng) 

受新冠肺炎疫情的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)融資在上半年呈現(xiàn)出先緊后松的走勢。整體來看，房企融資總額并未出現(xiàn)較大變化。

數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年房企境內(nèi)外融資折合人民幣合計約為6506億，占比2019年全年融資規(guī)模53%。由于海外債市的低迷，境內(nèi)發(fā)債一度成為房企融資的主要形式。

此外，在政府紓困政策的推動下，部分房企融資利率進(jìn)一步走低。但與此同時，仍有部分企業(yè)，如明發(fā)、藍(lán)光發(fā)展，發(fā)債利率創(chuàng)下了新高。一高一低背后，折射出企業(yè)在后疫情時代的不同處境。

境內(nèi)發(fā)債額度占比提升，金融街(000402,股吧)等房企短期償債壓力大

在新冠疫情沖擊下，多城市售樓處處于停擺狀態(tài)，房企銷售、回款均受到不小的沖擊。自2月份以來，為維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，融資環(huán)境出現(xiàn)松動，房企在上半年的融資額也超出預(yù)期。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，房企境內(nèi)外融資折合人民幣合計約為6506億，同比僅下滑4%；但與2019年下半年相比，房企融資額上升了19.4%。

而受海外疫情的影響，境外融資遇阻，境內(nèi)融資成為房企解決資金問題的主要途徑。從結(jié)構(gòu)上來看，境內(nèi)融資規(guī)模占比較2019年同期提升12個百分點(diǎn)至62%，境外融資規(guī)模占比則下滑至38%。

從發(fā)債規(guī)模上看，恒大、碧桂園分別以531億元、229億元位居前兩位。而讓人詫異的是，首開股份、華發(fā)股份、金融街控股緊隨其后，發(fā)債規(guī)模分別達(dá)到211億元、175億元、153億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，由于企業(yè)周轉(zhuǎn)較慢，且銷售額不及預(yù)期，上述三家企業(yè)均面臨著較大的流動性壓力。

以金融街為例。今年一季度末，金融街貨幣資金減少至87.18億元。而公司一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債與短期借款達(dá)179.3億元，資金缺口達(dá)92.12億元。然而，截至2020年6月底，金融街僅實現(xiàn)150億元的銷售額，其中一半是在6月份剛剛實現(xiàn)的。在銷售不達(dá)標(biāo)及回款滯后的情況下，發(fā)債成為其解決流動性壓力的必然選擇。

隨著經(jīng)濟(jì)秩序的逐漸恢復(fù)，房企銷售業(yè)績穩(wěn)步提升。2020年6月，百強(qiáng)房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額14517.2億元，環(huán)比增長33%。與此同時，海外債券市場也逐漸恢復(fù)。貝殼研究院高級分析師潘浩指出，下半年債券融資結(jié)構(gòu)將有所變化。他還判斷，政策改善空間縮小，房地產(chǎn)金融監(jiān)管或針對性趨嚴(yán)。

數(shù)據(jù)顯示，房企在2020年下半年將迎來償債高峰，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億人民幣，同比增長58%。這也就意味著，隨著境內(nèi)融資環(huán)境的改變，境外融資或再度成為房企新寵，與之伴隨的是，房企融資成本或再度走高。

除了融資額超出預(yù)期外，融資環(huán)境寬松的另一個表現(xiàn)是，融資利率出現(xiàn)明顯下滑。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，房企一般公司債發(fā)行利率為4.83%，同比下滑了0.71個百分點(diǎn)；中期票據(jù)發(fā)債利率由5.7%降低至4.15%。此外，超短期融資債券、ABS、私募債等發(fā)債成本均有不同程度的下調(diào)。

數(shù)據(jù)來源：WIND，貝殼研究院整理

發(fā)債利率走低，為房企通過債務(wù)置換降低融資成本創(chuàng)造了條件。今年6月3日，萬科（SZ.000002）就決定下調(diào)2017年公司債券（第一期）的票面利率，存續(xù)期后2年的票面利率由4.5%降低至1.9%。4月28日，華夏幸福(600340,股吧)（SH.600340）調(diào)整2018年發(fā)行公司債“18華夏01”利率，由6.8%降至5%。此外，金地集團(tuán)(600383,股吧)（SH.600383）亦有類似動作，只是由于爭議太大，最終該計劃泡湯。

另一方面，由于房企規(guī)模、資質(zhì)、杠桿等情況均不相同，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的松動，并不意味著低利率成為房企共享的福利。

對于部分房企而言，高息發(fā)債似乎成為他們揮之不去的宿命。如今年6月5日，明發(fā)集團(tuán)成功發(fā)行了1.76億元的美元債券，年利率高達(dá)到22%。業(yè)內(nèi)分析指出，財務(wù)造假存疑、股票多年停牌，種種負(fù)面因素下，明發(fā)集團(tuán)在資本市場上基本喪失了話語權(quán)。

此外，川系黑馬藍(lán)光發(fā)展由于發(fā)債成本突然提升，也引發(fā)了市場的關(guān)注。

今年5月下旬，藍(lán)光發(fā)展公示了“2020年度第一期債權(quán)融資計劃和第二期債權(quán)融資計劃”，掛牌利率達(dá)到10.5%；6月4日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)行的2.5億美元高級無質(zhì)押票據(jù)，息票率為11%。兩次債務(wù)的利率，不但超過其2019年的平均融資成本，也高于榮盛、濱江、建業(yè)等同規(guī)模房企。

一位不愿具名的房企內(nèi)部人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出：“企業(yè)的發(fā)債利率，除了跟企業(yè)的信用等級、市場資金情況等因素相關(guān)外，也與企業(yè)的債務(wù)穩(wěn)定性、利潤率、以及土地儲備質(zhì)量等能夠反映未來發(fā)展前景的指標(biāo)息息相關(guān)。”

從藍(lán)光發(fā)展情況來看，其負(fù)債、利率均處在不錯的空間，只是土儲不足成為企業(yè)發(fā)展的掣肘。截至2019年末，藍(lán)光土地儲備1773萬平米，遠(yuǎn)低于榮盛、建業(yè)等同規(guī)模房企。2020年上半年，藍(lán)光發(fā)展全口徑銷售額403億元，排名進(jìn)一步下滑至38位。

發(fā)債利率的高低，往往更能體現(xiàn)房企發(fā)展的健康程度。擁有融資優(yōu)勢的房企，在未來的競爭中或進(jìn)一步占據(jù)主動權(quán)。隨著行業(yè)天花板的來臨，房企想要通過高杠桿實現(xiàn)規(guī)模突飛猛進(jìn)變得愈發(fā)困難。對于藍(lán)光等房企而言，如何在降低成本的情況下實現(xiàn)規(guī)模躍進(jìn)？值得思考。

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