直擊萬科股東會(huì) | 現(xiàn)金為王做“免疫”，關(guān)注當(dāng)下壓抑的消費(fèi)需求及95后購房主體

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-01 14:20

記者 | 張哲

6月30日下午，萬科企業(yè)股份有限公司2019年度股東大會(huì)在深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)路33號(hào)萬科中心召開，萬科董事會(huì)主席郁亮，深圳地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰，萬科總裁祝九勝，萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官王海武和萬科董秘朱旭等出席股東大會(huì)并答投資者問。

郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代特征日趨明顯，行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代正在遠(yuǎn)去，行業(yè)發(fā)展的決定性因素，從土地紅利到金融紅利，現(xiàn)在到了管理紅利時(shí)代。萬科的開發(fā)業(yè)務(wù)將重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)方向，一個(gè)是TOD；第二個(gè)是城市更新改造、舊區(qū)活化。

放眼未來，萬科以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，希望發(fā)展一個(gè)具有完善生態(tài)系統(tǒng)的平臺(tái)企業(yè)，以在這個(gè)充滿變化的行業(yè)中永葆欣欣向榮、生生不息。

重點(diǎn)關(guān)注TOD和城市更新兩大方向

強(qiáng)化兩大“免疫力”

房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代特征日趨明顯，行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代正在遠(yuǎn)去，行業(yè)發(fā)展的決定性因素，從土地紅利到金融紅利，現(xiàn)在到了管理紅利時(shí)代。在免疫力問題上，一定要始終牢牢記住是客戶給我們飯吃，還要做到“現(xiàn)金為王、手有余糧”。

投資者：請(qǐng)問郁總，過往三年您作為董事會(huì)主席帶領(lǐng)萬科有些什么樣的感想，覺得做得怎么樣？

郁亮：三年前我從王石主席手上接過這份重?fù)?dān)，我當(dāng)時(shí)說了6個(gè)詞，感恩和感謝、責(zé)任和壓力、信心和勇氣。三年過去了，這6個(gè)詞依然能概括我當(dāng)下的心情。

三年前萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)還沒有穩(wěn)定，三年來在股東跟社會(huì)方方面面的信任和支持下，我們迎來了相對(duì)穩(wěn)定的股權(quán)結(jié)構(gòu)，尤其深圳地鐵作為大股東堅(jiān)決支持萬科的混合所有制機(jī)制，支持我們的事業(yè)合伙人機(jī)制，為萬科經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造了非常好的發(fā)展環(huán)境，所以首先應(yīng)該感恩和感謝所有股東以及幫助過萬科的人。

過去三年挑戰(zhàn)確實(shí)挺大，一方面我們要盡量減少曠日持久的股權(quán)事件對(duì)萬科經(jīng)營(yíng)管理、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定所產(chǎn)生的影響；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代特征日趨明顯，行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代正在遠(yuǎn)去，行業(yè)發(fā)展的決定性因素，從土地紅利到金融紅利，現(xiàn)在到了管理紅利時(shí)代。

過去評(píng)價(jià)地產(chǎn)企業(yè)很簡(jiǎn)單，第一階段看有多少土地儲(chǔ)備，根據(jù)土地多少定公司價(jià)值，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。第二階段金融紅利，一個(gè)企業(yè)既要走得快又要走得穩(wěn)，在金融安排、杠桿選擇、金融工具選擇方面要把握好。今天房地產(chǎn)行業(yè)來到管理紅利時(shí)代，就是應(yīng)該向制造業(yè)學(xué)習(xí)。市場(chǎng)發(fā)生變化，戰(zhàn)略要跟著變化，同時(shí)還要管理精細(xì)化。同時(shí)，我們還面臨自身重要變革期，如何解決好眼前業(yè)績(jī)和長(zhǎng)期變革的平衡問題，都是擺在我面前的責(zé)任和壓力。

欣慰的是，三年過去，萬科管理團(tuán)隊(duì)基本保持了穩(wěn)定，業(yè)績(jī)也保持了一貫的穩(wěn)健增長(zhǎng)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)也有一些新的亮點(diǎn)。

在開發(fā)業(yè)務(wù)方面我們現(xiàn)在有兩個(gè)重點(diǎn)關(guān)注方向，一個(gè)是TOD（注：TOD指以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式）。一個(gè)城市的骨架靠軌道支撐著，今天所有城市都面臨這個(gè)局面，我們跟地鐵合作確實(shí)是有利于我們這方面開拓業(yè)務(wù)。TOD對(duì)一個(gè)企業(yè)綜合實(shí)力、社會(huì)資源整合能力是巨大考驗(yàn)，這方面我們走在前面。第二，是城市更新改造、舊區(qū)活化。我前天專門去了一趟廣州，看我們一個(gè)最大的舊村改造。過去舊改我們碰都不敢碰，今天如果不做這個(gè)事情，這個(gè)能力完全依賴別人，是不可能的。我們需要依法依規(guī)把拆遷工作、居民安置工作做好，能把舊區(qū)變成非常有活力的新區(qū)。這兩塊業(yè)務(wù)現(xiàn)在看起來好像業(yè)績(jī)上體現(xiàn)還不充分，但是未來潛力都很大。中國(guó)城市已經(jīng)不是攤大餅的擴(kuò)張模式了，也到了必須面對(duì)舊區(qū)改造問題的時(shí)候。建議大家過段時(shí)間可以去南頭古城看一看，因?yàn)槿f科在舊區(qū)活化方面做出了一些成績(jī)，市里把南頭古城交給萬科去做，這是對(duì)萬科的信任。

開發(fā)業(yè)務(wù)之外，還有物業(yè)管理，目前萬科物業(yè)管理面積，一半已經(jīng)不是萬科的小區(qū)了，今天在疫情防控面前，政府特別希望還沒有物業(yè)管理的小區(qū)盡早建立物業(yè)管理，這個(gè)業(yè)務(wù)也會(huì)得到更大重視和發(fā)展。除了住宅以外，去年萬科物業(yè)通過和戴德梁行的合作，成為了中國(guó)商業(yè)寫字樓市場(chǎng)物業(yè)管理第一。物業(yè)城市也有亮點(diǎn)，相信這個(gè)業(yè)務(wù)未來會(huì)為萬科創(chuàng)造很多價(jià)值，而且物業(yè)服務(wù)具備平臺(tái)價(jià)值，不能簡(jiǎn)單的用收入跟利潤(rùn)來衡量它的價(jià)值。

物流方面，在高標(biāo)倉方面數(shù)一數(shù)二，冷鏈方面中國(guó)市場(chǎng)第一。在疫情開始以后，各個(gè)地方對(duì)物流設(shè)施更加重視，物業(yè)倉儲(chǔ)將迎來大發(fā)展機(jī)會(huì)。我們也發(fā)行了一個(gè)物流地產(chǎn)的類REITS，在行業(yè)當(dāng)中是一個(gè)創(chuàng)新。

租賃住房方面，在房住不炒、租購并舉大環(huán)境下，萬科集中式公寓租賃方面已經(jīng)是全國(guó)第一，去年底超過12萬間開業(yè)，還有8萬間在途，盡管這個(gè)業(yè)務(wù)現(xiàn)在不怎么賺錢，但是相信未來會(huì)有很大發(fā)展空間。我們作為行業(yè)龍頭企業(yè)不能等市場(chǎng)成熟后再加入進(jìn)來。需要一開始就參與摸索，參與行業(yè)相關(guān)規(guī)范的建立。

過去三年，萬科能保持比較穩(wěn)定的發(fā)展，我想主要得益于兩點(diǎn)：一是得益于我們的事業(yè)合伙人機(jī)制，合伙人機(jī)制使得全體萬科人能團(tuán)結(jié)起來，擰成一股繩，心往一處想，勁往一處使，始終保持了對(duì)萬科事業(yè)的激情和使命感，這群同心同路的合伙人，是我信心和勇氣的來源。二是得益于我們一直堅(jiān)持的企業(yè)“免疫力”建設(shè)。疫情告訴我們，在沒有特效藥和疫苗之前，只有靠自己的免疫力和良好的健康基礎(chǔ)去抵抗病毒。一個(gè)企業(yè)發(fā)展也遇到很多風(fēng)險(xiǎn)，各種各樣的突發(fā)事件，回顧萬科發(fā)展歷程，我們經(jīng)歷過完整的市場(chǎng)波動(dòng)周期，經(jīng)歷過兩次股權(quán)事件，98年亞洲金融危機(jī)、03年非典、08年全球金融危機(jī)。大體上，每次危機(jī)過后，萬科都獲得了發(fā)展的機(jī)會(huì)，靠的就是“免疫力”。

在免疫力問題上，我們同樣有兩點(diǎn)體會(huì)。第一，一定要始終牢牢記住誰給我們飯吃，是客戶給我們飯碗，如果我們能提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，照顧好衣食父母，這個(gè)公司免疫力一定是好的。在各種意想不到的困難面前，一個(gè)企業(yè)能提供客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)，這才是根本，所以在萬科我們有一條工作原則，客戶是我們衣食父母。未來兩天會(huì)在這里開萬科的好產(chǎn)品、好服務(wù)大會(huì)，會(huì)在整個(gè)集團(tuán)實(shí)施首席客戶官制度，從客戶角度給公司方方面面提供意見。我們有工程師節(jié)、強(qiáng)調(diào)營(yíng)造客戶文化，這方面始終萬科抓的很緊。第二是“現(xiàn)金為王、手有余糧”，萬科經(jīng)常被人指責(zé)太保守、杠桿率太低了等等，我是管過錢，大概知道越有錢，越會(huì)有人給你錢。越?jīng)]錢，關(guān)鍵時(shí)候越?jīng)]有人給你錢。我們一定要做到任何時(shí)候現(xiàn)金為王、手有余糧，才能渡過各種各樣危機(jī)挑戰(zhàn)。

萬科的前身叫現(xiàn)代企業(yè)有限公司，創(chuàng)始人王石先生當(dāng)時(shí)的初心是建立一個(gè)有活力、能創(chuàng)造的現(xiàn)代企業(yè)。不忘初心，我們希望通過一代又一代的努力，把萬科做成基業(yè)長(zhǎng)青的現(xiàn)代企業(yè)，始終擁有活力、創(chuàng)造力、免疫力，歷經(jīng)風(fēng)浪，做到活下去、活得好、活得久。

至于我做得怎么樣，還是讓業(yè)績(jī)說話，讓股東投票給出答案吧。對(duì)我來說，大家的信任是最大的動(dòng)力；危機(jī)感是最強(qiáng)的驅(qū)動(dòng)力；和大家一起合伙奮斗，是最好的過程。謝謝。

H股增發(fā)對(duì)A股攤薄較小

股價(jià)折扣率非常低

過去兩次增發(fā)，分別攤薄2.3%和2.7%，攤薄相對(duì)較小，同時(shí)股價(jià)折扣率非常低。如今年6月份這次增發(fā)價(jià)格較當(dāng)日收盤價(jià)折讓不到5%，較30日均價(jià)則基本沒有折讓。

投資者：我是一名機(jī)構(gòu)投資者。第一個(gè)問題，不久前萬科已經(jīng)對(duì)H股進(jìn)行了一次增發(fā)，以每股25港元的價(jià)格共融資79億港幣。但是這一次議案又再提請(qǐng)H股增發(fā)的一般性授權(quán)，我相信這個(gè)議案對(duì)港股股東肯定很開心，但是對(duì)我們A股股東畢竟有一點(diǎn)攤薄，想咨詢未來H股發(fā)行有什么計(jì)劃？第二個(gè)問題，關(guān)于回購授權(quán)事項(xiàng)，相信A股股東肯定開心，這個(gè)議案的具體條件和規(guī)模想了解一下。

朱旭：很多投資者對(duì)這個(gè)問題很關(guān)注，關(guān)于H股增發(fā)原因以及未來增發(fā)思路也趁本次機(jī)會(huì)向各位股東匯報(bào)一下。發(fā)行H股最主要是增加H股比例、提高H股流動(dòng)性。2014年公司B轉(zhuǎn)H時(shí)，H股占公司總股本比例只有11.91%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港聯(lián)交所要求的水平，當(dāng)時(shí)獲得特別豁免才實(shí)現(xiàn)上市。但是我們有義務(wù)在H股上市后逐漸提高H股比例，達(dá)到流動(dòng)性要求。從前年首次啟動(dòng)H股增發(fā)，我們每次配售都引入了國(guó)際上非常知名的主權(quán)基金、長(zhǎng)期投資者，有助于優(yōu)化H股股東機(jī)構(gòu)。

關(guān)于攤薄問題，過去兩次增發(fā)，分別攤薄2.3%和2.7%，攤薄相對(duì)較小，同時(shí)股價(jià)折扣率非常低。如今年6月份這次增發(fā)價(jià)格較當(dāng)日收盤價(jià)折讓不到5%，較30日均價(jià)則基本沒有折讓，而發(fā)行完后第二天H股股價(jià)還漲3%，這是最近十年第二家H股配售金額達(dá)5億美元以上，而第二天股價(jià)還上漲的公司，證明境外投資者對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可。至于未來H股比例的問題，一般聯(lián)交所上市公司公眾股比例達(dá)到25%以上，才是一個(gè)比較滿意的水平，后續(xù)具體如何發(fā)行由股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)決定。

第二個(gè)關(guān)于回購的問題。本次是A股、H股都申請(qǐng)一般性授權(quán)，不是僅A股，所以用類別股東大會(huì)表決。這是我們首次申請(qǐng)這個(gè)授權(quán)，為什么現(xiàn)在做呢？主要是因?yàn)榻陙肀O(jiān)管機(jī)構(gòu)不斷簡(jiǎn)化回購決策程序，公司在本次修訂的《公司章程》中也做了相應(yīng)調(diào)整，申請(qǐng)授權(quán)的條件已經(jīng)成熟。這次申請(qǐng)授權(quán)，最重要的目的是，在未來如果市場(chǎng)有突發(fā)情況，例如股價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日跌幅超過30%或者說股價(jià)跌破了每股凈資產(chǎn)時(shí)，根據(jù)本次授權(quán)，董事會(huì)可以立即啟動(dòng)回購穩(wěn)定股價(jià)，保護(hù)股東權(quán)益。如果不是維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定這一需要，其他的情況，比如要進(jìn)行股權(quán)激勵(lì)、發(fā)行可轉(zhuǎn)債、減少注冊(cè)資本等等，則需要另行提請(qǐng)股東大會(huì)審議決定后再進(jìn)行。

投資者：我有點(diǎn)疑問，對(duì)于萬科來說，在香港增發(fā)和國(guó)內(nèi)回購股票感覺這里頭有點(diǎn)矛盾，為什么左手在香港增發(fā)股票，右手又在國(guó)內(nèi)包括H股考慮回購？第二個(gè)問題，接著剛才郁主席說的跟未來展望，我想問的是針對(duì)物流行業(yè)現(xiàn)在的情況，以及未來的展望。

剛才郁主席提到當(dāng)前我們的時(shí)代企業(yè)像阿里、京東、其他一些電商平臺(tái)公司，他們的電商業(yè)務(wù)發(fā)展很快，我感覺帶動(dòng)了著物流也是蓬勃發(fā)展。我就想問萬科，我們也投資了物流，針對(duì)這塊行業(yè)我們公司是怎么來看未來的發(fā)展？

朱旭：其實(shí)關(guān)于回購和增發(fā)，可能確實(shí)有股東認(rèn)為這是方向相反的兩個(gè)舉措，可能會(huì)覺得有點(diǎn)奇怪：為什么它們會(huì)同時(shí)存在呢。我剛剛在回答時(shí)也說過，H股增發(fā)其實(shí)我們是為了滿足聯(lián)交所對(duì)流動(dòng)性的要求，要增加我們H股公眾股的流通比例，我們是必須要做這個(gè)事情的。應(yīng)該說H股增發(fā)一方面有助于公司治理優(yōu)化；另一方面一定程度也可以降杠桿，募集資金用途需用于歸還外幣債務(wù)。

第二個(gè)回購的授權(quán)，這個(gè)最大的作用就是如果出現(xiàn)了股價(jià)大幅波動(dòng)突發(fā)情況的時(shí)候，董事會(huì)可以在股東大會(huì)授權(quán)下盡快啟動(dòng)回購計(jì)劃，穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定股價(jià)，保護(hù)股東權(quán)益。所以這兩個(gè)舉動(dòng)都是有利于保護(hù)股東權(quán)益、有利于公司業(yè)務(wù)健康穩(wěn)定發(fā)展的，有各自特定的原因，它們之間并不矛盾。但是歸根到底，股東對(duì)我們最重要的期望還是我們做好業(yè)務(wù)，增加每股收益、凈資產(chǎn)回報(bào)率水平，我們也會(huì)為此不懈努力。謝謝！

王海武：借這個(gè)機(jī)會(huì)向股東報(bào)告一下物流業(yè)務(wù)情況，目前物流業(yè)務(wù)效益非常正常，也向一個(gè)非常好的方向發(fā)展。疫情凸顯了物流的重要性，現(xiàn)在勢(shì)頭也非常向好。就像前面郁亮主席談到的，我們相信物流業(yè)務(wù)會(huì)有非常廣闊的前景，而且集團(tuán)也非常重視這項(xiàng)業(yè)務(wù)，委派了重要集團(tuán)合伙人，也是我的前任，萬科前任COO張旭專門負(fù)責(zé)物流事業(yè)部，目前他正全身心投入這項(xiàng)工作中，帶領(lǐng)整個(gè)物流團(tuán)隊(duì)積極開展相關(guān)工作?？赡艽蠹乙捕甲⒁獾角耙欢螘r(shí)間我們物流業(yè)務(wù)剛剛在深交所發(fā)行了一個(gè)類REITS，是目前非常接近成熟市場(chǎng)的產(chǎn)品，這意味著萬科物流地產(chǎn)的專業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)價(jià)值初步得到市場(chǎng)認(rèn)可。接下來國(guó)內(nèi)公募REITS方面會(huì)進(jìn)一步積極的試點(diǎn)和探索，我們也會(huì)繼續(xù)努力。

另外我們對(duì)物流戰(zhàn)略一直沒有變化，我們希望基于位置優(yōu)勢(shì)提供好產(chǎn)品好服務(wù)，就是今天多位合伙人談到的，根植于業(yè)務(wù)最根本的，還是我們服務(wù)客戶的能力，提供好產(chǎn)品、好服務(wù)的能力，同時(shí)要在物流業(yè)務(wù)積極擁抱科技，建設(shè)數(shù)字智慧園區(qū)，科技賦能，提供跨維度服務(wù)客戶能力，所以我們對(duì)這個(gè)業(yè)務(wù)非常有信心，也會(huì)努力把它做得更好，謝謝您！

致力長(zhǎng)青

萬科向“平臺(tái)型企業(yè)”看齊

以前所有企業(yè)都是某個(gè)單一業(yè)務(wù)上的企業(yè)，而平臺(tái)型企業(yè)就像生態(tài)系統(tǒng)，系統(tǒng)中的每個(gè)物種都有它的生命期，有不同的表現(xiàn)，但是如果你是非常好的生態(tài)系統(tǒng)的話，這個(gè)系統(tǒng)可以生生不息、欣欣向榮。萬科以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，也是希望指向這個(gè)方向。

投資者：有一個(gè)問題請(qǐng)教郁總，是不是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)本身有一定時(shí)代性，如果我們想做到基業(yè)長(zhǎng)青，我們是聚焦房地產(chǎn)行業(yè)還是最終通過多元化策略？

郁亮：這個(gè)問題是特別有挑戰(zhàn)的高難度問題。地產(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)代結(jié)束后，早晚會(huì)變到白銀時(shí)代，甚至最終變到青銅時(shí)代、黑鐵時(shí)代都有可能。2012年得出白銀時(shí)代結(jié)論的時(shí)候，我們就知道這個(gè)結(jié)果了。但是有某類行業(yè)注定會(huì)出現(xiàn)基業(yè)長(zhǎng)青的企業(yè)嗎？也不能這么說。即使是科技行業(yè)，也都是各領(lǐng)風(fēng)騷三五年。

但是有一類企業(yè)是過去歷史上沒有出現(xiàn)過的、或者是剛剛開始出現(xiàn)的，叫平臺(tái)型企業(yè)。以前所有企業(yè)都是單一某個(gè)業(yè)務(wù)上的企業(yè)，而平臺(tái)型企業(yè)就像生態(tài)系統(tǒng)，系統(tǒng)中的每個(gè)物種都有它的生命期，有不同的表現(xiàn)，但是如果你是非常好的生態(tài)系統(tǒng)的話，這個(gè)系統(tǒng)可以生生不息、欣欣向榮。就像亞馬遜一樣，亞馬遜從財(cái)務(wù)報(bào)表看目前可能還沒有那么突出，但是毫無疑問人們認(rèn)為他是創(chuàng)造巨大價(jià)值的平臺(tái)型企業(yè)。商業(yè)史就是拿來改寫用的，之前成立的結(jié)論，在平臺(tái)型企業(yè)出現(xiàn)后有可能發(fā)生改變。剛才介紹物業(yè)服務(wù)的時(shí)候，我特意說這個(gè)業(yè)務(wù)具備平臺(tái)型企業(yè)特征，萬科以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，也是希望指向這個(gè)方向。這是我的看法。

投資者：請(qǐng)教公司對(duì)疫情下的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看？比如現(xiàn)在會(huì)不會(huì)碰到客戶的購買力在減弱？公司怎么看？

祝九勝：謝謝你的問題，疫情從已經(jīng)發(fā)生這半年來看，對(duì)我們確實(shí)造成了實(shí)實(shí)在在的影響。在2、3、4月，我們的現(xiàn)場(chǎng)銷售、售樓處都關(guān)了，施工、交付也受到了影響。從前5個(gè)月數(shù)字來看，整個(gè)行業(yè)銷售面積下降了11%多，銷售金額下降8%左右，我們比行業(yè)水平受到的影響稍微小一點(diǎn)。我們必須看到疫情不是一個(gè)簡(jiǎn)單和短期的事，我們要學(xué)會(huì)跟它長(zhǎng)期相處和應(yīng)對(duì)。

疫情是不是帶來購買力下降、客戶數(shù)量下降？有一定的相關(guān)性，但我們還在進(jìn)一步觀察。從5月份數(shù)據(jù)情況來看，出現(xiàn)一個(gè)比較好的反彈，我們自己理解5月份行情是對(duì)前面2、3、4月所壓抑的消費(fèi)需求的一個(gè)短期迅速的補(bǔ)齊或者集中釋放，6月份目前的情況已比5月份稍微差一點(diǎn)，我們會(huì)保持持續(xù)關(guān)注。

另一方面，決定我們客戶多少的根本原因還是人口的指標(biāo)，包括人口的數(shù)量和人口的結(jié)構(gòu)，而我們能不能在一個(gè)變化的總量和結(jié)構(gòu)當(dāng)中捕捉到很好的生意機(jī)會(huì)，就取決于我們跟對(duì)客戶的聆聽、溝通和服務(wù)的能力。萬科最初就是為普通人蓋好房子、蓋有人住的房子的公司，過往我們積累了服務(wù)能力，傳統(tǒng)客戶也比較認(rèn)可我們，但也不得不承認(rèn)我們碰到了挑戰(zhàn)，95后很快變成購房主體了，他們到底怎么想，他們對(duì)產(chǎn)品、對(duì)房子有什么樣特別的訴求，我們都在不斷進(jìn)行研究、也不斷進(jìn)行調(diào)研，這個(gè)挑戰(zhàn)是很現(xiàn)實(shí)的。

就像剛才郁亮主席回答問題所說，我們一直堅(jiān)信沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)，我們要跟上時(shí)代的脈搏，把握住客戶的需求脈動(dòng)，就能相對(duì)會(huì)主動(dòng)一點(diǎn)。我們不能離客戶太遠(yuǎn)，我們要認(rèn)真聆聽客戶、關(guān)注客戶、產(chǎn)生客戶洞察，當(dāng)然跟過往方法有些不同，以前是傳統(tǒng)互動(dòng)方法，現(xiàn)在有大數(shù)據(jù)、小數(shù)據(jù)方法，我們也在這方面不斷補(bǔ)強(qiáng)我們的能力。我們還是懷著一個(gè)理想，至少在這個(gè)行業(yè)，在我們選擇的主賽道里面力爭(zhēng)做到數(shù)一數(shù)二、領(lǐng)先領(lǐng)跑。謝謝！

萬科對(duì)深圳地鐵的“倒逼”效應(yīng)

地鐵集團(tuán)的2020是“管理提升年”

對(duì)地鐵集團(tuán)來說，三年前投資萬科，是市委市政府的正確決策。2020年是地鐵新線的“開通季”，今年將開通運(yùn)營(yíng) 7 條地鐵線段 107 公里。未來與萬科合作的合資公司將會(huì)秉持市場(chǎng)化、法制化的原則一起，探索沿線開發(fā)、沿線的“軌道+物業(yè)”和站城開發(fā)。

投資者：請(qǐng)教深圳地鐵領(lǐng)導(dǎo)三個(gè)小問題，第一，三年前深圳地鐵對(duì)萬科提出“四個(gè)支持”，不知道現(xiàn)在這個(gè)態(tài)度是不是會(huì)有一個(gè)延續(xù)？第二，最近深圳地鐵和萬科就成立合資公司有一個(gè)備忘錄，請(qǐng)教一下關(guān)于未來萬科一直提的軌道+物業(yè)這塊未來是怎樣一個(gè)合作方式和發(fā)展展望？第三，我們深圳地鐵對(duì)萬科有沒有設(shè)考核指標(biāo)，如果有的話是什么情況？

辛杰（深圳地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)）：感謝這位股東，感謝所有的股東對(duì)萬科的支持。萬科是我本人也是我們地鐵集團(tuán)尊敬的企業(yè)。剛才股東提出了三個(gè)問題，我依次回答。

第一個(gè)問題，三年來的實(shí)踐充分證明,對(duì)地鐵集團(tuán)來說，三年前投資萬科，是市委市政府的正確決策。這三年，作為萬科的股東，也倒逼我們地鐵集團(tuán)進(jìn)行企業(yè)現(xiàn)代化企業(yè)制度等系列改革，我們2019年叫深化管理年，今年叫管理提升年，明年我們還是要抓管理。在改革基礎(chǔ)上，我們希望做一個(gè)萬科合格的股東，跟中小股東一起來支持萬科的發(fā)展。因此，我們不但要秉承對(duì)萬科的“四個(gè)支持”承諾，未來我們還要全面的支持萬科的發(fā)展。這個(gè)全面指的是全過程和地鐵全員支持。

第二個(gè)，關(guān)于深鐵與萬科的合資公司。合資公司成立的恰到好處，地鐵集團(tuán)通過調(diào)整，成為全國(guó)首家“三鐵合一”地鐵集團(tuán)。我們現(xiàn)在有國(guó)鐵未來400公里的建設(shè)任務(wù)，城際鐵路方面，昨天（6月29日），穗莞深城際機(jī)場(chǎng)至前海段開工，這是我市首條自主建設(shè)的城際鐵路，未來我們的城際鐵路建設(shè)總里程將達(dá)到580公里。下半年，在抓好疫情常態(tài)化防控的基礎(chǔ)上，深鐵集團(tuán)還將推動(dòng)深汕、深惠、深大、龍大、穗莞深前海至皇崗口岸段等5條國(guó)鐵和城際鐵路的開工建設(shè)。2020年也是地鐵新線的“開通季”，今年將開通運(yùn)營(yíng) 7 條地鐵線段 107 公里。

地鐵集團(tuán)作為“三鐵合一”的集團(tuán)，未來與萬科合作的合資公司將會(huì)秉持市場(chǎng)化、法制化的原則一起，探索沿線開發(fā)、沿線的“軌道+物業(yè)”和站城開發(fā)。

萬科是世界一流的，我到地鐵就跟同志們交流，未來跟合作伙伴一定是最優(yōu)化的合作，不是第一，就是惟一?，F(xiàn)在萬科在行業(yè)上是翹楚、是第一，也是很多企業(yè)尤其地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣，所以我們的合作是永恒的，這一點(diǎn)請(qǐng)各位股東放心。

當(dāng)然我作為地鐵公司的董事長(zhǎng)，我也是一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷者，會(huì)不斷地為地鐵公司獲取資源，也為萬科公司共同的獲取有價(jià)值資源來回報(bào)各位股東。說句心里話，萬科公司掙100塊錢，我們地鐵公司也能有不錯(cuò)的收益（股東分紅，編者注），既利于萬科的發(fā)展，也利于我們地鐵的發(fā)展，何樂而不為？所以我們會(huì)把合資公司做實(shí)、做強(qiáng)、做大。

第三，考核的問題。萬科是一個(gè)非常成熟的企業(yè)，是高度市場(chǎng)化的企業(yè)，同時(shí)堅(jiān)持混合所有制和事業(yè)合伙人機(jī)制，使得合伙人的利益和我們股東利益是一致的。

因此對(duì)于我們股東來講，就按照市場(chǎng)規(guī)則、按照上市公司規(guī)則，我們不干預(yù)，非常支持萬科的團(tuán)隊(duì)。深鐵以前對(duì)萬科有“四個(gè)支持”，不僅要繼續(xù)秉承，我們還要全面的支持，要支持萬科的文化、支持萬科的團(tuán)隊(duì)，這樣也能更好回報(bào)我們的股東，所以這些方面大家大可放心。我從20多歲開始從事經(jīng)營(yíng)，一直以來，到地鐵之前我一直是一個(gè)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)者，對(duì)一個(gè)經(jīng)營(yíng)者來講，不應(yīng)該盯住一個(gè)指標(biāo)，應(yīng)該跳出指標(biāo)來做經(jīng)營(yíng)，完成上級(jí)的指標(biāo)只是一個(gè)基本的動(dòng)作，對(duì)我來講感覺到只有60分，在不斷隨著市場(chǎng)變化尋找商機(jī)，這才是最好的經(jīng)營(yíng)者。

郁主席帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)在行業(yè)內(nèi)也是在市場(chǎng)中拼搏出來的，我們也相信在郁主席帶領(lǐng)下，這個(gè)團(tuán)隊(duì)能披荊斬棘，能更好回報(bào)我們的股東。我回答到這里，謝謝大家！

（文中觀點(diǎn)僅代表嘉賓個(gè)人觀點(diǎn)，不代表《紅周刊(博客,微博)》立場(chǎng)，投資有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。）

（責(zé)任編輯：李顯杰）