現(xiàn)場 | “一根筋”的萬科：做著服務(wù)業(yè)的活兒盯著95后的錢包

來源：智能家居時間：2020-09-27 08:31

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 郁亮自打坐上晚宴餐桌的C位，先展示出一種防御的姿態(tài)。

萬科董事局主席在側(cè)，我們決定抓住機會拋出心中的好奇：“9月17日福州開了泰禾重組的會，萬科參加了沒？”“你們要接近95后，他們租房不買房怎么辦？”……

得到的答案也是言簡意賅的“郁式幽默”：“那是泰禾的事”“不買房，存那么多錢干嘛？”

這和郁亮在9月25日當天大部分時間的面貌都有出入，今年的萬科南方區(qū)域媒體會，他提前抵達云南撫仙湖，早上7點照例參與了晨跑，圍著3.6公里左右的湖畔路線跑了6圈。

萬科在內(nèi)部提倡運動大概已有八年，早已被調(diào)侃為“萬科運動員有限公司”。

與之相比，萬科南方“區(qū)首”孫嘉當日才飛赴活動現(xiàn)場；萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全背個大書包邁入會場，悄悄拆了一包混合堅果，或許也因趕路而無暇飽腹。

即便在媒體會上，他也是輕松抖段子：“（朱保全）你要覺得委屈可以上來講講，你沒覺得（委屈）嗎？還以為會被錦旗送得一肚子委屈，什么青山綠水、江湖再見，我聽了覺得很心酸?！?/p>

把我們的問題回答完畢，郁亮被邀請到臺上做晚宴致辭，他重新切換到健談模式?！啊笥选g最重要是健康，房子在健康問題面前不值一提。”

再走下來，餐桌已經(jīng)轉(zhuǎn)向生活類話題，他的狀態(tài)松弛下來，從吐槽大家都說他瘦了，吐槽自己曬黑了，到分享提高睡眠質(zhì)量的技巧，再到吐露自己想去三江源的計劃。

原來沒有打不開的話匣子，只有切不到共鳴點的交談。

95后

萬科現(xiàn)在在嘗試與一個新的目標群體產(chǎn)生共鳴。

發(fā)布會上，萬科讓人大呼“真有你的”的一幕是，現(xiàn)場發(fā)布了由該公司與喜劇人張子棟拍攝的短片《一根筋》，以及與新褲子樂隊發(fā)行的單曲《就是不妥協(xié)斯基》。郁亮隨后身著黑T上臺，衣服前后分別印上“筋廠制造”及“沒有撤退可言”的字樣，寓意“萬科要做‘一根筋’的公司”。

郁亮毫不掩飾地坦白，上述單曲是為95后準備的，萬科正式要面對95后。這種行為較為罕見，萬科過往鮮有公開表露要接近某些群體。

“我們做過一個調(diào)查發(fā)現(xiàn)，95后對萬科對品牌無感，我們特別著急，所以想能不能接近他們?！睂Υ怂此迹贤驹谌f科掌握經(jīng)營管理決策權(quán)，但離主體變得越來越遠，所以需要接近這個主體，從而能夠更好地提供服務(wù)。

更深層次的原因或許在于，中國的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)切切實實發(fā)生了變遷，這對于十幾年前率先提出并篤信“長期看人口”思考邏輯的萬科而言，毫無疑問產(chǎn)生了危機感。

早在2018年年報中，萬科就提及，90后比80后人口少3100萬，00后又比90后少4100萬，這在很大程度上會對沖掉城市化率繼續(xù)提升帶來的新增需求。

“我們對于客戶需求的理解，同樣需要比以往更精細、更敏捷。我們的組織和團隊成員，需要更強大的學(xué)習(xí)能力、應(yīng)變效率?！?/p>

對90后乃至00后這一人口結(jié)構(gòu)變遷，在今年3月發(fā)布的2019年年報中又不再被提及。不過，在9月下旬萬科36周年慶上，該公司提及“萬物皆可”的年度品牌主題，顯示已經(jīng)有意識向年輕一代靠攏。

在媒體會上，郁亮分享了更多對“少子化”趨勢的研究：國內(nèi)26-50歲年齡段的人口，比95后（即25歲及以下）人口整整多了1.39億，“人口的變化是慢變量，它很難改變，中國的人口低出生率已經(jīng)到了非常危險的地步。我們是做企業(yè)的，這說明客戶非常稀缺?！?/p>

與郁亮所提主張相呼應(yīng)，孫嘉在做主題演講分享南方區(qū)域新業(yè)務(wù)探索時也提及，萬科是70后、80后的首選地產(chǎn)品牌之一，目前公司正在探索讓90后也體會到“喜歡萬科”。

為此他重點列舉了廈門萬科云城項目的案例，公開資料顯示，該項目是萬科在南中國第三座云城，集居住、辦公、商業(yè)于一體；其中萬科里定位便是“潮玩新街區(qū)”定位，目標客戶年齡層為18-35歲。

歸零

“我們今天做好產(chǎn)品、好服務(wù)，就是需要一根筋?！庇袅令l繁向臺下提及“一根筋”，“一根筋”也被寫進了與新褲子樂隊聯(lián)動的單曲中。

這或許會繼“農(nóng)民”之后，成為萬科制造的又一標簽。

他接著說，在這一根筋里，好產(chǎn)品、好服務(wù)是面對不同的客戶對象，而今天毫無疑問越來越多的年輕群體進入了萬科的服務(wù)范圍，用他們的角度思考問題，用他們習(xí)慣的語言、行為方式等，才有了一些萬科年輕化的動作。

“好產(chǎn)品、好服務(wù)”在若干年前便成為萬科的產(chǎn)品理念，這也是萬科近兩年提出“鞏固提升基本盤”的重要內(nèi)容。

在2017年年報得到進一步深化，當時萬科提及，住房回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性，是“不可逆轉(zhuǎn)的時代趨勢”。在2019年年報中，該公司認為踏實做好產(chǎn)品、服務(wù)等做法，是面對外部環(huán)境仍能實現(xiàn)長足發(fā)展的核心策略。

至2020年尤其是近兩個月以來，外部環(huán)境復(fù)雜度進一步提高，“三道紅線”令地產(chǎn)行業(yè)面臨新的不確定性。

郁亮對此表示，“三道紅線”的影響力不亞于2002年土地招拍掛制度改革，他同時認為這是房地產(chǎn)“最大的兩件事”。

他將房地產(chǎn)行業(yè)分為三個階段，包括2002年前的土地紅利階段，誰有關(guān)系拿地，誰就賺錢；2002年后的金融紅利階段，從資本市場獲得愈多支持，金融手段用得越充分，就能買越多土地；“三道紅線”開始，金融紅利時代結(jié)束，行業(yè)進入管理紅利時代。

“這個階段跟過去就不一樣了，所有企業(yè)再次來到了同一起跑線。因為都歸零了，原來所有優(yōu)勢、所有做法可能都不是很成立了?！庇袅岭S即拋出萬科的答案：“但有一樣?xùn)|西是不變的，只要對客戶好，有好產(chǎn)品、好服務(wù)，一定可以活下去?！?/p>

據(jù)透露，萬科于今年制定了“春天行動”，主要用于戰(zhàn)略檢討及反思，在此之上衍生的年度戰(zhàn)略為“競爭戰(zhàn)略”。而過往該公司以“發(fā)展增長戰(zhàn)略”為主，郁亮對此解釋，以前都吃得好的時候就以增長力度為衡量標準。

在新戰(zhàn)略指引下，郁亮提出了發(fā)展的四個要求：戰(zhàn)略不能犯錯，好產(chǎn)品、好服務(wù)，長期主義，以及新近增加的“均好無短板”。

南方壓力

除郁亮以外，孫嘉、張旭、朱保全分別代表萬科南方區(qū)域、萬緯物流、萬科物業(yè)，上臺分享業(yè)務(wù)開展情況。

孫嘉首先上臺，他履新南方“區(qū)首”僅大約一年零四個月，而南方區(qū)域過往銷售業(yè)績出現(xiàn)下滑，同時是多項新業(yè)務(wù)的先行區(qū)，如何止住頹勢、發(fā)展新業(yè)務(wù)成為他面臨的重大挑戰(zhàn)。

去年9月，郁亮還曾調(diào)侃孫嘉“壓力肥”。

孫嘉提及，南方區(qū)域要聚焦產(chǎn)品和服務(wù)上，鞏固和提升基本盤，同時進一步完善業(yè)務(wù)和管理架構(gòu)。當天他也帶來了區(qū)域公司的新業(yè)務(wù)管理架構(gòu)——“一體、兩翼、雙核”，形容它是殲-20戰(zhàn)斗機模型。

其中“雙核”指廣州公司、萬溪公司、深圳公司，萬溪公司是廣信資產(chǎn)包的合作平臺?！皟梢怼眲t指戰(zhàn)區(qū)公司、軍種業(yè)務(wù)，其中軍種業(yè)務(wù)包括辦公、商業(yè)、EPC&代建，養(yǎng)老、酒店和城市更新6大業(yè)務(wù)。

在分業(yè)務(wù)介紹環(huán)節(jié)，孫嘉分別重點介紹了以深圳瑧灣匯、長沙文昌閣項目、福州洪塘項目為代表的TOD業(yè)務(wù)，深圳南頭古城、廣州沙步項目為代表的有機更新業(yè)務(wù)，福州萬科金域國際為代表的創(chuàng)新營銷，廈門萬科云城為代表的面對年輕一代的新項目，以及養(yǎng)老等。

盡管新業(yè)務(wù)繁多，但萬科南方區(qū)域卻有意無意避開了傳統(tǒng)城市更新業(yè)務(wù)。

截至上半年，萬科披露參與的舊城改造項目共55個，占地面積413.67萬平方米，建筑面積980.17萬平方米，其中深圳僅2個項目，東莞僅3個項目。同時根據(jù)南方區(qū)域披露，曾開發(fā)城市更新最多的深圳公司，如今發(fā)展重點并不包括城市更新。

相比之下，萬科在TOD總共開展的項目約49個，總建面達1803萬平方米。期內(nèi)，該區(qū)域銷售也處于墊底狀態(tài)。

對此，孫嘉回應(yīng)，一方面是好產(chǎn)品、好服務(wù)做得還不夠，另一方面南方區(qū)域過去5-8年在經(jīng)營性不動產(chǎn)和服務(wù)型業(yè)務(wù)，經(jīng)營性不動產(chǎn)需要一個周期，城市更新也需要8-10年。相較之下，諸如佳兆業(yè)等舊改大戶舊改轉(zhuǎn)化大約5-6年左右。

但他亦坦承，南方區(qū)域在珠三角的城市更新儲備相較同行為少，因此軍種業(yè)務(wù)特地新增了城市更新配套舊改項目，未來區(qū)域公司將增加第二家專門做舊改的平臺公司。他還透露，除了已確權(quán)的舊改儲備，公司未列入財報的潛在城市更新儲備約4000億元。

對于南方區(qū)域的成績，郁亮在開玩笑說出“就是對銷售及回款不滿意”之余，也不忘繼續(xù)護短：“雖然做得還不夠好，但是非常努力?！?/p>

此后，張旭上臺做倉儲物流服務(wù)的專題分享，自從集團調(diào)往分管萬緯物流，他的話題也變成高標倉庫、冷鏈運營服務(wù)等內(nèi)容了。他表示，倉儲物流就是服務(wù)性行業(yè)。

朱保全則介紹了萬科物業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，因“萬物梁行”、“城市物業(yè)”已具規(guī)模，“萬科物業(yè)”將調(diào)整為以住宅為主提供服務(wù)的品牌，即萬科的物業(yè)體系細分為三大子品牌。

據(jù)透露，未來一個月，萬科將正式發(fā)布城市服務(wù)的新品牌。

（責任編輯：徐帥）