《房住不炒“紅線”未松 地產(chǎn)搶跑行業(yè)“復(fù)蘇” 從武漢2月零成交，到杭州3月環(huán)增23倍》

環(huán)比大增23倍！被壓抑兩個(gè)月的購(gòu)房需求在杭州驚人爆發(fā)。而數(shù)據(jù)顯示，這種以“零成交”為坐標(biāo)的需求強(qiáng)勢(shì)反彈并非發(fā)生在一個(gè)城市。

就在第一季度的最后兩個(gè)交易日，武漢持續(xù)了68天的房地產(chǎn)“零成交”被打破，市場(chǎng)交易按下恢復(fù)鍵：3月30日當(dāng)天成交50套、31日成交24套，隨后成交量逐日放大，4月3日便突破百套達(dá)到130套。

在真正產(chǎn)生分化的3月，盡管全國(guó)50城新房成交量同比下降超40%，第一季度成交量創(chuàng)10年新低，但依然有杭州的絕地反彈，成交面積環(huán)比增幅2363.75%，“萬(wàn)人搖”重現(xiàn)江湖；深圳續(xù)寫富豪故事，成交面積環(huán)比增幅279.91%，4200萬(wàn)元起價(jià)豪宅當(dāng)日秒清。與此同時(shí)，一線城市土地出讓金同比漲超四成，成交樓面均價(jià)同比漲超三成；第一季度房企境外融資凈額1162億元?jiǎng)?chuàng)下歷史次高值。

相比之下，房企們第一季度錄得的業(yè)績(jī)有些慘淡，目標(biāo)完成率均值僅13%，只能謹(jǐn)慎地公布10%左右的業(yè)績(jī)目標(biāo)；拿地總面積跌去三成，一些頭部企業(yè)拿地金額從幾百億元速降至幾十億元。

3月杭州新房成交面積環(huán)比大漲2363%

第一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情沖擊之下顯著縮量，但依然有城市出現(xiàn)復(fù)蘇大反彈，深圳和杭州錄得了驚人的環(huán)比數(shù)據(jù)。

一線城市中，據(jù)中原地產(chǎn)，3月深圳成交3152套，成交面積環(huán)比上升279.91%，同比微升6.27%。其中，南山太子灣云璽大廈，總價(jià)4200萬(wàn)元起豪宅開(kāi)盤當(dāng)日秒清；沙井萬(wàn)科星城3月7日啟動(dòng)認(rèn)籌，288套公寓去化率100%。但后續(xù)供應(yīng)量略顯乏力，可售面積為261.23萬(wàn)平方米，僅較2月上升0.65%，共有6個(gè)新增預(yù)售項(xiàng)目，有7個(gè)樓盤入市（中原數(shù)據(jù)）。

北京在供應(yīng)量方面更為窘迫。據(jù)中指數(shù)據(jù)，北京在2019年最后兩個(gè)月集中入市了一批項(xiàng)目，同時(shí)大量需求得以集中釋放。但今年1月起，獲批套數(shù)開(kāi)始走低，2月646套、3月2132套，推盤放緩客觀上造成了北京回暖發(fā)力。3月北京成交面積僅17萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅21%，同比下降67.48%。

新一線城市中，杭州反彈力度令人驚訝——環(huán)比增幅2363.75%、同比增幅75.13%，3月共成交2018套。若將蕭山、余杭、富陽(yáng)、臨安等納入統(tǒng)計(jì)的話，杭州3月共銷售7235套，銷售額高達(dá)334億元（中指院數(shù)據(jù)）。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月杭州新入市項(xiàng)目60余個(gè)，其中不乏網(wǎng)紅盤和“萬(wàn)人搖”，市場(chǎng)閃電般回暖，加之企業(yè)繼續(xù)加大推盤節(jié)奏，4月成交數(shù)據(jù)有望延續(xù)火熱。

成都、昆明、合肥等城市成交穩(wěn)步放量。據(jù)克而瑞，成都近郊的江口水鎮(zhèn)項(xiàng)目3天到訪量超千組；“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目重現(xiàn)——恒大天府半島中簽率不足1.5%。

不過(guò)整體來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)縮量明顯。據(jù)中指院初步統(tǒng)計(jì)，第一季度50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬(wàn)平方米，為2011年以來(lái)同期最低水平。

大部分城市幾乎都經(jīng)歷了1月略有下滑、2月受疫情影響大幅下跌的過(guò)程，形勢(shì)最為嚴(yán)峻的2月，50城成交環(huán)比跌幅均在70%以上。隨著國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，疊加多地出臺(tái)穩(wěn)市場(chǎng)相關(guān)政策，真正產(chǎn)生分化的是3月——大部分城市交易規(guī)模低位回升，整體仍不及去年同期，同比下降超40%。

與此同時(shí)，全國(guó)百城商品住宅價(jià)格累計(jì)漲幅也探至近5年同期最低。

根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查：第一季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.18%，下探至2015年5月開(kāi)啟上漲行情以來(lái)季度漲幅最低值，較去年同期收窄0.37個(gè)百分點(diǎn)。

3月13城二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)381.2%

受春節(jié)和疫情影響，前兩個(gè)月全國(guó)范圍內(nèi)二手房需求均大幅減少。進(jìn)入3月，各省市陸續(xù)恢復(fù)房地產(chǎn)中介線下帶看業(yè)務(wù)，買賣雙方入市意愿增強(qiáng)，價(jià)格環(huán)比止跌。

3月，易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市二手房成交量為5.1萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)381.2%，但同比仍然下降28.6%。整個(gè)第一季度13城僅成交11.3萬(wàn)套，同比下降29.1%。

從具體城市來(lái)看，13城中除南京和深圳外，其余城市二手房成交量均出現(xiàn)了不同程度的同比下降。不過(guò)這并不意味著深圳、南京兩地出現(xiàn)小陽(yáng)春?；乜?019年3月數(shù)據(jù)，兩城二手房市場(chǎng)未出現(xiàn)小陽(yáng)春，成交量基數(shù)低，因而同比數(shù)據(jù)表現(xiàn)為大幅度上漲，南京86.0%，深圳64.2%。

而第一季度再度加碼人才政策的蘇州情況恰恰相反，3月蘇州二手房成交量為4623套，同比下降 21.7%。從歷史數(shù)個(gè)、下跌城市44個(gè)、持平城市1個(gè)，漲跌城市數(shù)量基本與上月持平。從環(huán)比漲幅前十的城市情況來(lái)看，漲幅較大的城市以珠三角、長(zhǎng)三角、海峽經(jīng)濟(jì)圈和東北城市的二線、三四線城市為主。

其中，承德、廣州和長(zhǎng)春分別位居漲幅榜前三甲；跌幅較大的城市主要以長(zhǎng)三角、珠三角經(jīng)濟(jì)圈和中部城市的三四線城市為主。其中，唐山以2.64%的跌幅位居第一；吉林和鞍山分別以2.10%和1.85%的跌幅緊隨其后。

一線城市二手住宅均價(jià)60055元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.18%。4個(gè)城市中依舊僅深圳環(huán)比上漲，其余城市均下跌，其中上海環(huán)比下跌0.65%，跌幅最大；同比變化來(lái)看，北京跌幅最大，同比下跌6.62%。

但受疫情影響較弱的城市市場(chǎng)活躍度正在逐漸恢復(fù)，并有望帶動(dòng)均價(jià)上漲。記者觀察到，3月以來(lái)上海二手房持續(xù)保持熱度，核心區(qū)域不僅咨詢及掛牌量重新回暖，在反彈和小陽(yáng)春的預(yù)期下，價(jià)格上也現(xiàn)大幅松動(dòng)。

一線城市一季度土地出讓金同比增四成

第一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)普遍熱度減弱，但土地價(jià)格還是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，第一季度，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2325元/平方米，同比上漲11%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為4851元/平方米，同比上漲20%。

從城市維度看，投資回歸熱點(diǎn)城市的趨勢(shì)漸漸清晰。第一季度一線城市的土地出讓金、樓面價(jià)、溢價(jià)率都呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。前3月土地出讓金為1710億元，同比增加42%；成交樓面均價(jià)為9092元/平方米，同比上漲31%；平均溢價(jià)率為9%，較去年同期上漲2個(gè)百分點(diǎn)。

成交方面，第一季度，10個(gè)重點(diǎn)城市成交總量同比減少19%，宅地出讓金總額為2608億元，較去年同期上漲9%。一線城市宅地成交量同比下行，季度收金同比上漲超四成，其中北京收金672億元居首位。

3月，10個(gè)重點(diǎn)城市中除北京外均有住宅用地成交，武漢以106萬(wàn)平方米成交量居首。1～3月，重慶、杭州、上海、武漢、成都5城市的成交量超過(guò)去年同期，重慶、上海、杭州分別以228萬(wàn)平方米、197萬(wàn)平方米、136萬(wàn)平方米的成交量排名前三位。

一線城市中，北京反彈較大。

3月北京住宅用地推出樓面均價(jià)為46298元/平方米，較上月每平方米增加18453元，量值為近一年來(lái)峰值。

值得留意的是，第一季度北京住宅用地推出樓面均價(jià)為32633元/平方米，同比上漲89%；成交樓面均價(jià)為37057元/平方米，同比上漲81%。第一季度，北京不限價(jià)宅地占比明顯增多，成交的16宗宅地中共12宗未對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行限制，此類地塊房企拿地積極性較高，助推成交樓面均價(jià)同比走高。

不過(guò)整體來(lái)看，第一季度全國(guó)300個(gè)城市共成交土地4353宗，同比減少18%；成交面積17151萬(wàn)平方米，同比減少23%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1203宗，同比減少13%；成交面積6000萬(wàn)平方米，同比減少25%。

值得一提的是，第一季度是傳統(tǒng)融資窗口期，房企通常會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)間段密集完成全年大部分融資計(jì)劃。2020年，盡管房企銷售基本面受到影響，但由于全球開(kāi)啟資金寬松周期，房企的融資境況反而要稍好于往年。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，第一季度房企境內(nèi)外債券融資合計(jì)約3944億元，同比增長(zhǎng)5%。中指院數(shù)據(jù)顯示，第一季度房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增長(zhǎng)1.7%，均錄得近年同高值。

據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，由于房企今年1月境外債發(fā)行量創(chuàng)下歷史新高，第一季度發(fā)行規(guī)模依然保持正增長(zhǎng)；凈融資額1162億元，創(chuàng)下歷史次高值（歷史最高是2019年第一季度的1410億元）。

隨著大環(huán)境改變，今年一季度房企的融資成本也普遍有所回落。海外債平均融資成本為8.54%，與去年相比降低21個(gè)基點(diǎn)；信用債平均利率4.50%，與去年相比明顯下降。從發(fā)展來(lái)看，海外債融資成本不斷降低，3月融資成本7.89%，環(huán)比降低1.16個(gè)百分點(diǎn)；信用債3月融資成本4.21%，環(huán)比略增0.14個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，優(yōu)質(zhì)房企依然受益最多，房企之間分化明顯。據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，優(yōu)質(zhì)房企（AAA房企）平均發(fā)債利率已低至3.25%，低于2015～2016年寬松時(shí)期最低點(diǎn)3.28%。

遏制大反彈房住不炒“紅線”未松

今年第一季度房企的銷售額在疫情沖擊下普遍不容樂(lè)觀?？硕饠?shù)據(jù)顯示，3月TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額7690億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低17%；從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，第一季度TOP100房企全口徑銷售業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降也近20.8%。

頭部房企同樣未能幸免。第一季度，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額1008.8億元，同比下降15.9%；萬(wàn)科合同銷售金額1378.8億元，同比下降7.7%；融創(chuàng)累計(jì)合約銷售金額約達(dá)617.6億元，同比下降22.7%。

四巨頭中，僅中國(guó)恒大一家在降價(jià)促銷的營(yíng)銷策略下實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，第一季度錄得銷售額1473.7億元，同比增長(zhǎng)23.2%。

今年，多數(shù)房企提出的銷售目標(biāo)不僅增速大幅下滑，部分房企出于謹(jǐn)慎考慮暫停對(duì)2020年提出銷售目標(biāo)，還有個(gè)別房企下調(diào)銷售目標(biāo)。整體來(lái)看，房企今年目標(biāo)增長(zhǎng)率基本在10%左右，較2019年進(jìn)一步放緩。

值得一提的是，第一季度，隨著全球大環(huán)境的改變，供應(yīng)端及需求端政策稍有松動(dòng)，但“房住不炒”的基調(diào)不會(huì)改變。

多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2020年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，嚴(yán)防信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

同時(shí)，國(guó)務(wù)院將農(nóng)用地改建權(quán)下放至地方政府，意味著土地審批權(quán)將由中央集中式轉(zhuǎn)向地方精細(xì)化管控，更利于緩解核心城市供地緊缺的現(xiàn)狀。

各地政府也“因城施策”，措施不斷。

3月23日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布”六條措施“，全力支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)工復(fù)產(chǎn)。此外，非武漢市戶籍購(gòu)房人因受疫情影響未能按時(shí)繳納社保或個(gè)稅需緩繳的，其緩繳期可視為連續(xù)繳納，補(bǔ)繳時(shí)限不超過(guò)6個(gè)月。

截至目前，約50個(gè)地區(qū)在供給端出臺(tái)了利于房企運(yùn)營(yíng)的扶持政策，主要涉及延期繳納土地出讓金、合理后延開(kāi)竣工時(shí)間、降低房屋預(yù)售條件、為企業(yè)減稅降費(fèi)延緩繳納期限等內(nèi)容。

與此同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)多次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房住不炒定位，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。1月3日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要落實(shí)“房住不炒”的定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2月21日，中國(guó)人民銀行舉辦2020年金融市場(chǎng)工作電視電話會(huì)議，要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

3月3日，中國(guó)人民銀行舉辦金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的定位；3月22日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)表示堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

海南省則再度升級(jí)“全域限購(gòu)”，并規(guī)定本地居民限買第三套房、新成交商品房地塊須現(xiàn)房銷售，成為疫情下首個(gè)限購(gòu)收緊的區(qū)域。

而就在4月9日晚，深圳市南山區(qū)住建局發(fā)文嚴(yán)禁惡意炒作哄抬房?jī)r(jià)，遏制“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”進(jìn)一步蔓延。

中指研究院方面認(rèn)為，短期行業(yè)政策環(huán)境在不違背“房住不炒”主基調(diào)的前提下仍存優(yōu)化預(yù)期，預(yù)計(jì)第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端將逐漸恢復(fù)，價(jià)格保持平穩(wěn)。

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