房住不炒“紅線”未松地產(chǎn)搶跑行業(yè)“復蘇”

來源：智能家居時間：2020-04-15 08:54

《房住不炒“紅線”未松地產(chǎn)搶跑行業(yè)“復蘇” 從武漢2月零成交，到杭州3月環(huán)增23倍》

環(huán)比大增23倍！被壓抑兩個月的購房需求在杭州驚人爆發(fā)。而數(shù)據(jù)顯示，這種以“零成交”為坐標的需求強勢反彈并非發(fā)生在一個城市。

就在第一季度的最后兩個交易日，武漢持續(xù)了68天的房地產(chǎn)“零成交”被打破，市場交易按下恢復鍵：3月30日當天成交50套、31日成交24套，隨后成交量逐日放大，4月3日便突破百套達到130套。

在真正產(chǎn)生分化的3月，盡管全國50城新房成交量同比下降超40%，第一季度成交量創(chuàng)10年新低，但依然有杭州的絕地反彈，成交面積環(huán)比增幅2363.75%，“萬人搖”重現(xiàn)江湖；深圳續(xù)寫富豪故事，成交面積環(huán)比增幅279.91%，4200萬元起價豪宅當日秒清。與此同時，一線城市土地出讓金同比漲超四成，成交樓面均價同比漲超三成；第一季度房企境外融資凈額1162億元創(chuàng)下歷史次高值。

相比之下，房企們第一季度錄得的業(yè)績有些慘淡，目標完成率均值僅13%，只能謹慎地公布10%左右的業(yè)績目標；拿地總面積跌去三成，一些頭部企業(yè)拿地金額從幾百億元速降至幾十億元。

3月杭州新房成交面積環(huán)比大漲2363%

第一季度全國房地產(chǎn)市場在疫情沖擊之下顯著縮量，但依然有城市出現(xiàn)復蘇大反彈，深圳和杭州錄得了驚人的環(huán)比數(shù)據(jù)。

一線城市中，據(jù)中原地產(chǎn)，3月深圳成交3152套，成交面積環(huán)比上升279.91%，同比微升6.27%。其中，南山太子灣云璽大廈，總價4200萬元起豪宅開盤當日秒清；沙井萬科星城3月7日啟動認籌，288套公寓去化率100%。但后續(xù)供應量略顯乏力，可售面積為261.23萬平方米，僅較2月上升0.65%，共有6個新增預售項目，有7個樓盤入市（中原數(shù)據(jù)）。

北京在供應量方面更為窘迫。據(jù)中指數(shù)據(jù)，北京在2019年最后兩個月集中入市了一批項目，同時大量需求得以集中釋放。但今年1月起，獲批套數(shù)開始走低，2月646套、3月2132套，推盤放緩客觀上造成了北京回暖發(fā)力。3月北京成交面積僅17萬平方米，環(huán)比增幅21%，同比下降67.48%。

新一線城市中，杭州反彈力度令人驚訝——環(huán)比增幅2363.75%、同比增幅75.13%，3月共成交2018套。若將蕭山、余杭、富陽、臨安等納入統(tǒng)計的話，杭州3月共銷售7235套，銷售額高達334億元（中指院數(shù)據(jù)）。據(jù)不完全統(tǒng)計，3月杭州新入市項目60余個，其中不乏網(wǎng)紅盤和“萬人搖”，市場閃電般回暖，加之企業(yè)繼續(xù)加大推盤節(jié)奏，4月成交數(shù)據(jù)有望延續(xù)火熱。

成都、昆明、合肥等城市成交穩(wěn)步放量。據(jù)克而瑞，成都近郊的江口水鎮(zhèn)項目3天到訪量超千組；“萬人搖”項目重現(xiàn)——恒大天府半島中簽率不足1.5%。

不過整體來看，全國房地產(chǎn)市場縮量明顯。據(jù)中指院初步統(tǒng)計，第一季度50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為2011年以來同期最低水平。

大部分城市幾乎都經(jīng)歷了1月略有下滑、2月受疫情影響大幅下跌的過程，形勢最為嚴峻的2月，50城成交環(huán)比跌幅均在70%以上。隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，疊加多地出臺穩(wěn)市場相關政策，真正產(chǎn)生分化的是3月——大部分城市交易規(guī)模低位回升，整體仍不及去年同期，同比下降超40%。

與此同時，全國百城商品住宅價格累計漲幅也探至近5年同期最低。

根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查：第一季度，百城新建住宅價格累計上漲0.18%，下探至2015年5月開啟上漲行情以來季度漲幅最低值，較去年同期收窄0.37個百分點。

3月13城二手房成交量環(huán)比增長381.2%

受春節(jié)和疫情影響，前兩個月全國范圍內(nèi)二手房需求均大幅減少。進入3月，各省市陸續(xù)恢復房地產(chǎn)中介線下帶看業(yè)務，買賣雙方入市意愿增強，價格環(huán)比止跌。

3月，易居研究院監(jiān)測的13個城市二手房成交量為5.1萬套，環(huán)比增長381.2%，但同比仍然下降28.6%。整個第一季度13城僅成交11.3萬套，同比下降29.1%。

從具體城市來看，13城中除南京和深圳外，其余城市二手房成交量均出現(xiàn)了不同程度的同比下降。不過這并不意味著深圳、南京兩地出現(xiàn)小陽春?；乜?019年3月數(shù)據(jù)，兩城二手房市場未出現(xiàn)小陽春，成交量基數(shù)低，因而同比數(shù)據(jù)表現(xiàn)為大幅度上漲，南京86.0%，深圳64.2%。

而第一季度再度加碼人才政策的蘇州情況恰恰相反，3月蘇州二手房成交量為4623套，同比下降 21.7%。從歷史數(shù)個、下跌城市44個、持平城市1個，漲跌城市數(shù)量基本與上月持平。從環(huán)比漲幅前十的城市情況來看，漲幅較大的城市以珠三角、長三角、海峽經(jīng)濟圈和東北城市的二線、三四線城市為主。

其中，承德、廣州和長春分別位居漲幅榜前三甲；跌幅較大的城市主要以長三角、珠三角經(jīng)濟圈和中部城市的三四線城市為主。其中，唐山以2.64%的跌幅位居第一；吉林和鞍山分別以2.10%和1.85%的跌幅緊隨其后。

一線城市二手住宅均價60055元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.18%。4個城市中依舊僅深圳環(huán)比上漲，其余城市均下跌，其中上海環(huán)比下跌0.65%，跌幅最大；同比變化來看，北京跌幅最大，同比下跌6.62%。

但受疫情影響較弱的城市市場活躍度正在逐漸恢復，并有望帶動均價上漲。記者觀察到，3月以來上海二手房持續(xù)保持熱度，核心區(qū)域不僅咨詢及掛牌量重新回暖，在反彈和小陽春的預期下，價格上也現(xiàn)大幅松動。

一線城市一季度土地出讓金同比增四成

第一季度，全國土地市場普遍熱度減弱，但土地價格還是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，第一季度，全國300個城市成交樓面均價為2325元/平方米，同比上漲11%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為4851元/平方米，同比上漲20%。

從城市維度看，投資回歸熱點城市的趨勢漸漸清晰。第一季度一線城市的土地出讓金、樓面價、溢價率都呈現(xiàn)出上漲趨勢。前3月土地出讓金為1710億元，同比增加42%；成交樓面均價為9092元/平方米，同比上漲31%；平均溢價率為9%，較去年同期上漲2個百分點。

成交方面，第一季度，10個重點城市成交總量同比減少19%，宅地出讓金總額為2608億元，較去年同期上漲9%。一線城市宅地成交量同比下行，季度收金同比上漲超四成，其中北京收金672億元居首位。

3月，10個重點城市中除北京外均有住宅用地成交，武漢以106萬平方米成交量居首。1～3月，重慶、杭州、上海、武漢、成都5城市的成交量超過去年同期，重慶、上海、杭州分別以228萬平方米、197萬平方米、136萬平方米的成交量排名前三位。

一線城市中，北京反彈較大。

3月北京住宅用地推出樓面均價為46298元/平方米，較上月每平方米增加18453元，量值為近一年來峰值。

值得留意的是，第一季度北京住宅用地推出樓面均價為32633元/平方米，同比上漲89%；成交樓面均價為37057元/平方米，同比上漲81%。第一季度，北京不限價宅地占比明顯增多，成交的16宗宅地中共12宗未對銷售價格進行限制，此類地塊房企拿地積極性較高，助推成交樓面均價同比走高。

不過整體來看，第一季度全國300個城市共成交土地4353宗，同比減少18%；成交面積17151萬平方米，同比減少23%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1203宗，同比減少13%；成交面積6000萬平方米，同比減少25%。

值得一提的是，第一季度是傳統(tǒng)融資窗口期，房企通常會選擇在這個時間段密集完成全年大部分融資計劃。2020年，盡管房企銷售基本面受到影響，但由于全球開啟資金寬松周期，房企的融資境況反而要稍好于往年。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，第一季度房企境內(nèi)外債券融資合計約3944億元，同比增長5%。中指院數(shù)據(jù)顯示，第一季度房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增長1.7%，均錄得近年同高值。

據(jù)華泰證券統(tǒng)計，由于房企今年1月境外債發(fā)行量創(chuàng)下歷史新高，第一季度發(fā)行規(guī)模依然保持正增長；凈融資額1162億元，創(chuàng)下歷史次高值（歷史最高是2019年第一季度的1410億元）。

隨著大環(huán)境改變，今年一季度房企的融資成本也普遍有所回落。海外債平均融資成本為8.54%，與去年相比降低21個基點；信用債平均利率4.50%，與去年相比明顯下降。從發(fā)展來看，海外債融資成本不斷降低，3月融資成本7.89%，環(huán)比降低1.16個百分點；信用債3月融資成本4.21%，環(huán)比略增0.14個百分點。

具體來看，優(yōu)質(zhì)房企依然受益最多，房企之間分化明顯。據(jù)華泰證券統(tǒng)計，優(yōu)質(zhì)房企（AAA房企）平均發(fā)債利率已低至3.25%，低于2015～2016年寬松時期最低點3.28%。

遏制大反彈房住不炒“紅線”未松

今年第一季度房企的銷售額在疫情沖擊下普遍不容樂觀。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月TOP100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額7690億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低17%；從累計業(yè)績來看，第一季度TOP100房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降也近20.8%。

頭部房企同樣未能幸免。第一季度，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合約銷售額1008.8億元，同比下降15.9%；萬科合同銷售金額1378.8億元，同比下降7.7%；融創(chuàng)累計合約銷售金額約達617.6億元，同比下降22.7%。

四巨頭中，僅中國恒大一家在降價促銷的營銷策略下實現(xiàn)增長，第一季度錄得銷售額1473.7億元，同比增長23.2%。

今年，多數(shù)房企提出的銷售目標不僅增速大幅下滑，部分房企出于謹慎考慮暫停對2020年提出銷售目標，還有個別房企下調(diào)銷售目標。整體來看，房企今年目標增長率基本在10%左右，較2019年進一步放緩。

值得一提的是，第一季度，隨著全球大環(huán)境的改變，供應端及需求端政策稍有松動，但“房住不炒”的基調(diào)不會改變。

多家機構(gòu)預測2020年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，堅決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，嚴防信貸資金過度流向房地產(chǎn)市場。

同時，國務院將農(nóng)用地改建權(quán)下放至地方政府，意味著土地審批權(quán)將由中央集中式轉(zhuǎn)向地方精細化管控，更利于緩解核心城市供地緊缺的現(xiàn)狀。

各地政府也“因城施策”，措施不斷。

3月23日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布”六條措施“，全力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開工復產(chǎn)。此外，非武漢市戶籍購房人因受疫情影響未能按時繳納社?；騻€稅需緩繳的，其緩繳期可視為連續(xù)繳納，補繳時限不超過6個月。

截至目前，約50個地區(qū)在供給端出臺了利于房企運營的扶持政策，主要涉及延期繳納土地出讓金、合理后延開竣工時間、降低房屋預售條件、為企業(yè)減稅降費延緩繳納期限等內(nèi)容。

與此同時，銀保監(jiān)會多次強調(diào)要堅持房住不炒定位，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。1月3日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于推動銀行業(yè)和保險業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》，指出銀行保險機構(gòu)要落實“房住不炒”的定位，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

2月21日，中國人民銀行舉辦2020年金融市場工作電視電話會議，要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機制，促進市場平穩(wěn)運行。

3月3日，中國人民銀行舉辦金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會，再次強調(diào)堅持“房住不炒”的定位；3月22日，在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會表示堅決落實“房住不炒”的要求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

海南省則再度升級“全域限購”，并規(guī)定本地居民限買第三套房、新成交商品房地塊須現(xiàn)房銷售，成為疫情下首個限購收緊的區(qū)域。

而就在4月9日晚，深圳市南山區(qū)住建局發(fā)文嚴禁惡意炒作哄抬房價，遏制“喝茶費”“更名費”進一步蔓延。

中指研究院方面認為，短期行業(yè)政策環(huán)境在不違背“房住不炒”主基調(diào)的前提下仍存優(yōu)化預期，預計第二季度房地產(chǎn)市場供需兩端將逐漸恢復，價格保持平穩(wěn)。