松北土地成交活躍多個(gè)項(xiàng)目落地 市場(chǎng)平穩(wěn)但需求觀望

報(bào)告期：2020年6月18日至6月21日 出品時(shí)間：2020年6月22日

市場(chǎng)綜述：

當(dāng)周，哈爾濱土地市場(chǎng)無(wú)新增地塊供應(yīng)，成交9宗，成交額53.4億元。當(dāng)周國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月哈爾濱房?jī)r(jià)與4月持平，市場(chǎng)運(yùn)行保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

土地市場(chǎng)方面，當(dāng)周無(wú)土地供應(yīng)，9宗地塊成交，成交面積77.54萬(wàn)平方米，成交額53.4億元。僅1宗地塊位于主城區(qū)，其余8宗均位于松北新區(qū)，新區(qū)仍是土地供求最活躍板塊。主城區(qū)成交地塊位于香坊區(qū)樂(lè)園街，成交溢價(jià)率23.2%，成交價(jià)16.96億元，由哈爾濱碩億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得。該地塊為二類居住用地兼容商業(yè)設(shè)施用地，面積88958.8平米，容積率≤2.9，預(yù)計(jì)以高層建筑為主，成交樓面價(jià)6574元/平方米，預(yù)計(jì)開盤銷售價(jià)在14000至16000元/平方米。該地塊為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，需采用裝配式建設(shè)。

松北新區(qū)成交的8宗地塊中，5宗由華御興益（哈爾濱）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司底價(jià)摘得，將由華夏幸福建設(shè)投資200億元的哈爾濱·深哈金融科技城項(xiàng)目。5宗地塊用地性質(zhì)均為二類居住用地兼容商業(yè)用地，占地面積 50.67萬(wàn)平米，建筑面積88.03萬(wàn)平方米，容積率在1.4至2.4之間，成交樓面價(jià)2671至3033元/平方米之間。另有兩宗商住地塊由楓葉小鎮(zhèn)（哈爾濱）置業(yè)有限公司溢價(jià)摘得，面積13.26萬(wàn)平方米，容積率在1.5至2.0之間，成交樓面價(jià)2433至2630元/平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)小高層和高層住宅，預(yù)估銷售價(jià)格在9000至12000元/平方米。

當(dāng)周唯一一宗商業(yè)用地由哈爾濱和亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司底價(jià)摘得，地塊面積47089.8平方米，容積率≤1.4，成交價(jià)8571萬(wàn)元，成交樓面價(jià)1300.1元/平方米，用于哈爾濱新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（會(huì)展非住宅配套）。目前，松北新區(qū)基本形成了“環(huán)西金融產(chǎn)業(yè)帶”+“松浦會(huì)展文化產(chǎn)業(yè)帶”共同發(fā)展的格局，目前環(huán)西已有寶能、萬(wàn)科、珍寶島等產(chǎn)業(yè)園，華夏幸福投資的深哈金融科技城入駐后，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群加碼，目前環(huán)西板塊成交樓面價(jià)在2000至4000元/平方米，項(xiàng)目售價(jià)在10000至13000元/平方米。

市場(chǎng)方面，新項(xiàng)目均處在首開前緊張蓄客階段。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月哈爾濱房?jī)r(jià)環(huán)比與4月持平。從購(gòu)房需求表現(xiàn)來(lái)看，觀望情緒較濃厚，出手謹(jǐn)慎。當(dāng)周，綠地黃浦公館三期開盤，推出建面約87至140平方米戶型，售價(jià)11500至12500元/平方米。匯龍玖和居售樓處開放，規(guī)劃建面86至128平方米兩、三室戶型，預(yù)計(jì)6月底開盤。巴黎第九區(qū)認(rèn)籌啟動(dòng)，可享受額外99折購(gòu)房?jī)?yōu)惠。此外，投資約100億元的中國(guó)北藥智慧產(chǎn)業(yè)園正式開工建設(shè)，項(xiàng)目由珍寶島藥業(yè)集團(tuán)投資建設(shè)，占地面積約41萬(wàn)平方米，建筑面積約82萬(wàn)平方米，由三宗地塊組成，成交樓面價(jià)在2000至2200元/平方米之間，結(jié)合哈爾濱新區(qū)競(jìng)品價(jià)格，預(yù)估住宅售價(jià)在10000至14000元/平方米。

城建方面，香坊冰上運(yùn)動(dòng)中心預(yù)計(jì)7月竣工。項(xiàng)目位于香坊區(qū)三合路與保健路交口，占地面積超過(guò)1萬(wàn)平方米，涵蓋5000平方米室內(nèi)冰上活動(dòng)中心、30×60米冰球訓(xùn)練場(chǎng)等。香坊冰上運(yùn)動(dòng)中心投用后，將為區(qū)域內(nèi)新增運(yùn)動(dòng)休閑配套。2019年三合路有兩宗商住地塊成交，樓面價(jià)2900至3200元/平方米，沿線尚有大片待入市地塊，二手房?jī)r(jià)格在9000至12000元/平方米，有一定的開發(fā)盈利空間，剛需購(gòu)房者對(duì)區(qū)域認(rèn)可度較高。

公交266路開通試運(yùn)營(yíng)，線路兩端分別為南亭印象和黑龍江科技大學(xué)，途經(jīng)安埠商廈、紅旗大街、太平商圈、松浦大橋和糖廠社區(qū)。果園街板塊和松浦糖廠片區(qū)，土地出讓和新項(xiàng)目較多，南亭印象、華潤(rùn)置地熙云府、匯龍拾光里，以及新成交的果園街住宅地塊、松浦觀江國(guó)際、坤騰理想城等項(xiàng)目將受益。

土地面

關(guān)鍵詞：土地成交

1、香坊區(qū)樂(lè)園街棚改地塊成交，成交價(jià)16.96億元，成交溢價(jià)率23.2%，由哈爾濱碩億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得。用地性質(zhì)為二類居住用地兼容商業(yè)設(shè)施用地，面積88958.8平方米，容積率≤2.9，預(yù)計(jì)以高層建筑為主，成交樓面價(jià)6574元/平方米，加上建筑及營(yíng)銷成本，結(jié)合周邊房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)開盤銷售價(jià)在14000至16000元/平方米。該項(xiàng)目為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，需采用裝配式建設(shè)。

2、哈爾濱新區(qū)深哈金融科技城園內(nèi)5宗地塊成交，成交價(jià)24.77億元，全部由華御興益（哈爾濱）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司底價(jià)摘得。5宗地塊均坐落在哈爾濱新區(qū)深哈金融科技城園區(qū)，用地性質(zhì)均為二類居住用地兼容商業(yè)用地，占地面積 50.67萬(wàn)平方米，建筑面積88.03萬(wàn)平方米，容積率在1.4至2.4之間，成交樓面價(jià)分別為2935、2953、3033、2671和2819元/平方米。將用于建設(shè)投資200億元的哈爾濱·深哈金融科技城項(xiàng)目，合作方為華夏幸福基業(yè)股份有限公司。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積88萬(wàn)平方米，建筑面積約158萬(wàn)平方米，建設(shè)周期為2020年至2026年，將建設(shè)6萬(wàn)平方米幸福城購(gòu)物中心及150米創(chuàng)新大廈，1棟200米平安大廈，以及1棟150米、1棟140米、2棟100米產(chǎn)業(yè)建筑集群和企業(yè)總部大廈及街區(qū)式辦公和小企業(yè)總部。

3、楓葉小鎮(zhèn)（哈爾濱）置業(yè)有限公司溢價(jià)摘得松北兩宗商住用地。其中一宗地塊位于智谷四街以東、規(guī)劃207路以西、巨寶三路以南、松北規(guī)劃九州路以北位置，面積132606.09平方米，成交價(jià)64543萬(wàn)元，成交溢價(jià)率3.0%，成交樓面價(jià)2433.6元/平方米，另一宗位于智谷四街以東、規(guī)劃207路以西、九洲路以南、松北規(guī)劃巨寶路以北位置，占地面積110383.51平方米，出讓起始價(jià)41460萬(wàn)元，成交價(jià)43560萬(wàn)元，成交溢價(jià)率5.1%，成交樓面價(jià)2630.8元/平方米。兩宗地塊容積率在1.5至2.0之間，預(yù)計(jì)打造小高層、高層為主的住宅，預(yù)估售價(jià)在9000至12000元/平方米。

4、松北會(huì)展旁一宗商業(yè)用地底價(jià)成交，競(jìng)得房企為哈爾濱和亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。地塊位于松北規(guī)劃路296路以東、規(guī)劃路297路以西、規(guī)劃路158路以南、規(guī)劃路160路以北，占地面積47089.8 平方米，為哈爾濱新區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（會(huì)展非住宅配套）用地，容積率≤1.4，成交價(jià)8571萬(wàn)元，成交樓面價(jià)1300.1元/平方米。

影響研判

松北新區(qū)基本形成環(huán)西金融產(chǎn)業(yè)帶+松浦會(huì)展文化產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展格局。環(huán)西板塊成交土地樓面價(jià)在2000至4000元/平方米，項(xiàng)目售價(jià)在10000至13000元/平方米。

項(xiàng)目面

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目開工

投資約100億元的中國(guó)北藥智慧產(chǎn)業(yè)園正式開工建設(shè)。項(xiàng)目位于黑龍江自貿(mào)區(qū)哈爾濱片區(qū)內(nèi)，重點(diǎn)建設(shè)中藥材交易中心、醫(yī)藥知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易中心、醫(yī)藥商業(yè)總部基地、生物醫(yī)藥研發(fā)孵化基地、康養(yǎng)文化旅游基地，形成千億級(jí)大健康產(chǎn)業(yè)集群。項(xiàng)目由珍寶島藥業(yè)集團(tuán)投資建設(shè)，占地面積約41萬(wàn)平方米，建筑面積約82萬(wàn)平方米，由三宗地塊組成，成交樓面價(jià)在2000至2200元/平方米之間，結(jié)合哈爾濱新區(qū)競(jìng)品價(jià)格，預(yù)估住宅售價(jià)在10000至14000元/平方米。其中，A1地塊分兩期開發(fā)，有住宅、公建、綠地等，一期A-C12、A-B8臨街，層高2、3層；A-B7、A-C8、A-C5、A-C6、A-C7層高2層，A-B9層高16層，車行出入口位于A-C5旁；住宅部分，A-A11、A-A9總高25層，A-A10、A-A8總高26層，A-A7總高14層。另一車行出入口位于一、二期中間、幼兒園旁，幼兒園規(guī)劃3層。二期以公建為主，設(shè)置醫(yī)療衛(wèi)生站、老年人及未成年人活動(dòng)中心、物業(yè)管理用房、居家養(yǎng)老服務(wù)用房等，其余有A-A2總高15層，A-A3、A-A1總高23層。

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