[ 面對(duì)政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的《通知》，哈爾濱市民的購(gòu)房情緒瞬間凍結(jié)：“我要再等等了，房子可是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的。”家住哈爾濱市中心的李大叔這樣對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)，“現(xiàn)在急著買(mǎi)入，萬(wàn)一之后降價(jià)了呢？”從某種層面上看，《通知》的出臺(tái)，讓市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了降價(jià)預(yù)期，買(mǎi)方原本觀望的情緒變得更為凝重。 ]

　　11月19日，哈爾濱市住建委召集即將參加冬季房展會(huì)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到場(chǎng)參會(huì)，會(huì)議要求參會(huì)的項(xiàng)目做好產(chǎn)品包裝，鼓勵(lì)降價(jià)、鼓勵(lì)以房展會(huì)的名義多推特價(jià)房源，以此打動(dòng)購(gòu)房者入市。

　　這是哈爾濱宣布即將出臺(tái)樓市14條建議之后的第二天。

　　前一日，哈爾濱市宣布將印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》（下稱(chēng)《通知》），該通知共14條建議，均明確指向扶持樓市發(fā)展，鼓勵(lì)房企采取打折促銷(xiāo)、團(tuán)購(gòu)等方式讓利銷(xiāo)售新建商品住宅。這與19日住建委傳達(dá)的精神高度一致。

　　從18日宣布《通知》以來(lái)，不到一周的時(shí)間，這一在途的政策已經(jīng)挑動(dòng)起購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商、政府等多方面敏感的神經(jīng)。市場(chǎng)仿若按下暫停鍵，觀望的購(gòu)房者進(jìn)一步等待市場(chǎng)反應(yīng)，開(kāi)發(fā)商則緊急商討后續(xù)策略。

　　在已經(jīng)入冬的哈爾濱，樓市等待破冰。

　　觀望情緒日漸凝重

　　面對(duì)政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的《通知》，哈爾濱市民的購(gòu)房情緒瞬間凍結(jié)：“我要再等等了，房子可是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的?！奔易」枮I市中心的李大叔這樣對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)，“現(xiàn)在急著買(mǎi)入，萬(wàn)一之后降價(jià)了呢？”

　　李大叔與老伴目前居住在哈爾濱市中心，由于是老樓沒(méi)有電梯，加之住在六樓，一直以來(lái)都有換房的打算。“想換個(gè)品質(zhì)好一點(diǎn)的房子，最重要是有電梯?！崩畲笫鍙囊咔檫^(guò)后就開(kāi)始著手看房，群里、松北、哈西，哈爾濱幾個(gè)熱門(mén)片區(qū)他幾乎都走遍了。

　　如果換房就要把現(xiàn)有的這套房子賣(mài)掉，所以李大叔非常慎重，原本打算在十一期間出手，但因?yàn)槔戏孔映鍪叟R時(shí)有變，新房就只能暫緩購(gòu)房。李大叔說(shuō)還好暫緩購(gòu)買(mǎi)，“這個(gè)政策一出臺(tái)，很明顯房?jī)r(jià)可能會(huì)跌，要是真的跌了，我們連老房子都賠進(jìn)去了?！?/p>

　　與李大叔的“淡定”不同，林先生聽(tīng)到這個(gè)消息之后，越發(fā)急了起來(lái)。他與愛(ài)人在松北有一套房子，因?yàn)楹⒆右呀?jīng)三歲，面臨上學(xué)問(wèn)題，他們商量想賣(mài)掉松北的房子換到市區(qū)里，已經(jīng)掛出去一段日子，“雖然有人咨詢(xún)，但是價(jià)錢(qián)都不到我的心里值。這個(gè)政策要是真出臺(tái)，估計(jì)買(mǎi)的人更少了?！?/p>

　　從某種層面上看，《通知》的出臺(tái)，讓市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了降價(jià)預(yù)期，買(mǎi)方原本觀望的情緒變得更為凝重。

　　一家頭部房企在哈爾濱的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“政策還沒(méi)有實(shí)施，而是‘即將’印發(fā)，這意味著在正式實(shí)施之前留給市場(chǎng)一定的消化時(shí)間。這期間，購(gòu)房者會(huì)更加猶豫，擔(dān)心現(xiàn)在買(mǎi)房之后將來(lái)會(huì)跌?！?/p>

　　據(jù)了解，從目前樓盤(pán)案場(chǎng)反饋的表現(xiàn)來(lái)看，已經(jīng)有一部分對(duì)政策敏感的購(gòu)房人出現(xiàn)這種擔(dān)心?！坝械目蛻?hù)本來(lái)想這周末交錢(qián)，但是政策一出來(lái)他們馬上猶豫了，他們會(huì)擔(dān)心我交了錢(qián)之后這房子會(huì)不會(huì)降價(jià)了?！币晃话笀?chǎng)銷(xiāo)售對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

　　面對(duì)鼓勵(lì)降價(jià)促銷(xiāo)的政策，房企決策變得異常艱難。一位在一線(xiàn)案場(chǎng)的銷(xiāo)售人員告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“哈爾濱的地價(jià)始終沒(méi)有降下來(lái)，去年4月份華潤(rùn)在松北拿的地塊樓面價(jià)超過(guò)9000元/平方米，這么貴的地價(jià)，開(kāi)發(fā)商其實(shí)沒(méi)有太大的降價(jià)空間。”

　　“如果說(shuō)降價(jià)，可能就是一些噱頭吧。改變基礎(chǔ)價(jià)格，然后再打折，實(shí)際上并沒(méi)有改變什么。”上述頭部房企負(fù)責(zé)人表示。

　　從買(mǎi)方市場(chǎng)到賣(mài)方市場(chǎng)，哈爾濱樓市陷入真正的冰封階段。

　　經(jīng)濟(jì)底色之痛

　　哈爾濱樓市成交數(shù)據(jù)說(shuō)明了一切。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度哈爾濱共成交新建商品住宅1033.15萬(wàn)平方米，同比2019年三季度降低29.7%。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份哈爾濱市六區(qū)商品房成交6534套，成交面積62.90萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下跌11.53%和13.5%；成交均價(jià)同環(huán)比分別下跌5.95%和0.36%。

　　成交不景氣，帶來(lái)庫(kù)存的不斷攀升。根據(jù)易居研究院發(fā)布的《100城庫(kù)存研究報(bào)告》數(shù)據(jù)，從今年10月份存銷(xiāo)比（去庫(kù)存周期）數(shù)值排名來(lái)看，哈爾濱位居第六，其去庫(kù)存周期為23.1個(gè)月，超過(guò)了14個(gè)月的合理值水平。而縱觀整體數(shù)據(jù)，10月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期僅為9.4個(gè)月，這意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存只需要9.4個(gè)月的時(shí)間。

　　樓市下跌背后，是哈爾濱長(zhǎng)久以來(lái)人口流出和經(jīng)濟(jì)下行的殘酷現(xiàn)實(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009~2019年，哈爾濱市小學(xué)生人數(shù)下滑14%，黑龍江全省則流失31%；與此同時(shí)，常住人口也在不斷減少，2017年哈爾濱全市常住人口1092.9萬(wàn)，2019年為1076.3萬(wàn)，兩年減少約16.6萬(wàn)人，然而常住人口中城鎮(zhèn)人口為709萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率66%，較高的城鎮(zhèn)化率意味著購(gòu)房需求的減少。

　　不過(guò)，土地供應(yīng)量卻仍然在增加。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年截至目前，哈爾濱土地出讓面積已達(dá)1309.9平方米，同比去年上漲幅度高達(dá)96.94%，近乎翻倍。不過(guò)，土地整體溢價(jià)率僅為8.27%，同比去年下降了54.93%。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，在疫情沖擊下，哈爾濱土地市場(chǎng)在2020年迎來(lái)爆發(fā)期，6月起，哈爾濱住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比增速保持110%以上，增速最大時(shí)可達(dá)到179.8%。但是住宅用地成交規(guī)模增長(zhǎng)并未對(duì)新房市場(chǎng)起到拉升作用，截至10月新開(kāi)工面積累計(jì)同比下滑16.6%，竣工面積累計(jì)同比下滑35.2%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅逐步穩(wěn)定，銷(xiāo)售面積累計(jì)同比降幅穩(wěn)定在三成水平，市場(chǎng)恢復(fù)動(dòng)力明顯不足，或?yàn)楣枮I出臺(tái)政策鼓勵(lì)房企促銷(xiāo)的主要?jiǎng)右颉?/p>

　　前文提到的李大叔給第一財(cái)經(jīng)記者提供了一張照片，照片是位于哈爾濱市心臟——中央大街索菲亞(002572,股吧)教堂旁的一處商場(chǎng)，其4~6樓已經(jīng)基本清空，而還在營(yíng)業(yè)的樓層也幾乎沒(méi)有客流。李大叔說(shuō)：“這就是哈爾濱的現(xiàn)狀，年輕人往外走，連個(gè)逛商場(chǎng)的都找不著了?！?/p>（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）

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