十三條政策穩(wěn)市場 哈西迎發(fā)展新窗口

市場綜述：

哈爾濱出臺十三條政策穩(wěn)定市場，為房企紓困、緩解購房者還貸難。同時，全省開展房地產(chǎn)市場專項整治行動，整肅房地產(chǎn)市場秩序，維護市場穩(wěn)定。

走出疫情陰霾，恢復正常的社會生活，提振經(jīng)濟，成為各方面的共同目標。穩(wěn)定樓市，激發(fā)活力，帶動經(jīng)濟復蘇迫在眉睫。

在土地招拍掛方面，從2月至今，哈爾濱土地供應(yīng)保持穩(wěn)定，哈爾濱新區(qū)穩(wěn)列土地供應(yīng)和成交榜第一位，其他區(qū)域也在不斷推出新地塊，平房區(qū)和道外區(qū)活躍度升高。開發(fā)商拿地熱情沒有受到疫情影響，“五一”期間土地供應(yīng)開閘，連推5宗地塊，總面積22.45萬平米，預計6月初入市競拍。其中兩宗地塊位于道外區(qū)水泥路附近，接濱北公鐵兩用橋、北門高架橋以及東三環(huán)，交通優(yōu)勢明顯，該板塊2019年底首次進入土拍市場，中海率先進駐，新盤中海觀瀾庭已啟動前期宣傳，是道外區(qū)為數(shù)不多的新盤，市場都在關(guān)注購房者對該區(qū)域的反應(yīng)。

從市場表現(xiàn)看，哈爾濱新區(qū)依然是哈爾濱話題度最高的板塊，主城區(qū)群力西和香坊房源供應(yīng)穩(wěn)定。線上看房，直播賣房、渠道拓客等方式全面開花，緊抓購房者粘性，增加蓄客力度。五一期間商品房表現(xiàn)活躍，樓市優(yōu)惠層出，哈南萬達廣場推出8.8元享1萬元、華鴻·世貿(mào)國博城全系產(chǎn)品最高優(yōu)惠50萬等活動，為當下市場交易蓄力。當周，純新盤南益松江春曉、中國北藥智產(chǎn)業(yè)新城A1地塊、東棵福匯園、中關(guān)村松北商貿(mào)區(qū)B區(qū)二期、中關(guān)國際商務(wù)中心進行批前公示；萬科金域悅府售樓處開放，萬科在香坊區(qū)域一口氣拿下三宗地，容積率都≤2.4，以高層+小高層的中端改善為主，一期項目規(guī)劃建面88-128㎡戶型，帶裝修交付；哈南萬達廣場G區(qū)（六期）認籌，戶型建面50-140㎡，起價7200元/㎡，主打通透高層，購房群體主要為平房及周邊剛需客戶。

城建方面公布多條規(guī)劃：先鋒路棚改項目進行批前公示；哈爾濱新區(qū)打通世博路，通暢世茂大道商圈微循環(huán)，新增哈爾濱師范大學附屬中學新區(qū)學校及幼兒園、弘毅學校更名為哈爾濱新區(qū)第三學校，劃定地恒托斯卡納、錦源華府、匯智悅景灣、匯宏時代廣場、頤品雅居二期等在售新盤學區(qū)范圍；南崗區(qū)10個隸屬王崗鎮(zhèn)轄區(qū)的城中村納入改造，總占地面積約15.4平方公里。永紅、振興、房身、靠山、哈達5個城中村已完成摸底調(diào)查，相關(guān)工作正在逐步推進。南崗區(qū)10個城中村既能改善居民居住環(huán)境，又能騰退空間，緩解主城區(qū)土地供應(yīng)匱乏問題，將哈南哈西形成聯(lián)動板塊，從公布的規(guī)劃看，該片區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)南城客運中心、還規(guī)劃有教育用地和商住用地，哈西大街跨線橋預計2020年底完工，實現(xiàn)學府路、三環(huán)路和哈西大街的連通。目前區(qū)域內(nèi)已有兩宗地塊成交，分別為金地風華雅筑和巴黎第九區(qū)。這兩個項目“未開先熱”，市場關(guān)注度持續(xù)走高，均已進入蓄客階段。巴黎第九區(qū)率先開放售樓處，產(chǎn)品建面88-128平米，涵蓋剛需高層和改善洋房產(chǎn)品。價格尚未公開，但應(yīng)該是綜合學府路和哈西新區(qū)的雙層考慮，定位在二者中間。

政策面：

黑龍江開展全省房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ椪危荷唐贩课打炇詹坏媒桓妒褂茫?jīng)紀機構(gòu)需在經(jīng)營場所醒目位置標明服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標準、交易資金監(jiān)管方式等，持續(xù)進行對“爛尾樓”的專項整治，自5月6日起至12月10日止。

哈爾濱出臺十三條政策穩(wěn)定市場，為房企紓困、調(diào)整住房公積金政策，緩解購房者還貸難。對房企的政策包括：降低房企土地競買保證金比例、暫緩繳存農(nóng)民工工資保障金、房企所得稅計稅毛利率調(diào)整至15%的最低標準、房企可申請延期繳納稅款及延期還貸、降低預售標準、提高已受監(jiān)管的預售資金返還比例。對職工的政策包括：異地繳存職工可在哈市申請公積金貸款、靈活就業(yè)人員連繳6個月可申請公積金貸款、鼓勵銀行對困難群體合理延后還款期限、銀行要妥善做好LPR轉(zhuǎn)換工作。同時要求全面推行“不見面”辦理，提供“網(wǎng)上辦”“預約辦”等方式，提高行政審批效能。

影響研判

預售門檻、土地競買保證金比例等調(diào)低，能緩解房企資金壓力，取消異地繳存公積金限制，在省內(nèi)其他城市繳存公積金的職工可以在哈爾濱用公積金貸款購房，減少異地購房者在哈貸款買房利息支出，吸引人口在哈置業(yè)，對市場成交有一定的刺激作用。

城建面：

一、土地招拍掛

五一期間，哈爾濱土地市場共推出五宗地塊，總面積22萬平米，預計6月初入市競拍。其中道外兩宗、香坊一宗、平房一宗均為住宅用地，阿城一宗為商業(yè)金融用地。

道外兩宗地塊6月3日競拍，一宗面積18972.2平米，起始樓面價2951元/平米，另一宗面積40555.4平米，起始樓面價3197元/平米，容積率均≤2.8，預計規(guī)劃建設(shè)以高層為主。

香坊出讓的住宅地塊位于巴安里街－果園街東南角，面積61221.8平方米，6月5日競拍，起始樓面價1075元/平米，該地塊為棚改項目，容積率≤2.95，以高層建筑為主，需采用裝配式建設(shè)方式，旁邊的一期棚改南亭印象已出讓并建設(shè)完成。

影響研判：

道外兩宗地塊相鄰，位于水泥路附近，接濱北公鐵兩用橋、北門高架橋以及東三環(huán)，交通優(yōu)勢明顯，該板塊2019年底首次進入土拍市場，中海在道外的首個項目“中海觀瀾庭”即位于該區(qū)域，目前已啟動宣傳。道外區(qū)一直有個神奇的買房規(guī)律：其他區(qū)域的人不習慣在道外生活，在道外生活習慣的人，買房還會選道外。所以，作為為數(shù)不多的道外新盤和出讓地塊，各方都在關(guān)注購房者對它的反應(yīng)。

二、新增學校

哈爾濱師范大學附屬中學新區(qū)學校及幼兒園項目獲批建設(shè)，選址松浦大道與中源大道交口處，預計 6月1日開工，2021年9月1日竣工。

哈爾濱市弘毅學校更名為哈爾濱新區(qū)第三學校，9月搬入新校舍，并劃定學區(qū)范圍。

影響研判：

哈爾濱新區(qū)雖政策利好不斷，但配套尚未跟上，特別是年青購房者關(guān)注的學校，數(shù)量和質(zhì)量都遠不如主城區(qū)。新建師大附中、擴建哈爾濱新區(qū)第三學校，可解決區(qū)域內(nèi)適齡兒童的就學問題。其中師大附中可能受益的樓盤有碧桂園華美上城、綠地東北亞國博城、富力城等，哈爾濱新區(qū)第三學校學區(qū)范圍內(nèi)在售項目有：地恒托斯卡納、錦源華府、匯智悅景灣、匯宏時代廣場、頤品雅居二期。

三、路橋建設(shè)

連接宏源街與龍?zhí)平值氖啦┞奉A計在2020年秋季完全打通。

哈爾濱機場第二通道迎賓路高架工程（省道老機場公路改造）獲批建設(shè)。

影響研判：

世博路位于哈爾濱新區(qū)核心區(qū)域，新盤主要集中在這個區(qū)域，打通后可緩解世茂大道交通壓力。機場第二通道迎賓路高架建成通車后，將把太平國際機場和中心城區(qū)緊密聯(lián)系在一起，沿線的哈西新區(qū)和群力區(qū)域，將新增一條快速干道，緩解交通壓力。

四、城中村改造

南崗區(qū)共有10個隸屬于王崗鎮(zhèn)轄區(qū)的城中村納入了全市改造范圍，總占地面積約15.4平方公里。永紅、振興、房身、靠山、哈達5個城中村已完成摸底調(diào)查，相關(guān)工作正在逐步推進。

影響研判：

此次列入城中村改造的區(qū)域，位于哈南和三環(huán)沿線，在哈西土地供應(yīng)匱乏的情況下，改造城中村，將哈南和哈西連成一片，協(xié)同發(fā)展。目前，金地和匯龍已進駐哈南區(qū)域，南城客運中心也將在此建設(shè)，從公布的規(guī)劃看，該區(qū)域還有教育用地及商業(yè)用地，是南崗重點發(fā)展板塊。

項目面：

新盤公示：南益松江春曉、中國北藥智產(chǎn)業(yè)新城A1地塊、東棵福匯園、中關(guān)村松北商貿(mào)區(qū)B區(qū)二期、中關(guān)國際商務(wù)中心進行批前公示。

新盤動向：萬科金域悅府售樓處開放，萬科在香坊區(qū)域一口氣拿下三宗地，容積率均≤2.4，以高層+小高層的中端改善為主，一期項目規(guī)劃建面88-128平方米戶型，帶裝修交付。巴黎第九區(qū)售樓處開放，規(guī)劃建面88至128平方米高層和洋房產(chǎn)品，預計6、7月開盤。

入市加推：哈南萬達廣場G區(qū)六期認籌，戶型建面50-140㎡，起價7200元/平方米，再享99折優(yōu)惠，同時8.8元再享1萬元購房優(yōu)惠。主打通透高層，購房群體主要為平房及周邊剛需客戶。

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