長租公寓行業(yè)在遭受2019年行業(yè)寒冬后，今年又在常規(guī)開年旺季遭遇疫情。長租公寓企業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展，以及其運營模式都備受矚目。

“包租的投入過高，一些二房東在部分城市深陷泥潭?！比涨?，在一場長租公寓行業(yè)大會上，樂乎公寓創(chuàng)始人羅意指出，與包租模式相比，輕資產(chǎn)模式現(xiàn)金流的壓力相對較小。不過，長租公寓輕資產(chǎn)運營也并非易事，需把房子“收得回來、租得出去”。與此同時，羅意認為，今年下半年會出現(xiàn)重資產(chǎn)拿項目的機會，而明年拿房成本會有所回落。

談輕資產(chǎn)模式：分化嚴重，核心是“收得回來、租得出去” 

羅意指出，相較于包租的模式，輕資產(chǎn)不燒錢且試錯成本較低，近期現(xiàn)金流的壓力小，而包租的股本金投入過高，“我了解到有一些二房東在一些城市深陷泥潭?！?nbsp;

在羅意看來，輕資產(chǎn)的另一優(yōu)勢是，由于廣泛涉及上下游合作的關(guān)系，比如業(yè)主和投資機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)商、私募基金、民間從業(yè)者等，使得輕資產(chǎn)運營商有更多促成多樣合作的機會。

不過，有利有弊，與包租模式相比，長租公寓輕資產(chǎn)運營并非易事。羅意指出，輕資產(chǎn)的起步更難，如何獲得甲方的信任，得到項目的運營權(quán)，是第一步要面對的問題。同時，作為輕資產(chǎn)服務(wù)者，基礎(chǔ)管理費低，所獲得的收益也低，通常只收取8%-13%的費用，營收的數(shù)據(jù)看起來會“吃虧”。而包租機構(gòu)租金是營業(yè)收入，營收看起來會高得多。

“對于輕資產(chǎn)從業(yè)者來說，運營能力要求更高，甲方也更強勢，以至于輕資產(chǎn)機構(gòu)的兩極分化嚴重，好的很好、差的很差。”羅意說。

羅意認為，跳出被禁錮的C端思維，輕資產(chǎn)運營的核心能力在于：把房子“收得回來、租得出去”。

“以往運營商會執(zhí)著于出租率，將此作為唯一的核心指標，其實對于運營成本降低等因素，應(yīng)綜合進行考慮?！绷_意以樂乎公寓舉例道，樂乎作為一家類平臺機構(gòu)，一旦拿到好的項目，可以做到高出模型10倍的收益，但也會有不佳的資產(chǎn)，導(dǎo)致員工沒有成就感。

至于C端租客黏性的打造，羅意稱，“讓認可你的人幫你傳遞價值，應(yīng)聚焦于20%-30%對品牌認可的客戶，使其進行裂變，就會是個不錯的局面?！?/p>

談重資產(chǎn)模式：預(yù)計明年拿房成本會回落

據(jù)悉，樂乎在創(chuàng)業(yè)之初也曾嘗試過重資產(chǎn)的模式，在2015年提出代運營模式，不斷嘗試產(chǎn)品的多樣化，2019年的大型租賃社區(qū)，以及北京大興國際機場的配建長租公寓項目，加之近期的首個藍領(lǐng)公寓，樂乎不斷拓寬其邊界。

“樂乎近期也在關(guān)注重資產(chǎn)的機會?！绷_意表示，過去幾年，樂乎“修煉”了運營能力，接下來要配合資產(chǎn)的管理能力，這也是整個公司的綜合能力。樂乎需要拓展在資產(chǎn)端的能力，目標是2年之內(nèi)做成租賃門類的資產(chǎn)交易，“我希望樂乎有‘管’的能力，也有在上游形成‘募融管退’的能力?！?/p>

羅意預(yù)計，“今年下半年會陸續(xù)出現(xiàn)重資產(chǎn)拿項目的機會，而明年的拿房成本會回落，前幾年的泡沫會被打破?！?/p>

與此同時，羅意指出，隨著集體土地的入市，資產(chǎn)閘門的打開，相信未來長租行業(yè)的資產(chǎn)是個很大的市場。

新京報記者 張曉蘭 封面圖來源 受訪者供圖  

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