樂乎集團(tuán)CEO羅意：大有可為的租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)力量

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-18 10:30

　　9月15-18日，2021博鰲房地產(chǎn)論壇在在海南啟幕，本屆盛會(huì)以“理性與穩(wěn)健房地產(chǎn)的改變”為主題。論壇已成功舉辦二十屆，是中國(guó)房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇，匯聚房地產(chǎn)、金融、運(yùn)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域全業(yè)態(tài)的權(quán)威領(lǐng)袖與行業(yè)先鋒。大會(huì)特邀樂乎集團(tuán)CEO羅意作為“博鰲大講堂”的演講嘉賓，與業(yè)界同仁一同把脈產(chǎn)業(yè)發(fā)展，探索城市更新進(jìn)程中，存量時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，分享政策東風(fēng)下的長(zhǎng)租公寓行業(yè)向好發(fā)展的思考。

　　政策·暖

　　長(zhǎng)租公寓·冰火兩重天

　　6月18日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

　　國(guó)家界定了保障性租賃住房和市場(chǎng)化租賃住房的區(qū)別，以及相應(yīng)的配套體系，將落地執(zhí)行放在了城市政策中，并提出了具體的執(zhí)行時(shí)間。各個(gè)城市將陸續(xù)出臺(tái)保障性租賃住房的準(zhǔn)入機(jī)制、認(rèn)定原則，以及相應(yīng)的配套支持政策。其中北京、廈門等城市已逐步發(fā)布可落地的政策。今年從政策層面最大的變化就是可預(yù)期、可落地。羅意認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)不缺政策利好，但差在具體落實(shí)。

　　市場(chǎng)·變

　　長(zhǎng)租公寓·疫情后快速回暖

　　后疫情時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍受到疫情余波的影響，但今年春節(jié)之后的租賃市場(chǎng)的回暖速度較快，熱度超出預(yù)期，租金價(jià)格已逐步恢復(fù)至疫情前的合理價(jià)格內(nèi)。以樂乎集團(tuán)為例，年初全國(guó)約有3000間庫存，在一個(gè)半月內(nèi)做到全部去化，在4-6月份，新簽約的租賃價(jià)格完全恢復(fù)到2019年的水平；在8月之后，國(guó)家針對(duì)教培、金融、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)實(shí)行強(qiáng)監(jiān)管、強(qiáng)管控等政策，對(duì)以上行業(yè)做出了不同程度的調(diào)整，對(duì)于下半年的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)而言，是否存在以上情況，也未可知。在微觀的企業(yè)視角看行業(yè)表現(xiàn)，“暴雷”逐步遠(yuǎn)離長(zhǎng)租領(lǐng)域?qū)u行漸遠(yuǎn)。

樂乎集團(tuán)CEO羅意：大有可為的租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)力量

　　租住·REITs

　　長(zhǎng)租公寓·邁進(jìn)主流地產(chǎn)基金的視野

　　2021年6月29日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確提出，盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)，多措并舉吸引社會(huì)資本參與盤活存量資產(chǎn)，試點(diǎn)行業(yè)中包括保障性租賃住房。此后7-8月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，國(guó)新辦召開“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)，北京市住建委發(fā)布《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》等重要文件，明確了擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，解決新市民和青年人住房困難問題……支持城市更新中舊房改造、舊村改造等工程?；谛袠I(yè)政策與金融政策的加碼，吸引越來越多的國(guó)內(nèi)外頂級(jí)資本投資城市存量資產(chǎn)的盤活，試水保障性租賃住房項(xiàng)目。

　　REITs的背后，不同的行業(yè)機(jī)構(gòu)，看到的是不同的機(jī)遇，側(cè)面推動(dòng)了租賃住房市場(chǎng)分化與品類擴(kuò)充。對(duì)于樂乎集團(tuán)而言，羅意坦言，樂乎將一如既往地去“住房租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)專家”的定位，年初試水分散式存房，趨向全品類發(fā)展，與高和資本共同成立保障性租賃住房的第一只基金。

樂乎集團(tuán)CEO羅意：大有可為的租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)力量

　　運(yùn)營(yíng)·身份

　　長(zhǎng)租公寓·長(zhǎng)期被忽視的租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)力量

　　通過多年的發(fā)展，房屋租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)的定義逐漸浮出水面?；跇泛踹\(yùn)營(yíng)頭部企業(yè)成果與行業(yè)研究，主要是指輕資產(chǎn)企業(yè)，是以品牌加盟、代理運(yùn)營(yíng)、招租服務(wù)為主要模式的租賃住房企業(yè)，區(qū)別于重資產(chǎn)持有和中資產(chǎn)包租，其主要收入來源由品牌特許、管理費(fèi)用、業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)、招租收入、場(chǎng)景創(chuàng)新收入等構(gòu)成?；赟AS（居住生活服務(wù)平臺(tái)，Space And Service），通過運(yùn)轉(zhuǎn)“客戶、產(chǎn)品、業(yè)務(wù)”三輪主軸，協(xié)調(diào)和實(shí)現(xiàn)管理與交付服務(wù)所需要的流程及活動(dòng)，有效和高效地完成服務(wù)支持和服務(wù)提供，確?？蛻艉头?wù)提供者的利益。以運(yùn)營(yíng)管理為基礎(chǔ)，衍生相關(guān)資產(chǎn)交易、供應(yīng)鏈及金融服務(wù)，打造閉環(huán)的的資產(chǎn)服務(wù)能力；以運(yùn)營(yíng)管理為依托，為租客提供優(yōu)質(zhì)的租住和生活服務(wù)，實(shí)現(xiàn)租住生活場(chǎng)景的全覆蓋；與異業(yè)合作伙伴跨界合作，實(shí)現(xiàn)互利共贏；鼓勵(lì)樂乎門店員工成為門店合伙人，實(shí)現(xiàn)收益共享。

　　在行業(yè)利好政策頻出的今天，運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)卻處在了相對(duì)尷尬的境地，比如在地方政策中，行業(yè)機(jī)構(gòu)被分成了住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)被歸于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。但在政策的頂層設(shè)計(jì)上，對(duì)機(jī)構(gòu)化、批量租賃企業(yè)的保護(hù)和支持的力度卻非常大，運(yùn)營(yíng)能力的不可忽視性是存在的，在存量中增量供給越加增多的狀況下，對(duì)于抓機(jī)會(huì)而盲目供給，是極其不可取的，而是需要對(duì)接專業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，給予專業(yè)的指導(dǎo)建議，優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)方案和有效的行業(yè)全接口鏈接，對(duì)于資產(chǎn)方、資金方而言，尋找專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，會(huì)少走很多彎路。

　　從政策與城市發(fā)展的角度看，未來租賃住房將會(huì)成為“租購(gòu)并舉”的最切實(shí)際的體現(xiàn)，也會(huì)是居住占比越來越高的選項(xiàng)，“健康可持續(xù)發(fā)展”是租賃住房的絕對(duì)定調(diào)。在未來長(zhǎng)期的發(fā)展過程當(dāng)中，運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)的有效鏈接的價(jià)值會(huì)長(zhǎng)期存在，并且更加規(guī)范，輔助監(jiān)管部門之發(fā)展規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化的租賃機(jī)構(gòu)，從行業(yè)端，匯聚單元資料，整合租賃項(xiàng)目事務(wù)，配合相關(guān)部門的工作，從建設(shè)、監(jiān)管、稅收、人口管理、社會(huì)保障等多方面的配合，成為政府與居民的紐帶。

　　機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)能力體現(xiàn)，無非在規(guī)模與經(jīng)驗(yàn)上，特別是常提起的運(yùn)營(yíng)效率，充分的體現(xiàn)了頭部運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)的較高水平，因?yàn)镾AS的運(yùn)營(yíng)門檻越來越高，能夠躋身前列的品牌，必將經(jīng)歷模式化、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化的洗禮，才能擁有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)后臺(tái)建設(shè)與長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展遠(yuǎn)見。

　　羅意認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)力量處于長(zhǎng)期被忽視的狀態(tài)。隨著租賃住房行業(yè)到了一個(gè)新的發(fā)展階段，一定有大量的像樂乎這樣的專業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)成長(zhǎng)起來，我們作為全行業(yè)最早（2015年）堅(jiān)定選擇輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的從業(yè)企業(yè)，有義務(wù)把這一點(diǎn)講出來，推動(dòng)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

　　樂乎·呼吁

　　長(zhǎng)租公寓·為運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)正名

　　目前沒有出臺(tái)針對(duì)專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的扶持政策，甚至還沒有為住房租賃的運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)正名。但在行業(yè)的發(fā)展中它已經(jīng)做出了重要的貢獻(xiàn)，樂乎集團(tuán)倡導(dǎo)“透明交易”，至今加盟商“0”暴雷。

　　羅意認(rèn)為，政策層面，應(yīng)肯定運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)的能力，加大力度培養(yǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)及行業(yè)人才，去扶持那些優(yōu)秀的機(jī)構(gòu)發(fā)展民生項(xiàng)目，甚至可以思考有以參（控）股的行為，來作為行業(yè)的壓艙石。他希望，越來越多的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)要對(duì)整個(gè)賽道充滿信心，進(jìn)入到輕運(yùn)營(yíng)、輕服務(wù)創(chuàng)業(yè)的序列當(dāng)中來。在演講尾聲留下了思考：基于住房租賃行業(yè)極強(qiáng)的本地化屬性，未來有沒有可能探索聯(lián)合兼并的機(jī)會(huì)，接下來的3至5年，又會(huì)不會(huì)有一些機(jī)構(gòu)成長(zhǎng)起來呢？

　　目前，北京有290個(gè)回遷房項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目約3000套，將全部會(huì)流入租賃住房。還有非租改租，大量存量資產(chǎn)都在流向租賃住房賽道，資產(chǎn)有持續(xù)、穩(wěn)定的回報(bào)，必然要在專業(yè)服務(wù)上尋找確定性。

　　羅意最后強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下政策的指向是非常明確的，未來整個(gè)城市住房的問題，絕大部分是要通過不同的產(chǎn)品形態(tài)的租賃住房去解決的。面對(duì)行業(yè)機(jī)遇，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)要不斷地提升自己的軟實(shí)力，樂乎將選擇優(yōu)質(zhì)的甲方資源合作，堅(jiān)信行業(yè)的未來，堅(jiān)信自己的價(jià)值，攜起手來推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展，爭(zhēng)取獲得更大的認(rèn)可和支持。樂乎作為運(yùn)營(yíng)服務(wù)的先行機(jī)構(gòu)，將會(huì)一如既往的持續(xù)推動(dòng)行業(yè)的向好發(fā)展。

（責(zé)任編輯：徐帥）

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