最近重慶樓市表面的復(fù)蘇讓我驚訝，剛需新房銷售火爆，不動(dòng)產(chǎn)交易大廳的人氣恢復(fù)也讓我吃驚。當(dāng)我還在苦苦靠接廣告，養(yǎng)活編輯團(tuán)隊(duì)，公司入不敷出的時(shí)候，好友重慶樓市第一網(wǎng)紅大V小川最近賣房子都發(fā)大財(cái)了，放出豪言，每天賣房10套，一年要賣3650套房，賣出面積繞地球小半圈，可見現(xiàn)在市場(chǎng)的火爆。這個(gè)土豪川是要住來福士的節(jié)奏啊，讓我羨慕嫉妒恨，決定后面不再追殺植物系大V，開始捧殺這個(gè)某川防盜門。

不過，我今天要給他潑冷水了，首先我不否認(rèn)長期看重慶房?jī)r(jià)會(huì)漲，但是要說短期瘋漲，重慶樓市又要開啟大漲瘋牛模式，還是太早了，首先國家堅(jiān)持房住不炒，沒有城市敢頂風(fēng)作案，其次，關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)到了，就是夏天，2018年重慶房?jī)r(jià)暴漲，樓市一片火爆，當(dāng)大家都在期待房?jī)r(jià)上235，就是偏遠(yuǎn)地區(qū)2萬，普通均價(jià)3萬，核心位置5萬的時(shí)候，也是在那一年的夏天，重慶房?jī)r(jià)暴漲的趨勢(shì)突然被打斷，很多售樓部突然在8月沒人逛了，所謂的235還是回歸到了123。

2019年同樣是3月后小陽春開局，重慶房?jī)r(jià)看起來勢(shì)頭不錯(cuò)，結(jié)果到了8月突然成交量大跌，同比減少一半。

圖片來自克爾瑞

所以7-8月是重慶樓市的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，8月扛過去了就是所謂的金九銀十，抗不過去，樓市就會(huì)回歸平淡。重慶的夏天實(shí)在太熱，大家都不愿意出門逛售樓部，所以也是以往重慶樓市每年的淡季，這也是一個(gè)暗含天道的巧合時(shí)間節(jié)點(diǎn)，何況當(dāng)下還有一個(gè)黑天鵝，現(xiàn)在又開始在有一點(diǎn)北京復(fù)蘇的跡象。重慶樓市這波大牛市從2017到現(xiàn)在2020年，足足走了三年了，中間只短周期的回調(diào)過半年左右，這頭牛該歇歇?dú)饬恕?/p>

當(dāng)下的重慶樓市出現(xiàn)了幾個(gè)比較矛盾的現(xiàn)象，影響了大部分的重慶購房者情緒。這幾個(gè)矛盾對(duì)重慶未來房?jī)r(jià)影響也是非常重大。

1銷量大漲，房?jī)r(jià)不漲的矛盾

最近重慶樓市新房和二手房的銷量都開始明顯回暖，但是大家不用擔(dān)心，與之矛盾的是房?jī)r(jià)并沒有漲。

銳理數(shù)據(jù)顯示，2020年5月，重慶主城房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房成交262.2萬方，相對(duì)于4月份的成交量來看，5月新房銷售環(huán)比增長24.52%，由數(shù)據(jù)可以看出，重慶最艱難的時(shí)刻已過，5月份，整個(gè)市場(chǎng)都恢復(fù)到去年的水平。

二手房交易同樣火爆，鏈家的交易數(shù)據(jù)創(chuàng)了今年新高，我們也派人每個(gè)月都去各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易大廳觀察，現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)雖然沒有2018年火爆，但是已經(jīng)恢復(fù)到2019年的水平了。

但我們看重慶的房?jī)r(jià)，不管是新房，還是二手房均價(jià)都沒有大漲，這個(gè)看似矛盾的數(shù)據(jù)，其實(shí)根本原因是降價(jià)促進(jìn)成交。

今年新房龐大的交易量很大一部分來自開發(fā)商給的折扣力度足夠的大，二手房的交易量大增根本原因是業(yè)主回歸理性，降價(jià)促進(jìn)成交。

2預(yù)期和現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生巨大矛盾

搶房的人，最后又成了維權(quán)大軍，2018年搶房的人，最近都開始接房了，但是有兩個(gè)巨大落差，一個(gè)是房?jī)r(jià)并沒有大漲，部分樓盤算上折扣，幾乎沒有漲。第二個(gè)落差就是，部分開發(fā)商當(dāng)初的宣傳太高端大氣，明明是剛需盤，宣傳上讓人誤以為是豪宅，接房落差太大。

綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長、總經(jīng)理李軍在2018博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)言：這兩年是中國房地產(chǎn)業(yè)最糟糕的兩年。我們看到了市場(chǎng)的瘋狂，但我一直勸我的同事們?cè)谶@兩年不要買房，很多同事想不明白，覺得會(huì)錯(cuò)過很多個(gè)可能增值的機(jī)會(huì)。但我想說的是，這兩年買到的房子可能是最差的。

房地產(chǎn)企業(yè)追求的“高周轉(zhuǎn)”,一般會(huì)通過縮短項(xiàng)目開發(fā)周期、提高存貨周轉(zhuǎn)率、提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來實(shí)現(xiàn)。

這兩年重慶樓市火爆，各大房企瘋狂搶地，加上土地成本增加，而最后房?jī)r(jià)上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，到現(xiàn)在，重慶有很多樓盤的新房?jī)r(jià)格基本和成本價(jià)持平，開發(fā)商不賺錢的現(xiàn)象在今年尤其突出，結(jié)果當(dāng)然是縮短建設(shè)周期，簡(jiǎn)配層出不窮，導(dǎo)致房屋質(zhì)量縮水，引發(fā)維權(quán)。

最近重慶維權(quán)還有一個(gè)原因是學(xué)區(qū)房，其實(shí)這個(gè)我早寫過了，學(xué)區(qū)房最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)真沒辦法回避，全看運(yùn)氣。在北京，深圳，就因?yàn)樽罱鼘W(xué)區(qū)變動(dòng)，導(dǎo)致一條街面對(duì)面的房子，同樣大小，價(jià)格差了幾百萬的事層出不窮，有的人因?yàn)樾聞澣雽W(xué)區(qū)，一夜暴富，有的人因?yàn)楸惶叱鰧W(xué)區(qū)房?jī)r(jià)大跌，這個(gè)真不是我們這些人能預(yù)測(cè)的。

3“數(shù)據(jù)”說房?jī)r(jià)降了大家卻感覺房?jī)r(jià)漲了的矛盾

其實(shí)，重慶今年房?jī)r(jià)漲還是跌的數(shù)據(jù)一直以來都缺乏統(tǒng)一說法。這是因?yàn)橹袊y(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)都是均價(jià)，均價(jià)魔術(shù)，這個(gè)我已經(jīng)說了2年，寫過N次了吧。

均價(jià)魔術(shù)：

假設(shè)2019一個(gè)城市新房樓盤只有3個(gè)，一個(gè)主城核心區(qū)域房?jī)r(jià)2萬，另外2個(gè)在郊區(qū)，房?jī)r(jià)1.5萬，最后，你得出了城市樓市均價(jià)1.66萬的結(jié)論。

到了2020年這個(gè)城市新房樓盤還是只有三個(gè)，一個(gè)主城核心區(qū)域房?jī)r(jià)從2萬漲到了2.5萬，另外兩個(gè)樓盤在郊區(qū)，房?jī)r(jià)從1.5萬跌倒了1.25萬，最后你得出了這座城市的樓市均價(jià)還是1.66萬；

這時(shí)候這座城市就有兩種聲音了，一種是天天盯著主城核心區(qū)域的購房者，他們就會(huì)驚呼，房?jī)r(jià)大漲了，房?jī)r(jià)從2萬漲到了2.5萬，漲幅25%，另外一種就是天天盯著郊區(qū)房子的人，他們會(huì)說房?jī)r(jià)跌了，從1.5萬跌倒1.25萬，跌幅16.6%，但是大家再去看統(tǒng)計(jì)的這座城市的房?jī)r(jià)均價(jià)，還是1.66萬，沒有漲也沒有跌。

在日本東京，公布房?jī)r(jià)就比較科學(xué)，但這僅僅是針對(duì)環(huán)狀城市，東京在公布房?jī)r(jià)的時(shí)候，就公布東京都15公里、20公里、30公里范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)”。這個(gè)方法恐怕也不適合特殊星狀布局的重慶了。

在重慶，隨著市區(qū)（主城區(qū)）可供開發(fā)住房的土地越來越少，大部分新建的商品住房都是建在新城區(qū)新興板塊，例如禮嘉，蔡家，中央公園，龍興等地或者是擁有大量的土地的巴南區(qū)。整個(gè)重慶老牌核心區(qū)供應(yīng)的新建商品住房的5％都不到。

由于主城區(qū)核心內(nèi)的新建的商品住房呈現(xiàn)年年遞減之勢(shì)，整個(gè)重慶的均價(jià)也因?yàn)槭切聟^(qū)和核心區(qū)加權(quán)在一起，自然也就沒有大家直觀感受這樣準(zhǔn)確了。

4炒房客與剛需買房之間的矛盾

重慶樓市當(dāng)下還有一個(gè)矛盾，就是炒房客于剛需之間的矛盾，要知道炒房客，特別是外地炒房客來重慶炒高房?jī)r(jià)，不是做善事的，他們是想來割韭菜的。重慶房?jī)r(jià)的上漲最后還是要看重慶的富裕人口的增加才是根本，炒房客炒高了房?jī)r(jià)，最后都是要賣給本地剛需的，其實(shí)這是必然的矛盾。

不過重慶由于樓市幾大特殊性，從大局上看，基本是炒房客的墳?zāi)埂?/p>

外地炒房客來重慶炒兩江四岸，說我們重慶人不珍惜江景，殊不知兩江四岸并不稀缺，加地形限制生活不便，并沒有多少本地人接盤，這次外地炒房團(tuán)不過是來幫開發(fā)商清庫存和幫之前被套的炒房客解套，二手江景房就出現(xiàn)一個(gè)奇葩現(xiàn)象，投資客賣給投資客；

重慶人更喜歡地鐵房和學(xué)區(qū)房，這兩個(gè)在重慶并不稀缺，最近賣得火爆的房子都是低價(jià)地鐵房和最近異動(dòng)的學(xué)區(qū)房；

重慶人有新房癌，大部分人寧可買新房也不去二手房當(dāng)接盤俠。

所以重慶炒房客和本地剛需雙方都看多方不順眼，我個(gè)人還是預(yù)判本地剛需會(huì)贏，除了少數(shù)炒房客能賺錢撤退外，大部分最近2年買入的都會(huì)被深套，如果資金鏈扛不住，當(dāng)初溫州炒房團(tuán)，金朝陽炒房團(tuán)在重慶的悲劇會(huì)再次上演。

5當(dāng)下在重慶買房子要考慮哪些問題？

還是回歸主題，當(dāng)下我們?cè)撛趺促I房？首先要區(qū)分剛需和投資，對(duì)于剛需，我的觀點(diǎn)一直都是買地鐵房，考慮通勤時(shí)間有錢的買現(xiàn)成地鐵，錢少買未來幾年通地鐵，這個(gè)說過了，而改善剛需，就是看舒適度，家是舒緩大城市生活壓力最好的地方。改善剛需就要關(guān)注小區(qū)環(huán)境，物管素質(zhì)等。

對(duì)于投資，我的建議是走兩條路，一種是資金雄厚的，可以去看地鐵規(guī)劃圖，前提布局價(jià)格便宜的地鐵房，因?yàn)橥顿Y最后看你賣給誰，毫無疑問剛需地鐵房流動(dòng)性最好。

第二種就是買小戶型二手房收租金，追求穩(wěn)定的回報(bào)率，例如某植物系大V的幾十套收租。

買新房，要注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)，雖然夏天是淡季，但是開發(fā)商夏天一般打折力度很弱，新房的時(shí)間點(diǎn)是年底，開發(fā)商為了回籠資金，這時(shí)候的優(yōu)惠最誘人。二手房的時(shí)

間節(jié)點(diǎn)是春節(jié)前，這時(shí)候是二手房交易低谷，議價(jià)空間最大。

最近由于重慶天氣多變，要么是暴雨，要么就是酷熱，我都沒有去實(shí)地踩盤寫板塊分析了。

我們寫文章，還是重點(diǎn)放在樓市熱點(diǎn)新聞，數(shù)據(jù)現(xiàn)象分析和實(shí)體踩盤為主，主要靠粉絲留言互動(dòng)，如果大家需要踩什么盤，板塊，或者爆料都可以留言告訴我們。

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