全國(guó)百城房?jī)r(jià)進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代，而早一步邁上萬(wàn)元門(mén)檻的重慶已經(jīng)在單價(jià)一萬(wàn)多元的均價(jià)上站穩(wěn)腳跟。未來(lái)，重慶會(huì)如何發(fā)展？是能繼續(xù)上行還是會(huì)下滑？

全國(guó)三季度房?jī)r(jià)上萬(wàn)

一線城市均價(jià)遠(yuǎn)高出其他城市

今年三季度，全國(guó)住房均價(jià)正式走上萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了測(cè)算，今年7-9月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)分別為10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米。而在此之前，每月的均價(jià)還在萬(wàn)元之下。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院

在全國(guó)百城中，城市間的差距比較大。1-9月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為45640元/平方米；包括重慶在內(nèi)的32個(gè)二線城市，新建商品住宅成交均價(jià)為15454元/平方米；64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為12209元/平方米。

房?jī)r(jià)早已不能和二十年前同日而語(yǔ)。有數(shù)據(jù)顯示，在商品住房改革之初的1998年，全國(guó)商品房均價(jià)只有2000元左右。那時(shí)候，上海陸家嘴區(qū)域房?jī)r(jià)僅有5000元左右，如今陸家嘴的均價(jià)早已突破8萬(wàn)元。

重慶二十年房?jī)r(jià)相對(duì)走穩(wěn)

2016年后漲幅相對(duì)較大

王先生是在房企從業(yè)二十多年的重慶老地產(chǎn)人，談起重慶樓盤(pán)價(jià)格的變化，他是感觸很深。他說(shuō)，“誰(shuí)都想象不到，二十多年的房?jī)r(jià)會(huì)變化這么大。要是早知道，咬著牙也要多買(mǎi)幾套。”

他說(shuō)，1999年，重慶南方花園首批房?jī)r(jià)僅為每平方米900多元。2000年，加州花園的最低售價(jià)在1700元。

他介紹，2001年他以2000元的單價(jià)，在五黃路選購(gòu)了一套高層小區(qū)住宅。今年上半年，他在中央花園區(qū)域選購(gòu)一套單價(jià)2萬(wàn)元的大平層。他說(shuō)，“還是有些心不甘，猶豫了很久才買(mǎi)的。感覺(jué)這兩年房?jī)r(jià)漲這么多，花這么高的價(jià)錢(qián)買(mǎi)，心里還是有些不舒服。”

二十多年來(lái)，重慶房?jī)r(jià)一直走的相對(duì)平穩(wěn)。重慶對(duì)國(guó)家每次調(diào)控也不像眾多一線二線城市那樣反應(yīng)強(qiáng)烈，也就是說(shuō)別的城市大漲，重慶只是微漲；別的城市大跌，重慶小跌。

重慶樓市出現(xiàn)劇烈漲幅不太多，但對(duì)重慶人而言還是感受深刻：一次是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后國(guó)家救市，另一次則是2016年底之后出現(xiàn)的報(bào)復(fù)性上漲。

2016年年底之后形成的一波漲潮，是近些年的一波大漲，房?jī)r(jià)有了大幅拉升。據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，2011年，重慶中心城區(qū)建面均價(jià)為6390元，幾年的時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)沒(méi)有多大增幅，到了2015年均價(jià)還是6629元。

從2016年開(kāi)始每年有不小的增幅，2016-2020年分別為7116、8339、9290、10296、11335元。可以說(shuō)，2016年底之后重慶房?jī)r(jià)被撕破了一個(gè)缺口，每年以近千元的漲幅增進(jìn)。

進(jìn)入到2020年，受疫情影響，重慶主城樓市成交還是有程度不小的下滑，但價(jià)格上漲的步伐并未延緩。

銳理數(shù)據(jù)（重慶公司）顧問(wèn)總監(jiān)姜益洋分析道，重慶前三季度住宅成交1262萬(wàn)方，同比回落大概30%，目前主城建面均價(jià)每平方米已達(dá)12611元，同比增長(zhǎng)6.3%，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，第三季度基本恢復(fù)到去年同期水平。

均價(jià)一萬(wàn)多將“橫盤(pán)”很長(zhǎng)時(shí)間？

平穩(wěn)上漲將是主基調(diào)

重慶主城住宅平均單價(jià)由一千多元漲至一萬(wàn)多元，用了二十多年的時(shí)間，假如未來(lái)要從一萬(wàn)漲到兩萬(wàn)，預(yù)計(jì)會(huì)用多長(zhǎng)時(shí)間？

最近有消息稱，重慶主城核心區(qū)已經(jīng)全面進(jìn)入2萬(wàn)元。那么，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果按照重慶房?jī)r(jià)每年逐漸遞增的趨勢(shì)，主城平均單價(jià)在一萬(wàn)多元呆不了幾年，沖上兩萬(wàn)元的時(shí)間并不遠(yuǎn)。

對(duì)此，銘騰機(jī)構(gòu)常務(wù)副總顧明分析指出，其實(shí)重慶主城住宅均價(jià)在2018年就沖上萬(wàn)元大關(guān)。他認(rèn)為，“重慶主城均價(jià)從一萬(wàn)多元再向兩萬(wàn)元跳，難度非常大，預(yù)計(jì)在1萬(wàn)多元這個(gè)坡坎上還需要很長(zhǎng)時(shí)間。”

他認(rèn)為，重慶房?jī)r(jià)肯定還是會(huì)上漲，近幾年每年漲個(gè)千八百，均價(jià)沖上15000左右還是很有可能的。

上漲的主要原因是地價(jià)結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化，從而帶來(lái)了住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化。

由于前期低價(jià)土地逐步消化掉，近兩年樓面地價(jià)六七千、甚至上萬(wàn)的土地逐步入市。新土地容積率更低，洋房別墅產(chǎn)品居多，進(jìn)一步拉升住宅單價(jià)。

而另一方面，為保持價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，政府控制價(jià)格，住宅漲幅控制在5%左右，土地漲幅也控制在5%左右，因此近些年基本上房屋均價(jià)年均增長(zhǎng)在8-10%。

銳理數(shù)據(jù)（重慶公司）顧問(wèn)總監(jiān)姜益洋認(rèn)為，隨著重慶城市能級(jí)不斷提升以及城市空間不斷拓展，未來(lái)核心區(qū)與非核心區(qū)之間價(jià)格差距呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。但由于特殊的地理環(huán)境以及多中心的城市格局，價(jià)差幅度不會(huì)太大。

他預(yù)計(jì)，“從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與市場(chǎng)形勢(shì)綜合判斷，重慶房?jī)r(jià)增速預(yù)計(jì)與經(jīng)濟(jì)增速持平或者略高?！?/p>

炒房不虧時(shí)代結(jié)束？

重慶仍有發(fā)展增值空間

最近，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)多次強(qiáng)調(diào)，炒房不虧的時(shí)代也結(jié)束了。他指出，在全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)邁入“萬(wàn)元時(shí)代”之后，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)趨勢(shì)。

其中包括，“房?jī)r(jià)普漲結(jié)束了，房地產(chǎn)作為最好投資品的時(shí)代結(jié)束了，買(mǎi)房子不賠的時(shí)代結(jié)束了。在老百姓的資產(chǎn)配置中，房地產(chǎn)已經(jīng)退出了最好的選擇行列，絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)漲幅不可能暴漲大漲。炒房虧錢(qián)可能成為常態(tài)?！?/p>

馬光遠(yuǎn)還認(rèn)為，“房地產(chǎn)作為最好投資品的時(shí)代結(jié)束，但房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性行情永遠(yuǎn)存在。未來(lái)的好城市好房子仍然具有溢價(jià)空間。”

那么，如何看待房產(chǎn)投資？未來(lái)房產(chǎn)投資真的沒(méi)空間了，可以退出歷史舞臺(tái)了？

銳理數(shù)據(jù)（重慶公司）顧問(wèn)總監(jiān)姜益洋認(rèn)為，房?jī)r(jià)普漲的時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)去，未來(lái)機(jī)會(huì)主要聚集在中心城市和熱點(diǎn)城市，與城市發(fā)展方向關(guān)聯(lián)度較高，所以在區(qū)域的選擇上，需要更加謹(jǐn)慎。

最近，銘騰機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)朱廷勇也指出，“重慶樓市投機(jī)客逐漸退市，中心城區(qū)投資客戶比重由2019年的10%已下降到今年的7%?！彼J(rèn)為，“重慶樓市真實(shí)需求大，市場(chǎng)健康穩(wěn)定?！?/p>

銘騰機(jī)構(gòu)常務(wù)副總顧明指出，“樓市是否有投資前景也要分城市。重慶作為新一線城市，比一線城市發(fā)展落后5-10年，還處在持續(xù)發(fā)展時(shí)期，正不斷吸引外來(lái)人口，近些年人口回流也在加快，這些都預(yù)示著重慶還具有一定的城市增值空間。”

他指出，當(dāng)然未來(lái)再也不會(huì)像前些年那樣出現(xiàn)20-30%的暴漲，每年8-10%的增長(zhǎng)空間還是有的，他說(shuō)，“起碼購(gòu)房用于財(cái)產(chǎn)保值的作用還是有的?！?/p>

搜狐焦點(diǎn)重慶站首席記者 亦木

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