破萬(wàn)!全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代了

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-10-25 07:58

文|凱風(fēng)

來(lái)源|國(guó)民經(jīng)略

全國(guó)房?jī)r(jià)有多高？

近日，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-9月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為11.71億平方米，同比下降1.8%，商品房銷(xiāo)售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)11.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.7%。

以此進(jìn)行折算，2020年前三季度，全國(guó)商品房均價(jià)達(dá)到9878元，離萬(wàn)元大關(guān)只有一步之遙。

如果只看單月，從7月開(kāi)始，全國(guó)商品房均價(jià)就已觸及萬(wàn)元門(mén)檻。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，7-9月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)分別為10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米。

注意，這一數(shù)字是就新房均價(jià)而言。眾所周知，由于限價(jià)、網(wǎng)簽滯后因素的影響，月度商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可能存在一定失真，但這種失真并不影響長(zhǎng)期走勢(shì)。

同時(shí)，這一數(shù)字是針對(duì)全國(guó)所有城市而言，難免存在“平均數(shù)效應(yīng)”——既囊括北上深這些房?jī)r(jià)超6萬(wàn)的一線城市，也包括以杭州廈門(mén)南京為代表的房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元的二線城市，也不乏房?jī)r(jià)仍未過(guò)萬(wàn)的三四線城市。

事實(shí)上，隨著這一輪樓市上行，目前全國(guó)房?jī)r(jià)低于5000的城市已經(jīng)屈指可數(shù)。

這些低房?jī)r(jià)城市，主要集中在以黑龍江鶴崗、雙鴨山，寧夏石嘴山，遼寧鐵嶺、阜新，甘肅張掖為代表的收縮型城市或偏遠(yuǎn)城市。這在《房?jī)r(jià)最低30城》一文中有詳細(xì)論述。

相比而言，絕大多數(shù)中東部地級(jí)市房?jī)r(jià)均在六七千元以上，浙江全部地級(jí)市房?jī)r(jià)都已突破萬(wàn)元門(mén)檻，成為全國(guó)唯一一個(gè)地級(jí)市房?jī)r(jià)全部破萬(wàn)的省份。

從1998年到2020年，全國(guó)房?jī)r(jià)從2000元漲到1萬(wàn)元左右，翻了5倍。

1998年是一個(gè)重要的歷史節(jié)點(diǎn)。當(dāng)年，住房商品房改革正式啟動(dòng)，福利分房逐步退出歷史舞臺(tái)，房地產(chǎn)正式登堂入室。

當(dāng)時(shí)全國(guó)商品房均價(jià)為2000元左右，在如今寸土寸金的上海陸家嘴區(qū)域，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)僅有5000元左右，如今均價(jià)早已突破8萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)，依靠暢銷(xiāo)小說(shuō)《三重門(mén)》聲名大噪的韓寒曾回憶說(shuō)，父母讓他買(mǎi)房子：

當(dāng)時(shí)上海郊區(qū)的房?jī)r(jià)幾百到一千元，市中心三千元，我說(shuō)，這房?jī)r(jià)太貴了，市中心三千元一平米，買(mǎi)一百平要三十萬(wàn)，老百姓要工作十多年才能買(mǎi)得起房子，這是虛高的。工作五年，買(mǎi)個(gè)一百平的房子，才是合理的。

后來(lái)，韓寒沒(méi)在上海買(mǎi)房。不過(guò)兩年后，他還是以3500元的均價(jià)在北京管莊買(mǎi)下了人生第一套房子，目前，這個(gè)小區(qū)二手房均價(jià)6萬(wàn)+。

這個(gè)場(chǎng)景，如今會(huì)讓許多人唏噓不已。

從1998年至今，中國(guó)樓市整體上處于上行階段。這背后與房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效應(yīng)息息相關(guān)，但也不乏經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、居民收入兩位數(shù)增長(zhǎng)、居住需求改善的迫切性等客觀條件所致。

畢竟，從1998年到2019年，中國(guó)GDP從8萬(wàn)億元增長(zhǎng)到近100萬(wàn)億元，翻了10多倍；全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從5425元增長(zhǎng)到4.23萬(wàn)元，接近8倍。

至于更受關(guān)注的廣義貨幣總量（M2），則從10.4萬(wàn)億升至200萬(wàn)億，接近20倍。

置于長(zhǎng)周期來(lái)看，除了以深圳為代表的一二線城市，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅可能并沒(méi)有想象中的那么夸張。

20多年來(lái)，房?jī)r(jià)并非一直上漲。

2008年，受全球金融危機(jī)影響，全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)普跌走勢(shì)。廣州深圳杭州等地的回撤幅度最高甚至超過(guò)20%，大多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)陷入谷底。

不過(guò)，2008年底，四萬(wàn)億大投資橫空出世，樓市隨即重回上行軌道。這波上漲一直持續(xù)到2011年，最終北京出臺(tái)了“限購(gòu)令”，這是限購(gòu)首次出現(xiàn)在歷史舞臺(tái)。

2014年，樓市遭遇高庫(kù)存之困，樓盤(pán)降價(jià)的消息不絕于耳。連時(shí)任萬(wàn)科總裁的郁亮在《人民日?qǐng)?bào)》撰文提出“白銀時(shí)代”的概念：

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了最黃金的歲月，過(guò)去“膽大為王”，人人皆可賺錢(qián)且越膽大越賺錢(qián)的時(shí)代結(jié)束了。

郁亮沒(méi)想到的是，雖然樓市黃金歲月已逝，但政策能量仍然超乎想象。借助去庫(kù)存政策、棚改貨幣化、貨幣寬松等重磅級(jí)手段，樓市不僅得以從低谷一躍而起，甚至還創(chuàng)造了全國(guó)性的普漲。

隨之而來(lái)的，是史上最嚴(yán)樓市調(diào)控。與當(dāng)初北京試水限購(gòu)不同，這一次限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)齊齊上陣，樓市調(diào)控從2016年一直加碼到2020年，絲毫未見(jiàn)全面松綁的跡象。

在經(jīng)濟(jì)周期和調(diào)控周期的影響之下，樓市再次面臨大分化走勢(shì)。

如今，有城市在上漲，有城市在下跌，熱門(mén)城市“萬(wàn)人搖號(hào)搶房”，冷門(mén)城市一再降價(jià)無(wú)人問(wèn)津。

從長(zhǎng)期因素來(lái)看，與6年前乃至12年前相比，人口紅利已經(jīng)所剩無(wú)幾，老齡化率不斷創(chuàng)下新高，而00后和10后相比90后整整少了幾千萬(wàn)，大多數(shù)城市住房已經(jīng)接近過(guò)剩狀態(tài)，基本面早已不同于過(guò)去。

當(dāng)然，樓市分化背后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在分化，人口流動(dòng)在分化，資金流動(dòng)也在分化。

中心城市仍然呈現(xiàn)強(qiáng)預(yù)期的特征，而三四線及偏遠(yuǎn)地區(qū)，如果沒(méi)有全國(guó)性的放水或棚改貨幣化這樣的超級(jí)政策加持，恐怕終究要接受基本面的挑戰(zhàn)。

這是不是新的時(shí)代趨勢(shì)，未來(lái)有沒(méi)有再次重啟全國(guó)性普漲的可能，仍有待觀察。