年報(bào)觀察|世聯(lián)行:業(yè)績兩年連降多元發(fā)力仍待突圍

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-06 15:14

輔車相依，唇亡齒寒。地產(chǎn)行業(yè)洗牌期，傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的日子也不好過。繼2018年凈利潤“腰斬”后，2019年，世聯(lián)行凈利潤再度同比下滑八成。其中，傳統(tǒng)代理銷售業(yè)務(wù)方面，其收入從2017年的37.79億元，下滑至2019年的28.54億元。

事實(shí)上，近幾年，世聯(lián)行亦謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，長租公寓、共享辦公等業(yè)務(wù)全面鋪開，不過，目前這些業(yè)務(wù)還亟待發(fā)力突圍。

受市場整體行情波及，凈利潤同比降八成

繼2018年“腰斬”后，2019年，世聯(lián)行凈利潤又一次明顯下滑。財(cái)報(bào)顯示，2019年，世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入66.49億元，同比下降11.73%；歸母凈利潤為8194.23萬元，同比大幅下降80.29%。基本每股收益為0.04元，同比下降80%。

過去一年，全國房地產(chǎn)市場面臨整體下行，呈現(xiàn)出銷售增速放緩、集中度提升及投資趨同的局面，世聯(lián)行這類房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)商，必然會(huì)受到波及。世聯(lián)行在業(yè)績報(bào)告中解釋稱，公司交易服務(wù)業(yè)務(wù)受政策調(diào)控和市場波動(dòng)等因素影響，交易服務(wù)收入同比下降18.88%，影響當(dāng)期利潤；此外，公司金融服務(wù)業(yè)務(wù)嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)、主動(dòng)控制規(guī)模，金融服務(wù)收入同比下降，影響當(dāng)期利潤。

公開資料顯示，世聯(lián)行1993年在深圳成立，2009年在深交所掛牌交易，是境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。截至2019年底，世聯(lián)行的業(yè)務(wù)分為交易服務(wù)、交易后服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)和資產(chǎn)管理服務(wù)四大板塊，業(yè)務(wù)占比分別為64.89%、11.26%、14.14%、9.71%。

其中，交易服務(wù)板塊包括代理銷售業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)、顧問策劃服務(wù)和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，為世聯(lián)行主營業(yè)務(wù)；交易后服務(wù)板塊包括金融服務(wù)業(yè)務(wù)和裝修服務(wù)業(yè)務(wù)；資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)板塊包括公寓管理、工商資產(chǎn)運(yùn)營、小樣社區(qū)等業(yè)務(wù)；資產(chǎn)管理服務(wù)板塊包括物業(yè)管理服務(wù)和資產(chǎn)投資服務(wù)。

自上市后，世聯(lián)行的業(yè)績一度維持高速增長，營業(yè)總收入從2009年的7.38億元增長至2017年的82.12億元，歸母凈利潤也從1.51億元增長至10.04億元。

不過，從2018年開始，世聯(lián)行的業(yè)績便開始下滑。這一年，世聯(lián)行營業(yè)收入和歸母凈利潤分別為75.34億元和4.16億元，分別同比下降8.26%和58.59%。

在此基礎(chǔ)上，2019年，世聯(lián)行的業(yè)績再度下滑，營業(yè)收入同比下降11.73%至66.49億元，四大業(yè)務(wù)板塊兩降兩升，其中，主營業(yè)務(wù)的交易服務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)收入42.89億元，同比下降18.88%；交易后服務(wù)板塊營收7.44億元，同比下降26.60%。

傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)面臨挑戰(zhàn)，收入逐年下滑

“傳統(tǒng)的代理業(yè)務(wù)越來越難，渠道分銷現(xiàn)在越來越強(qiáng)勢，而且可以看到，渠道分銷漸成主流。”房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長相國良如此表示。

新京報(bào)記者了解到，過去，房地產(chǎn)營銷以自銷、代理公司為主整合資源，而且一般以線上推廣為主，渠道為輔。近年來，由于線上推廣效能下降，線下直接帶客的有效性就凸顯得更高一些。而開發(fā)商自建渠道限于資源的局限，就慢慢過渡到外部渠道，外部渠道成交客戶占比也越來越大。如此一來，傳統(tǒng)代理行業(yè)對開發(fā)商的價(jià)值打了折扣，收入銳減，業(yè)務(wù)日漸式微。

其背后的邏輯在于，經(jīng)紀(jì)人了解客戶需求，特別是有的客戶是賣二手房換新房的，這類客戶的需求和資金情況經(jīng)紀(jì)人更了解，所以才會(huì)有渠道的產(chǎn)生，甚至出現(xiàn)開發(fā)商被渠道綁架的言論。

而傳統(tǒng)代理行業(yè)此前的服務(wù)大多數(shù)圍著開發(fā)商，而對購房者的研究相對比較落后，“不追蹤用戶、過多依賴市場是代理行這么多年生意模式下積累的習(xí)慣，但正因?yàn)槿绱?，讓這些代理行在面對目前樓市的境遇時(shí)變得被動(dòng)?！敝禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

反映至世聯(lián)行的財(cái)報(bào)，其傳統(tǒng)代理銷售業(yè)務(wù)在逐漸下滑。2017年，世聯(lián)行代理銷售業(yè)務(wù)收入為37.79億元，2018年下降為33.16萬元，而到了2019年，更是收縮至28.54億元。

行業(yè)變局下，倒逼世聯(lián)行在傳統(tǒng)房產(chǎn)代理業(yè)務(wù)上轉(zhuǎn)型，尋求突圍?！按硐胍D(zhuǎn)型，就要向渠道分銷方向努力。經(jīng)紀(jì)公司這樣的渠道，很難整合，建立的壁壘太高。而網(wǎng)絡(luò)直銷也并不是一個(gè)非常容易轉(zhuǎn)的方向?！毕鄧挤Q。

值得注意的是，去年8月21日，同策集團(tuán)聯(lián)合58同城與世聯(lián)行，共同規(guī)劃在新房及二手房分銷渠道服務(wù)進(jìn)行合作。業(yè)績報(bào)上，世聯(lián)行董事長陳勁松表示，2020年，世聯(lián)行將積極推進(jìn)上述合作，打造好“新房聯(lián)賣平臺（PMLS）”。

在此基礎(chǔ)上，去年12月2日，世聯(lián)行發(fā)布公告稱，擬通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購買同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司的控股權(quán)，同時(shí)募集配套資金。

多元化轉(zhuǎn)型，布局長租公寓等新業(yè)務(wù)板塊

事實(shí)上，世聯(lián)行這兩年也開始多元化轉(zhuǎn)型，布局新的業(yè)務(wù)板塊，比如公寓管理、工商資產(chǎn)運(yùn)營、小樣社區(qū)等業(yè)務(wù)，目前已擁有“紅璞公寓”、“世聯(lián)空間”、“小樣社區(qū)”等服務(wù)品牌。

財(cái)報(bào)顯示，2019年，盡管世聯(lián)行整體營收下降，但其資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)板塊和資產(chǎn)管理服務(wù)板塊收入有所增長，分別同比上漲47.46%和16.26%至9.35億元和6.42億元。

其中，較受外界關(guān)注的是長租公寓板塊。新京報(bào)記者了解到，世聯(lián)行于2014年開始試水，2015年以“紅璞”為品牌發(fā)力長租公寓，以集中式公寓為主。

不過，長租公寓這兩年的發(fā)展也遭遇了一些波折。財(cái)報(bào)顯示，因拓展公寓管理業(yè)務(wù)，拓展成本和前期運(yùn)營成本、租賃成本的增加，2017年，世聯(lián)行資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)（公寓所在的業(yè)務(wù)分部）毛利虧損1.84億元，同比下降554.51%。對此，世聯(lián)行在其業(yè)績報(bào)內(nèi)表示，由于相關(guān)拓展成本和前期運(yùn)營成本相應(yīng)增加，同時(shí)前期分?jǐn)偟淖赓U成本比合同實(shí)際支付的租金高，導(dǎo)致前期的業(yè)務(wù)毛利較低。

到了2018年，世聯(lián)行資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利為虧損4.18億元，同比下降41.84%；2019年，其資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利虧損4.41億元，同比下降5.52%，雖比前一年仍有下滑，但降幅縮小，經(jīng)營虧損程度呈現(xiàn)環(huán)比改善趨勢。

時(shí)至2019年，世聯(lián)行在業(yè)績報(bào)內(nèi)指出，公司運(yùn)營長租公寓項(xiàng)目163個(gè)（包括包租及托管模式）、運(yùn)營間數(shù)超過33000間，穩(wěn)定期出租率約85%，實(shí)現(xiàn)了出租間均價(jià)和平均租期同比上漲, 續(xù)租率保持在40%左右。財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，在線運(yùn)營公寓超過3.3萬間(含委托)，2019年實(shí)現(xiàn)收入6.15億元，同比增長51.77%，公寓管理業(yè)務(wù)毛利率同比上升33.43個(gè)百分點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)看來，其資金情況有所好轉(zhuǎn)，但其盈利能力還很弱。世聯(lián)行代理出身，懂一手代理，但缺乏做長租公寓的基因。

記者了解到，除長租公寓外，世聯(lián)行還布局了以世聯(lián)空間為主的共享辦公業(yè)務(wù)、小樣社區(qū)的運(yùn)營管理、社區(qū)管家和世聯(lián)養(yǎng)老等。不過，這兩年，共享辦公、養(yǎng)老行業(yè)整體盈利能力也不容樂觀，一些龍頭企業(yè)也難掩虧損窘態(tài)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，世聯(lián)行這兩年的發(fā)展，也受到了多元化經(jīng)營的拖累。未來還需要關(guān)注主業(yè)發(fā)展，在代理行業(yè)聚焦，在此基礎(chǔ)上，研究新的市場需求，做出一些精品業(yè)務(wù)。作為一家品牌價(jià)值較大的代理行，應(yīng)該聚焦主業(yè)，形成核心拳頭的產(chǎn)品線，這樣才能有效抵御市場風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而形成更大的市場擴(kuò)張能力。

來源：新京報(bào)

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