湘潭最新樓盤(pán)動(dòng)態(tài)、湘潭樓盤(pán)最新價(jià)格、銷售價(jià)格、活動(dòng)優(yōu)惠……盡在湘潭搜狐焦點(diǎn)，買好房看湘潭搜狐焦點(diǎn)，今日資訊整理：原標(biāo)題（未來(lái)10年，樓市是“遍地黃金”還是“四處白菜”？曹德旺分析到位 藍(lán)白觀樓市）

這兩天看到橋水達(dá)利歐的訪談，他提到了一組數(shù)字。

達(dá)利歐說(shuō)，“35年前我來(lái)到中國(guó)，看著中國(guó)的人均收入增加了22倍，貧困率從88%下降到不到1%，中國(guó)GDP占世界的比重從2%上升到了22%，我目睹了這個(gè)過(guò)程，看到了它的演變?！?/p>

相信不少人都會(huì)發(fā)出一樣的感慨，十幾億人口的規(guī)模，35年時(shí)間，所有人的經(jīng)濟(jì)、生活、工作都發(fā)生了翻天覆地的變化，這在世界經(jīng)濟(jì)史上都稱得上一個(gè)奇跡。

盡管現(xiàn)在很多人都對(duì)房地產(chǎn)頗有微詞，但我們決不能忽視一點(diǎn)：樓市在這個(gè)過(guò)程中扮演了舉足輕重的角色。

自房改以來(lái)，1998-2018年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率從33.4%上升至59.6%，年均提升1.3個(gè)百分點(diǎn)，越來(lái)越多的農(nóng)民能夠在城市里扎根生活。

20年來(lái)，房屋新開(kāi)工面積從2億平增至20.9億平，累計(jì)上漲9.3倍，年復(fù)合增速12.4%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶動(dòng)建筑業(yè)以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機(jī)等上下游制造業(yè)；房地產(chǎn)消費(fèi)，既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的家電、家具、家紡、裝潢等制造業(yè)；也明顯帶動(dòng)金融、媒體服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)。

站在2020年的關(guān)口，住房商品化已經(jīng)走過(guò)了22年的時(shí)間，對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，先上車的人賺得盆滿缽滿，沒(méi)有買房的不斷錯(cuò)失城鎮(zhèn)化大潮帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

那么，10年后的樓市，會(huì)不會(huì)是“遍地黃金”？或是“四處白菜”價(jià)格？

我們可以從人口（購(gòu)買力）、政策（大方向）2個(gè)角度來(lái)分析。

1，從10年的長(zhǎng)期角度看，人口結(jié)構(gòu)決定了樓市的“上限”。

眾所周知，龐大的年輕人口與勞動(dòng)力，是房地產(chǎn)最大的購(gòu)買力支撐。

年輕人的第一套婚房，掏空6個(gè)錢包的剛需房，生完孩子要置換的三居房，三代同堂的四居房，為了孩子上學(xué)砸重金買的學(xué)qu房，年輕人為了上班工作買的地鐵房。

這些需求，全部都跟年輕人有關(guān)，沒(méi)有了年輕人口，房屋的供給必然會(huì)過(guò)剩。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，中國(guó)25-44歲人口數(shù)量，在2015年達(dá)到頂峰后，進(jìn)入了下行軌道，正因?yàn)槟贻p人口下降，也使得房地產(chǎn)和汽車需求進(jìn)入了下降周期。

根據(jù)預(yù)測(cè)：2015至2025年，勞動(dòng)力每年減少375萬(wàn)人，2025到2030年，每年減少500萬(wàn)人。2030到2035年，每年減少960萬(wàn)人。

按照統(tǒng)計(jì)局去年的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在我們15-64歲的勞動(dòng)力人口大約在8.9億左右。

在5月末的記者會(huì)上，高層說(shuō)：中國(guó)有9億勞動(dòng)力，沒(méi)有就業(yè)那就只是9億張吃飯的口，有了就業(yè)就是9億雙可以創(chuàng)造巨大財(cái)富的手。

參照9億的總量，未來(lái)10年勞動(dòng)力年均減少幾百萬(wàn)人，似乎不算什么。

但是，勞動(dòng)力總量減少的同時(shí)，勞動(dòng)年齡結(jié)構(gòu)是不斷增長(zhǎng)的，這跟老齡農(nóng)民工增多是一個(gè)邏輯。

類似北上廣深這種土地稀缺的城市，自然是不怕的，因?yàn)槟贻p人用腳投票，還是會(huì)去這些城市上大學(xué)、就業(yè)、工作、組成家庭，但西北、東北的偏遠(yuǎn)小縣城，房地產(chǎn)早晚會(huì)“便宜如鋼镚”。

2，“房住不炒”的政策面，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)變化？

有心人可以發(fā)現(xiàn)，從2018年到現(xiàn)在，大部分城市的房?jī)r(jià)都被摁住了，棚改貨幣化沒(méi)有了，拆遷戶不能掃樓了，北上廣步入下跌通道，二線省會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)，大量開(kāi)發(fā)商的地王項(xiàng)目被套牢。

復(fù)盤(pán)這個(gè)過(guò)程，大家可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)之所以能夠保持穩(wěn)中有降，一切都始于高層提出“房住不炒”。

近日高層發(fā)布的報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)的描述如下：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

從2017年到2020年，工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的直接表述，字?jǐn)?shù)越用越少：2017年用了312字，2018年用了217字，2019年用了83字，2020年用了38字。

字?jǐn)?shù)雖然越來(lái)越少，對(duì)房地產(chǎn)的定位卻越來(lái)越明確。

“房住不炒”的提法，是從2016年12月中旬的高層經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上第一次提出的。隨后的2017年、2018年各提及了一次，2019年分別在3月、4月、7月、12月份提及了4次。

每次重要會(huì)議和報(bào)告中，只要提及這四個(gè)字，那一年的房?jī)r(jià)就不會(huì)有過(guò)熱的表現(xiàn)。

看得出來(lái)，“房住不炒”將是貫穿房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的基調(diào)，未來(lái)10年不可能變化。

只要基調(diào)不變，類似2015-2017年的大漲行情就很難出現(xiàn)。

從這個(gè)角度看，未來(lái)10年的房?jī)r(jià)，極有可能像2018至今一樣，分化和結(jié)構(gòu)性行情愈演愈烈。

即：土地稀缺的大城市迎來(lái)更高的估值和溢價(jià)，更多有錢人的追捧，北上廣深、成渝、鄭州、武漢、西安、南京、蘇州等地，市內(nèi)核心區(qū)“遍地黃金”實(shí)屬正常。

實(shí)業(yè)家曹德旺在接受采訪時(shí)曾說(shuō)，自己有四不做：房地產(chǎn)，金融，煤礦，互聯(lián)網(wǎng)。即便從這四個(gè)行業(yè)里賺到錢，也會(huì)扔出去。

這段話對(duì)房地產(chǎn)的分析很到位，原來(lái)“遍地黃金”的樓市，賺的是快錢，風(fēng)口可能只有一兩年。

未來(lái)“四處白菜”的樓市，不僅無(wú)法賺錢，除一二線城市以外的房子，算上房貸利息、折舊、維護(hù)保養(yǎng)成本，長(zhǎng)期持有還可能會(huì)虧錢，也難怪曹德旺看不上這個(gè)行業(yè)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷6月9日發(fā)文指出，低利率環(huán)境下，全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中固有的分化趨勢(shì)是：資本與勞動(dòng)的分化，富裕階層與中下階層財(cái)富的分化。

他認(rèn)為：展望未來(lái)，在“人口斷崖”與“世代財(cái)富”因素的驅(qū)動(dòng)下，這一趨勢(shì)仍將持續(xù)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的溢價(jià)或仍將強(qiáng)化。

這一席話可以說(shuō)講明白了資產(chǎn)、房產(chǎn)、人口、經(jīng)濟(jì)四者之間的關(guān)系。

什么叫“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格”？

筆者認(rèn)為，一二線核心地段的新房或次新房源，才能稱之為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，龐大的購(gòu)房需求下，至少未來(lái)10年看不到供給增加的可能性，即便這些房子漲不到黃金價(jià)格，也是普通人資產(chǎn)保值的重要選擇。

相反，類似鶴崗、玉門(mén)、威海等地?zé)o人問(wèn)津的房子，即便概念打的多么高大上，沒(méi)有人口，沒(méi)有購(gòu)買力，沒(méi)有政策刺激，未來(lái)很難避免“鋼镚價(jià)”的命運(yùn)。

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