6月5日晚間，美好置業(yè)（000667.SZ）發(fā)布了曾一度延期的2019年年報(bào)。在公司“由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向裝配式建筑整體解決方案服務(wù)商做出深刻轉(zhuǎn)變”的第三年，其業(yè)績(jī)?nèi)圆槐M人意，歸母凈利潤(rùn)連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑。

美好置業(yè)提及的重點(diǎn)，是整合了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、裝配式建筑業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)業(yè)務(wù)的“房屋智造”一體化業(yè)務(wù)模式，特別是裝配式建筑業(yè)務(wù)更是重中之重。相反，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)被不斷淡化。

不過(guò)，支撐美好置業(yè)2019年業(yè)績(jī)大頭的還是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，期內(nèi)銷售額約67.4億元，銷售面積58.2萬(wàn)方，基本與2018年相持平。反觀美好置業(yè)發(fā)展多年的裝配式建筑業(yè)務(wù)，在2019年訂單獲取進(jìn)度低于預(yù)期的情況下，期內(nèi)簽約額約為38.97億元，不過(guò)規(guī)模尚不及前者。

骨感的現(xiàn)實(shí)讓美好置業(yè)的轉(zhuǎn)型看起來(lái)有些割裂——對(duì)外打出“房屋智造”這張牌，但業(yè)績(jī)規(guī)模方面依然是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)挑大梁，裝配式建筑的持續(xù)投入反而使管理費(fèi)用高企、投資現(xiàn)金流承壓。同時(shí)，公司在產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面的盈利規(guī)模也未成氣候，回報(bào)期仍較長(zhǎng)。

裝配式業(yè)務(wù)仍虧損 投資現(xiàn)金流缺口不斷擴(kuò)大

實(shí)際上，美好置業(yè)如今提及的“房屋智造”一體化業(yè)務(wù)模式自2014年開始才有了雛形。

彼時(shí)，年初由名流置業(yè)更名的美好置業(yè)，宣布強(qiáng)力推進(jìn)大總包模式，結(jié)合前一年的“產(chǎn)品工廠化”戰(zhàn)略，成為其裝配式業(yè)務(wù)的起點(diǎn)。

同時(shí)，美好置業(yè)還通過(guò)布局“三舊改造”、“小城鎮(zhèn)建設(shè)”等項(xiàng)目，展開與政府合作。這也是其產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)業(yè)務(wù)的前身。

二者結(jié)合美好置業(yè)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，成為其“房屋智造”一體化業(yè)務(wù)模式的組成部分。

此后，轉(zhuǎn)型陣痛時(shí)時(shí)伴隨著美好置業(yè)，使其戰(zhàn)略與業(yè)績(jī)之間出現(xiàn)了割裂。

美好置業(yè)旨在告別傳統(tǒng)房企、轉(zhuǎn)型裝配式服務(wù)商，近年來(lái)在資源方面不斷向裝配式業(yè)務(wù)傾斜，但該業(yè)務(wù)卻一直處于持續(xù)投入期，直至2019年才有所回報(bào)。

早些時(shí)候，美好置業(yè)分別在沈陽(yáng)“名流印象”與武漢“名流世家”等兩個(gè)自家項(xiàng)目試水裝配式業(yè)務(wù)。直到2017年，美好置業(yè)才有了更大范圍的動(dòng)作。

是年年初，美好置業(yè)與德國(guó)艾巴維及德國(guó)沃樂(lè)特分別簽署雙層墻板和疊合樓板生產(chǎn)線設(shè)備采購(gòu)協(xié)議，在未來(lái)五年擬向艾巴維采購(gòu) 52 條、擬向沃樂(lè)特采購(gòu) 80 條生產(chǎn)線設(shè)備，開始布點(diǎn)生產(chǎn)裝配式建筑的工廠。

2018年，是美好置業(yè)投產(chǎn)生產(chǎn)基地落地之年，兩個(gè)分別位于武漢江夏、青島即墨的工廠實(shí)現(xiàn)落地。但是，當(dāng)年也出現(xiàn)了公司對(duì)裝配式建筑業(yè)務(wù)在各地的發(fā)展速度、工程成本等情況估計(jì)不足，導(dǎo)致訂單獲取進(jìn)度低于預(yù)期的問(wèn)題。

一年后，湖北荊州、安徽合肥、河南新鄉(xiāng)、重慶江津、湖南汨羅等5家裝配式建筑PC構(gòu)件工廠也陸續(xù)投產(chǎn)。

2019年，美好置業(yè)首次公布了裝配式建筑業(yè)務(wù)的簽約額，約為38.97億元。其中，外部項(xiàng)目簽約28.75億元，占比73.78%；內(nèi)部項(xiàng)目10.22億元，占比26.22%。

同時(shí)，美好置業(yè)的裝配式業(yè)務(wù)也首度創(chuàng)造了收入，期內(nèi)收入約2.67億元，占總收入的比重約為7.3%。然而，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)成本卻高達(dá)2.7億元，出現(xiàn)虧損。不過(guò)，虧損也在意料之中，畢竟建立工廠、發(fā)展生產(chǎn)線、培養(yǎng)人才、投入研發(fā)、采購(gòu)設(shè)備等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本不容小覷，前期的投入也著實(shí)花費(fèi)時(shí)間與金錢。

一系列針對(duì)裝配式業(yè)務(wù)的投入吞噬了美好置業(yè)的投資現(xiàn)金流。2017-2019年，其投資現(xiàn)金流連續(xù)下滑，分別約為-2.92億元、-10.28億元及-15.87億元。值得一提的是，即使在美好置業(yè)處置子公司獲得了19.53億元現(xiàn)金的2018年，其投資現(xiàn)金流仍為負(fù)，裝配式業(yè)務(wù)的投入對(duì)公司現(xiàn)金流產(chǎn)生的壓力可見一斑。

同樣水漲船高的，還有美好置業(yè)的管理費(fèi)用。隨著工廠的落地與人力的投入，美好置業(yè)在2018年的管理費(fèi)用達(dá)到了3.97億元，同比幾乎翻倍，大漲99.82%；到了2019年，這個(gè)數(shù)字為6.51億元，同比增長(zhǎng)63.96%，遠(yuǎn)高于銷售費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用之和，成為公司期內(nèi)虧損的主要原因之一。

不難發(fā)現(xiàn)，雖然美好置業(yè)為發(fā)展裝配式建筑著實(shí)花了一番力氣，但裝配式業(yè)務(wù)無(wú)論在業(yè)績(jī)規(guī)模還是盈利方面，均未能帶來(lái)可觀的回報(bào)?？梢灶A(yù)見，在美好置業(yè)持續(xù)投入的情況下，未來(lái)還將造成相應(yīng)的財(cái)務(wù)壓力，公司在戰(zhàn)略與業(yè)績(jī)上的割裂仍將持續(xù)。

地產(chǎn)成業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力 新業(yè)務(wù)需持續(xù)反哺

美好置業(yè)一直在淡化的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，反而成為其近年來(lái)業(yè)績(jī)的主要支撐。不過(guò)，在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后失去資源支持，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模一直難有突破。

近年來(lái)，美好置業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模一直在百億元以下。2016年，美好置業(yè)首次披露住宅銷售金額，約為45.6億元，一年后大幅下滑至22.5億元。2018-2019年，銷售金額均超過(guò)60億元，分別約為65.7億元及67.4億元。

即便如此，美好置業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)取得的收入也占據(jù)著公司近年來(lái)營(yíng)收的絕大部分，尤其是2019年以前占比均超過(guò)95%。隨著PPP項(xiàng)目、裝配式業(yè)務(wù)獲得收入，2019年美好置業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比下滑到了83.97%，約為30.7億元，但毛利率達(dá)到了32.9%，在盈利方面仍占絕對(duì)地位。

受益于房地產(chǎn)結(jié)算收入的增長(zhǎng)，美好置業(yè)2019年的營(yíng)收同比增長(zhǎng)45.2%至36.6億元。然而，高額的管理費(fèi)用大幅抬高了公司的總成本，讓美好置業(yè)出現(xiàn)了虧損，期內(nèi)凈利潤(rùn)約為-2.1億元。其中，少數(shù)股東損益約-2.7億元，歸母凈利潤(rùn)約0.7億元，同比下降73.1%。

盡管虧損部分由少數(shù)股東承擔(dān)，但美好置業(yè)的歸母凈利潤(rùn)已是連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑，降幅亦是節(jié)節(jié)攀升。此前兩年，美好置業(yè)的歸母凈利潤(rùn)分別約6.6億元、2.5億元，降幅分別約0.5%、62.6%。不容忽視的是，2018年美好置業(yè)通過(guò)處置子公司股權(quán)獲得投資收益8.5億元，才避免了賬面上的虧損。

可見，美好置業(yè)本應(yīng)淡化的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，依然在營(yíng)收業(yè)績(jī)方面貢獻(xiàn)頗多，而隨著公司轉(zhuǎn)型步步推進(jìn)，盈利卻層層收窄，其土地“余糧”也在逐漸下滑。

投資重心已然轉(zhuǎn)移 土儲(chǔ)難支撐未來(lái)發(fā)展

自美好置業(yè)向裝配式服務(wù)商轉(zhuǎn)型之后，其投資重心顯然不在拿地之上。

2015-2016年，美好置業(yè)僅新增了兩個(gè)項(xiàng)目；2017-2019年間，美好置業(yè)分別新增土儲(chǔ)約33.1萬(wàn)方、35.0萬(wàn)方與44.11萬(wàn)方。

土地投資乏力，讓美好置業(yè)的土地儲(chǔ)備由2015年底的258.7萬(wàn)方下滑至2019年底的118.9萬(wàn)方，儲(chǔ)備僅6個(gè)項(xiàng)目。

美好置業(yè)也曾有規(guī)模方面的野心。2011年之前，美好置業(yè)在廣東、沈陽(yáng)、安徽等地略有建樹，模仿大型房企，在區(qū)域布局中實(shí)行“3+X”（即珠三角、泛長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域和重慶、西安、武漢等城市）的發(fā)展格局。

然而，美好置業(yè)彼時(shí)的大部分項(xiàng)目位于二三線城市，對(duì)當(dāng)時(shí)開復(fù)工面積還不足150萬(wàn)方、竣工面積僅23萬(wàn)方的美好置業(yè)而言，所謂的布局也不過(guò)是在該區(qū)域投下幾顆棋子而已，區(qū)域擴(kuò)張遙不可及。

隨著調(diào)控周期的變化，美好置業(yè)的夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，策略由定位全國(guó)轉(zhuǎn)為關(guān)注現(xiàn)有城市的發(fā)展、深耕重點(diǎn)區(qū)域。

不過(guò)，在公司資源向裝配式業(yè)務(wù)傾斜之后，美好置業(yè)的深耕戰(zhàn)略已成泡影，“守城”也變成了“坐困”。

顯然，美好置業(yè)不再追求規(guī)模方面的成長(zhǎng)，只是依靠原有項(xiàng)目庫(kù)存的去化與并不富裕的土儲(chǔ)，繼續(xù)支撐起未來(lái)的業(yè)績(jī)，直到迎來(lái)裝配式業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)業(yè)務(wù)的高速回報(bào)期。然而，時(shí)間周期即意味著不確定性。在轉(zhuǎn)型路上，美好置業(yè)能否迎來(lái)廣闊的發(fā)展前景仍不明朗。

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