最近樓市的數(shù)據(jù)大部分都是假的，不論是跌多少還是漲多少，當(dāng)然還有動不動忽悠首付變化和利率變化的數(shù)據(jù)，都是捏造的假新聞。

3月份全國大部分城市的二手房中介還不能正常出入小區(qū)，新建住宅的網(wǎng)簽滯后又因?yàn)槭赘兜仍蛞话愣荚?個月以上，這種情況下，當(dāng)下看到的所有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)其實(shí)都不是市場的及時反映。

對于開發(fā)商宣傳的月度幾百億的成交量，其實(shí)都知道，一方面重新定義了成交，炒樓花成為普遍現(xiàn)象，另外一方面透支了過去的成交，找合作方假簽約成為了普遍現(xiàn)象。

中國房地產(chǎn)短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。

統(tǒng)計報告顯示，過去二十年中國房價真正下跌的年份只有3年，且都是橫盤微跌（跌幅不超過3%）。但其余上漲年份，年漲幅基本都在20%以上，尤其是2010年到2016年間，四大一線城市及絕大部分強(qiáng)二線城市房價年漲幅都接近30%，廈門最高，年漲幅42.77%，其次是石家莊38.66%，天津排在第三位36.28%。即便是很多普通二線及弱二線城市，房價年均漲幅也在10%以上。

這也就能解釋得通，為什么最近幾年很多人擠破頭也要投資買房了：以過去這些年房價這樣的漲幅來看，投資買房簡直就像是在“撿錢”啊，這樣“穩(wěn)賺不賠”的買賣誰不想去撈一筆呢？更何況，過去二十年房價都是漲多跌少，跌是微跌，漲都是來勢兇猛，且跌的年份隨即都被漲的年份覆蓋了，國人早已習(xí)慣性認(rèn)為房價“只漲不跌”。再加上現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有人靠投資炒房賺到了巨額財富，越來越多的人，對投資買房“暴富”抱有執(zhí)念。

但任何事物的發(fā)展都有兩面性，我們不能只看到房價上漲，房產(chǎn)升值，有房人暴賺發(fā)財?shù)摹案吲d勁”，我們更要看到房地產(chǎn)越來越畸形，面對不斷攀升的高房價數(shù)以億計的普通剛需掏空“6個錢包”也負(fù)擔(dān)不起，只能望房興嘆的“愁眉苦臉”。

高房價的危害罄竹難書，房地產(chǎn)過度發(fā)展的弊端也在凸顯，過去房地產(chǎn)無疑是經(jīng)濟(jì)增長的“大功臣”，但越來越多的信號顯示，房地產(chǎn)不僅對經(jīng)濟(jì)拉動小于擠壓，還對實(shí)體制造業(yè)也有擠壓，更過度擠占了信貸、勞動力等資源。

2016年底國家首次喊出“房住不炒”，表態(tài)要“徹底解決好房地產(chǎn)市場的問題”，要最終實(shí)現(xiàn)“人人住有所居”時，我就說過，對房地產(chǎn)的改革整頓大幕拉起，這次絕對不會像以往那樣“緊一時松一時”走過場式調(diào)控。

而且種種信號顯示，中國房價確實(shí)已經(jīng)到了“下跌”階段了：其一，影響房價的最主要因素是供需，事實(shí)上早在2016年機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示我們就不缺房了，而且有人認(rèn)為我們現(xiàn)有的住房足夠30億人居住；其二，國民部門負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)60%，接近國際上其它國家設(shè)置的“警戒線”了，房價確實(shí)“漲不動”了；其三，調(diào)控三年半有余，各種大招累計出臺超過1500+次，能用的手段基本都用上了。

誰在“阻攔”房價下跌？曹德旺一語戳中要害；有樓盤直降30%賣房，50名業(yè)主跪地痛哭

不過，說實(shí)話，即便國家如此大動干戈地調(diào)控，即使供求、國民負(fù)債率、收入比等基本面不足以支撐房價再大幅上漲，但這三年多房價真正走上“下跌通道”的城市還是少之又少，更多的城市房地產(chǎn)市場僅僅是“漲幅過快”情況基本得到控制。尤其是三四線城市，靠著棚改外力的支撐，房價還在17、18年迎來了逆勢“補(bǔ)漲”，大多數(shù)城市房價都翻了一番。

為什么會出現(xiàn)這種情況？房價已經(jīng)具備下跌的條件，可為什么就是不跌呢？其實(shí)大佬曹德旺17年時就一席話給出了答案：中國人對房產(chǎn)看得比較重，房價在很多人的認(rèn)知世界里，是只能漲不能跌的存在。開發(fā)商有資金周轉(zhuǎn)難處，但是他們都不敢輕易降價，一方面降價會被前期購房業(yè)主阻撓，另一方面，地方住建部、房協(xié)等“不允許開發(fā)商降價賣房”，因?yàn)檫@其中牽扯著巨大的利益關(guān)系，中國的絕大多數(shù)城市都是靠土地財政吃飯的。

曹德旺這番評論，確實(shí)是一語戳中要害。前兩天我就看到現(xiàn)實(shí)版的“開發(fā)商降價老業(yè)主阻撓”事件的真實(shí)發(fā)生：據(jù)搜狐財經(jīng)和同話財經(jīng)報道，2月底，靠近南京的鎮(zhèn)江一樓盤以打折促銷的方式降價30%賣房，但最后卻迎來50位已經(jīng)買房業(yè)主的“鬧事”——房價直降5000-6000/平，老業(yè)主覺得自己利益受損，無法接受，要求開發(fā)商撤回優(yōu)惠，開發(fā)商覺得他們是正常的調(diào)價行為，對這些業(yè)主的行為毫不理會。但最后戲劇性的一幕出現(xiàn)了：50名業(yè)主齊痛哭下跪，以此來要挾逼迫開發(fā)商。此事被媒體報道上網(wǎng)，招來了成千上百萬人的大討論，這50名業(yè)主“痛哭跪地”逼開發(fā)商收回優(yōu)惠的做法，更是被無數(shù)網(wǎng)友吐槽是“毫無契約精神”。

老業(yè)主“阻攔”，地方房產(chǎn)部門“不允許”，房價就真的不能下跌嗎？這次不一樣，市場正在自我調(diào)節(jié)，房價已經(jīng)由不得任何人控制了。

如果沒有今年初的這只帶毒“黑天鵝”出現(xiàn)，當(dāng)前階段各地樓市正處于拼命發(fā)力階段，傳統(tǒng)樓市小陽春疊加全國百萬中介、十萬開發(fā)商齊助推，樓市之火早就應(yīng)該“燒”到祖國的大江南北了。很多人投資買房的熱情絕對是只增不減。

事實(shí)上，去年底時各大機(jī)構(gòu)、專家、智囊、學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)家們等也都是這樣預(yù)測的，中國兩大機(jī)構(gòu)社科院、中科院預(yù)測2020年房價走勢時更是齊刷刷撂下“年漲幅超過6%”的狠話。筆者去年底時接觸的很多開發(fā)商、房產(chǎn)中介等其實(shí)都在摩拳擦掌等待2020年的到來。

但天有不測風(fēng)云，誰也想不到，2020年開局不順，樓市更是首當(dāng)其沖受到重創(chuàng)，多地新二手房交易市場基本處于“停擺”狀態(tài)，即便有交易的地區(qū)，成交量也是少得可憐。

2月份的數(shù)據(jù)已經(jīng)讓開發(fā)商、炒房投資客的心如死水，很多人期待3月份形勢能夠逆轉(zhuǎn)，扳回一局，但現(xiàn)實(shí)情況好像并不樂觀——

中國房地產(chǎn)協(xié)會主辦的全國房價行情數(shù)據(jù)顯示，3月份有121個城市二手房價環(huán)比2月份下跌。其中具有象征意義的四大一線城市，北上廣深3月份二手房價全部下跌。上海下跌5.85％位居四大一線城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全國首位。更讓人感到奇怪的是，這一個多月以來屢屢爆出“搶房”、“開盤光”的深圳，二手房竟然也跌了，環(huán)比下跌1.21％，每平跌879元。

自此很多不為人知的秘密也就浮出水面了：其一，樓市還沒有徹底回暖，風(fēng)波的影響依然在；其二，開發(fā)商、中介的話是不能輕易信的，他們可以謊話連篇地鼓吹房價上漲，也能給專家“充值”，借由他們的嘴為高房價代言，但購房者更需要切身到市場上去體會冷暖；其三，房價并非不能下跌，尤其是當(dāng)前階段，降價賣房無疑成了開發(fā)商回款，高杠桿投資客套現(xiàn)的唯一路徑。

剛需購房者千萬不要被居心不良者帶偏節(jié)奏，感知市場冷暖，還是要親自去跑去看，心里才能有底。

131城下跌，那么大跌會來嗎？國家2次表態(tài)，早已給出“答案”

當(dāng)前樓市確實(shí)熱不起來，而且從業(yè)者的真實(shí)處境比很多人想象的要艱難。

首先，筆者了解到，最近兩個月以來，很多兼職網(wǎng)站到處都在招“買房水客”，其實(shí)就是兼職排隊買房的“托”。雖然樓市火爆時，這種情況也存在，但是今年這個小小的行業(yè)火爆異常，側(cè)面反應(yīng)了房地產(chǎn)市場行情慘淡；

其次， 有網(wǎng)友透露，其表弟是做房產(chǎn)中介的店長，前幾年樓市火爆時年收入高達(dá)30萬，攢下一點(diǎn)積蓄后就學(xué)習(xí)有錢人投資房地產(chǎn)，投資了一套不錯的房子，光每月月供就要還7000，今年樓市受“黑天鵝”沖擊，近三個月沒有營業(yè)，加上現(xiàn)在帶看量不景氣，復(fù)工一個多月了，幾乎沒有客源，收入大幅下降，每月房貸按揭都快還不上了，現(xiàn)在急得如熱鍋上的螞蟻。中介群體的生存現(xiàn)狀，其實(shí)更能反應(yīng)出地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前發(fā)展的好壞。

說實(shí)話，3月131城二手房價下跌，多少有些特殊時期的特殊原因在里面。倘若你順理成章認(rèn)為接下來的4、5月份“降價”勢頭依然會延續(xù)下去，甚至于很多人還在幻想“房價大跌”，在此我想潑一盆冷水，這是完全不切實(shí)際的，對于今年的房價走勢其實(shí)國家此前不久的2次表態(tài)，早已給出了“答案”：

第一次：1月4日，銀保監(jiān)會發(fā)表觀點(diǎn)，對于2020年樓市要繼續(xù)嚴(yán)格控資金違規(guī)進(jìn)入樓市，同時要抑制居民杠桿率的過快增長；

第二次：3月22日，央行等部門強(qiáng)調(diào)：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性；隨后更有銀保監(jiān)高層表示：今年八項(xiàng)重點(diǎn)工作之一是“堅決落實(shí)房住不炒的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。”

對于2020年的房價走勢，國家層面釋放的信號給出的答案非常清楚：“大漲”肯定不可能了，不準(zhǔn)資金大規(guī)模流入樓市，又不準(zhǔn)居民加杠桿，房價缺乏這兩個核心動力支撐，想漲難咯；“大跌”更不切實(shí)際，不符合國家調(diào)控樓市的主基調(diào)。國家對今年樓市的整體定位是穩(wěn)，極個別的城市出現(xiàn)房價的自我調(diào)節(jié)，幅度不超過5%都是允許的，一旦漲跌超過5%這個紅線，政策勢必會進(jìn)場干預(yù)：太火一定會出手打壓，太冷也會適當(dāng)刺激一下。

  堅持房住不炒！房地產(chǎn)調(diào)控的大門預(yù)計打開的可能性不大，樓市買不買房關(guān)    鍵還是  看信貸+人才，這兩扇窗戶開的有多大。 

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