來源：瞭望智庫   

7月15日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知圍繞買房資格、增值稅免征門檻、貸款年限等各方面均有明確規(guī)定。

深圳是最近一輪樓市上漲的領(lǐng)頭羊，調(diào)控政策的出臺，各方并不意外，但具體內(nèi)容仍然超出了市場預(yù)期，甚至被稱為深圳樓市史上最嚴(yán)的調(diào)控政策。

調(diào)控政策的背后，是一些地區(qū)樓市的瘋狂上漲。

受疫情沖擊，大家普遍對今年的樓市持悲觀態(tài)度，樓市確實(shí)也低迷了一陣。

可是，進(jìn)入3月，自深圳開始，全國各地樓市漸次復(fù)蘇；5月，“小陽春”得到明確（中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)）；6月，全國市場基本已經(jīng)回到了2019年的最高水平，熱點(diǎn)城市市場更是活躍，武漢市場的環(huán)比上漲十分明顯。

其中，率先復(fù)蘇的深圳尤為瘋狂。證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶追蹤的《2020年上半年全國城市房價(jià)漲幅榜》顯示，今年上半年深圳二手房均價(jià)比去年底大漲14.37%！深圳的上漲帶動了東莞的瘋狂，東莞今年上半年較去年年底上漲12.78%！臨深的惠州蠢蠢欲動。

此外，沈陽、西安、長沙等新一線城市的漲幅也不小，甚至連三線城市連云港也大漲14.99%，位列漲幅排行榜第一名，而去年年底，該市二手房均價(jià)環(huán)比下跌13.44%。

房價(jià)上漲的原因何在？是否可持續(xù)？存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

下半年房價(jià)會怎么走？新一輪的調(diào)控加碼會到來嗎？

文 | 董晴

編輯 | 蒲海燕 瞭望智庫

1、熱點(diǎn)城市房價(jià)為何猛漲？

今年上半年，杭州6萬人搶900多套房，一次凍結(jié)資金超400億元；深圳光明一新盤開售，8998人搶394套房，中簽率為4.37%，另一項(xiàng)目1171人搶5套房，中簽率僅0.4%，創(chuàng)下深圳樓市最低中簽率；南京一項(xiàng)目開盤，223套房共吸引了11890人搖號，平均53人搶一套房，當(dāng)天全部賣完……

高樓林立的深圳市福田區(qū)。

類似這樣的案例不勝枚舉。僅杭州一城，2018年4月實(shí)施搖號買房以來，就已經(jīng)出現(xiàn)過30次左右的“萬人搖”現(xiàn)象，最低中簽率為0.77%。

這些現(xiàn)象背后的原因很簡單——限價(jià)。新房價(jià)格遠(yuǎn)低于周邊二手房價(jià)格，存在無風(fēng)險(xiǎn)套利的巨大空間。比如，上面提到的杭州6萬人搶900多套房的案例，該項(xiàng)目均價(jià)為2.8萬/平方米，周邊二手房價(jià)格普遍在3.5萬-4萬/平方米。每平米存在1萬元左右的價(jià)差。在深圳，價(jià)差更大。

資本都是逐利的，一、二手房價(jià)格倒掛的情況下，買到就是賺到，不僅使得投資客絞盡腦汁搶購，甚至一般的家庭，也要用盡手頭的購房資格，甚至為買到新房不惜出百萬“喝茶費(fèi)”。

進(jìn)入3月，自深圳開始，全國各地樓市漸次復(fù)蘇。

這也是本文全部采用二手房數(shù)據(jù)的緣故。因?yàn)橄迌r(jià)城市，二手房價(jià)格更能反映市場的真實(shí)情況。

那么，二手房市場量價(jià)齊漲的邏輯是什么？

一是流動性寬松和抑制需求釋放的雙重疊加。

短期看金融，中期看土地，長期看人口。

任澤平對房地產(chǎn)周期的這一邏輯判斷，幾乎到了人人皆知的程度?，F(xiàn)實(shí)確實(shí)如此，房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)是金融，只要銀根收緊，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是購房者馬上有反應(yīng)。

然而，今年以來，疫情引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)，全球央行紛紛放水并維持寬松格局。新冠危機(jī)期間，全球流動性的增速比2008年經(jīng)濟(jì)衰退期間更快。

根據(jù)彭博匯編的美聯(lián)儲數(shù)據(jù)，今年以來，美國廣義貨幣供應(yīng)量（M2）已經(jīng)增加了3萬億美元，達(dá)到18.4萬億美元，相比之下，去年全年美國M2貨幣供應(yīng)量僅增加1萬億美元。與此同時(shí)，3月份，面對疫情沖擊，美國兩次降息降了150個基點(diǎn)，直接把聯(lián)邦基金目標(biāo)利率降低到零附近，重啟量化寬松政策（QE）開著直升機(jī)撒錢，無限量兜底。

摩根大通預(yù)測，今年全球債務(wù)將增加16萬億美元，到年底時(shí)私人和公共部門的總借貸規(guī)模將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的200萬億美元，為了支持全球不斷增長的債務(wù)水平，未來很長一段時(shí)間內(nèi)都將實(shí)行極度寬松的貨幣政策。

相比其他國家，中國快速控制住疫情，沒有像其他國家一樣開閘大放水。當(dāng)然，相比之前，流動性還是放松了不少。

首先是增速。

央行數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，一季度住戶部門貸款出現(xiàn)減少，但對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款則顯著增加，人民幣貸款增加7.1萬億元，同比增加1.29萬億元。3月末，廣義貨幣(M2)余額208.09萬億元，同比增長10.1%，增速分別比上月末和上年同期高1.3個和1.5個百分點(diǎn)，也是自2017年年中以來M2增速首次破10！隨后的4月和5月，M2的同比增速均為11.1%。

其次是利率。

4月20日，LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）迎來有史以來的最大降幅——1年期LPR為3.85%，較上期下調(diào)20個基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.65%，較上期下調(diào)10個基點(diǎn)。至此，房貸基準(zhǔn)利率降至20年以來的新低！

在此之前，4月17日的中央政治局會議提出，要繼續(xù)“運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，保證流動性合理充裕引導(dǎo)貸款市場利率下行”。

雖然高層一直強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，嚴(yán)控資金過量流入房地產(chǎn)，但流動性多了房地產(chǎn)必然受惠。

二是各地方政府政策扶持，推動需求的回暖。

新冠肺炎疫情沖擊下，各地方政府財(cái)政收入大幅縮水。

怎么辦？引進(jìn)人才，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，這確實(shí)是條著眼長遠(yuǎn)的路。可是，遠(yuǎn)水解不了近渴。新興產(chǎn)業(yè)的培育、發(fā)展、成熟，是一個長遠(yuǎn)的過程。各地?fù)寠Z人才，除了著眼地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展，不能說不存在短期刺激經(jīng)濟(jì)的私心……

各地?fù)屓说恼呋径紩c購房掛鉤：

3月27日，廣東江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布的《關(guān)于我市限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房購房資格的通告》提出，具有大專以上學(xué)歷的非本市戶籍居民家庭，可購一套新建商品住房。

4月8日下午，江蘇省南京市委市政府召開通報(bào)《關(guān)于支持促進(jìn)高校畢業(yè)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)十項(xiàng)措施》相關(guān)情況的新聞發(fā)布會，符合條件畢業(yè)生可優(yōu)先購房。

4月15日，蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)布《園區(qū)管委會關(guān)于調(diào)整完善人才優(yōu)先購買商品住房政策的通知》，放寬了購房申請人條件。

……

既然入戶了，自然要買房。買的人多了，成交量起來了，價(jià)格也就跟著漲了。

充裕的流動性、寬松的融資環(huán)境、快速恢復(fù)的需求，使得房企們積極拿地，今年上半年，上海、廣州、南京等城市，土地出讓金同比均大幅增長，這是房價(jià)上漲的先行指標(biāo)。

各地商業(yè)銀行的降息幅度也大于央行。貝殼研究院剛剛發(fā)布的《重點(diǎn)32城主流房貸利率簡報(bào)6月刊》數(shù)據(jù)顯示：今年以來，5年期LPR利率累計(jì)下調(diào)15個基點(diǎn)，而同期32城房貸首套利率下降了26個基點(diǎn)，二套利率下降了24個基點(diǎn)。

三是剛需、剛改恐慌入市，業(yè)主聯(lián)合高價(jià)掛盤。

最近兩年，P2P、私募基金、信托等，少則上萬多則幾十萬投資者被收割，使得人們更加將投資買房當(dāng)成信仰。目前，新冠肺炎疫情還在海外蔓延，投資其他的都不太靠譜，核心城市的房產(chǎn)就成為了很多人的首選。

一些此前開廠辦公司做事業(yè)的小企業(yè)主，生意不好做了，干脆將工廠賣了，所獲資金投入到樓市；即便不想賣廠，也可以通過經(jīng)營貸獲取低息資金，投資樓市。

新冠肺炎疫情，使得1、2月份正常的社會和經(jīng)濟(jì)活動停止，原本的買房需求被抑制。3月，各地逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，此前被抑制的需求突然釋放，疊加寬松的貨幣政策，各地政府的搶人大戰(zhàn)和祭出的購房優(yōu)惠，剛需、剛改和投資、投機(jī)混合在一起，對典型城市的上漲推波助瀾。

其實(shí)，如果將時(shí)間稍微拉長一點(diǎn)看的話，市場的成交并沒有那么火熱。

以深圳為例，上半年二手房成交44000套，比去年上半年上升41%；但與去年下半年45989套的成交相比，則環(huán)比下降了4.3%。一手新房成交16727套，比去年上半年下降5.4%；與去年下半年的20203套相比，環(huán)比下降17.2%。

換句話說，這些只是被抑制需求的正常釋放。但是，就像地底下的巖漿，突然集中噴發(fā)，加上部分無良中介搖旗吶喊，將整個市場都攪得人心惶惶。

一、二手房價(jià)格倒掛，資本的逐利，不可避免地導(dǎo)致被打擊的“喝茶費(fèi)”依然暗流涌動。那些常年浸淫于市場的投資客，了解的套路、擁有的門路和尋租的通道都秒殺剛需客。真正的剛需客，只能是來陪跑的。這就出現(xiàn)了二手房市場或者需求外溢，或者帶動周邊城市房價(jià)的上漲。

快速回暖的行情，也助長了業(yè)主的看漲心態(tài)。特別是深圳，不少樓盤業(yè)主聯(lián)合起來“統(tǒng)一”小區(qū)掛牌價(jià)格，甚至提出“中介帶客戶看房一次要交1000塊費(fèi)用”。一位預(yù)算6000萬元的外地購房客，感覺自己既卑微又屈辱。

這種行為讓部分中介都有點(diǎn)看不下去了：“真正制造緊張氣氛的是業(yè)主，抬高房價(jià)的是業(yè)主，業(yè)主的掛盤價(jià)都想在上一套成交價(jià)的基礎(chǔ)上加50萬-100萬，如果這樣擊鼓傳花下去會漲到崩盤！”

2、繼續(xù)上漲，會帶來什么？

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)增長具有壓艙石作用，如果房價(jià)一路瘋漲，其負(fù)面影響會十分巨大。

有人說，房價(jià)并不由市場平均值決定，而是由塔尖的人群、能支付得起對價(jià)的人來決定的?？墒?，樹終究不能長到天上去。

因?yàn)?，房地產(chǎn)是財(cái)富的象征，也是經(jīng)濟(jì)周期之母、金融危機(jī)的策源地。房價(jià)與經(jīng)濟(jì)基本面背離得太厲害，是一定會出問題的。

2020年，3-5月的CPI分別是同比增長4.3%、3.3%和2.4%；同期，居住CPI（居民居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）同比增速分別為-0.2%、-0.3%和-0.3%，創(chuàng)下有數(shù)據(jù)以來最低水平。即使在2008年國際金融危機(jī)期間，也沒出現(xiàn)全國居住CPI同比負(fù)增長的情況。

國際上，合理的租金收益率一般在5%-6%之間。2008年，即便是我國高房價(jià)城市，比如北上廣深也是比較接近這一水平的。隨后，雖然房租也連年上漲，但是房價(jià)漲得更快，使得租金收益率連年下滑。

目前，我國租金收益率在2%-3%左右，想要達(dá)到國際合理水平，即便房價(jià)保持不變，未來一段時(shí)間里房租價(jià)格也要上漲2倍左右才行。至于北上廣深、天津、成都等熱點(diǎn)城市的租金收益率在2015年的房價(jià)上漲之后，跌破2%，2020年5月，深圳的二手住宅租金收益率跌至1.38%！

如今，房價(jià)上漲，房租下跌，租金收益率自然繼續(xù)探底。

房屋租賃價(jià)格指數(shù)顯示，今年5月，一、二線城市除廈門外，租金均出現(xiàn)下跌。一線城市中，深圳環(huán)比下降3.15%，北京環(huán)比下降1.41%；二線城市中，武漢、南通、沈陽、蘇州、東莞的租金環(huán)比分別下降6%、4.12%、2.33%、2.27%和2.25%。

杭州、深圳、南京…樓市競相復(fù)蘇？誰在制造緊張氣氛？

這一趨勢，短期內(nèi)還將持續(xù)。因?yàn)?，不僅住宅的租金在下跌，商鋪、寫字樓的租金也同樣在下跌，而后者是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：

2020 年二季度，一線城市中，僅有13.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，86.1%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌；租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占11.5%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占 80.8%，7.7%的商業(yè)街租金與上期持平。

二線城市中，6.8%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，88.6%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，4.5%的商圈寫字樓租金與上期持平；租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占12.5%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占85.0%，2.5%的商業(yè)街租金與上期持平。

與買房是投資行為不同，租房是消費(fèi)。如果說在熱點(diǎn)城市買房是有錢人的行為，那么租房則是所有人的事情。消費(fèi)需要有收入的支撐，是由一個城市的收入水平?jīng)Q定的，跟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的增長緊密掛鉤。寫字樓和商業(yè)街租金下跌，說明經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)、大眾收入的恢復(fù)，還需要時(shí)間，在此之前，租金不可能上漲。

從發(fā)達(dá)國家近40年的經(jīng)驗(yàn)看，房價(jià)與房租的背離可能蘊(yùn)含著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。典型的例子有，美國次貸危機(jī)之前，發(fā)生過房價(jià)和房租的背離；上個世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂前，房價(jià)和房租同樣嚴(yán)重背離。

目前，我國整體房價(jià)增速仍處于合理區(qū)間。事實(shí)上，我國商品房從1987年的平均408元/平方米，漲到2019年的平均9310元/平方米，32年間，增長22.81倍，年復(fù)合增速為10.27%；期間，GDP（現(xiàn)值）從1.21746萬億元增長至99.0865萬億元，增長81.39倍，年復(fù)合增速為14.74%。也就是說，商品房均價(jià)的年復(fù)合增速是低于經(jīng)濟(jì)增速的。

這期間，部分城市的有錢人很多，但房價(jià)大幅上漲背離了經(jīng)濟(jì)基本面，最后仍然是一地雞毛，最典型的就是鄂爾多斯。

再比如海南，上個世紀(jì)90年代房價(jià)一飛沖天，海口、三亞的房價(jià)一度比肩北上廣深。1993年海南房地產(chǎn)泡沫破裂，部分爛尾樓變成養(yǎng)豬場，對整個海南經(jīng)濟(jì)造成深遠(yuǎn)的打擊。

3、上漲過快，如何保證市場平穩(wěn)？

面對不斷跳漲的房價(jià)，身處這些城市的人們焦慮，其他城市的人們也慌張——這股上漲的勢頭會不會蔓延到我們這里來？下半年樓市會怎么走？

過熱必有調(diào)控，這是樓市鐵律。

2020年上半年剛結(jié)束，新一輪樓市調(diào)控就從天而降。無論是二線城市的杭州、東莞，三、四線的環(huán)京，還是剛剛成為自貿(mào)港的海南，無一例外。

自2016年9月30日北京調(diào)控以來，每年各地調(diào)控的次數(shù)總和，少則一兩百次，多則三五百次，去年達(dá)到創(chuàng)歷史紀(jì)錄的620次（數(shù)據(jù)來自中原地產(chǎn)，2018年調(diào)控總次數(shù)為450次），各種史上最嚴(yán)政策，抑制了熱點(diǎn)城市房價(jià)的過快上漲。

但是，部分城市漏洞依然存在。比如，深圳2018年7月30日之后成交的房子限售3年，看起來很嚴(yán)厲，但由于限售期內(nèi)房子依然可以通過抵押套出資金，使得限售政策效果大打折扣。

4月份，深圳住建局表示過將對二手房市場進(jìn)行為期3個月的整治行動。要求各中介平臺對價(jià)格虛高房源進(jìn)行下架處理；7月2日，杭州、東莞出臺文件治理“萬人搖”和開盤價(jià)……這些政策基本沒有殺傷力，根本談不上收緊。因此，穩(wěn)定了一個月左右，市場又狂熱起來。

禁止高價(jià)掛盤，僅僅只是規(guī)范，根本談不上打壓。事實(shí)上，仍然有業(yè)主不斷拉升掛牌價(jià)。如果業(yè)主要掛盤，又有人愿意買，中介為何不掛？只不過高價(jià)房源不在外網(wǎng)展示，中介內(nèi)網(wǎng)依然可以展示。一旦該房成交，負(fù)責(zé)維護(hù)房源的中介就可以分走1/3的傭金，公司也有了業(yè)績。

至于東莞7月2日發(fā)布的文件，更是形式大于實(shí)質(zhì)，只針對新房，不限購的二手房根本沒有涉及到。

相比之下，長三角要健康得多。上海、杭州、南京、寧波成交量是大幅提升，但房價(jià)只是微漲，漲幅遠(yuǎn)小于珠三角的深圳、東莞等城市。一是因?yàn)樯虾５姆績r(jià)一直比較平穩(wěn)；二是長三角的調(diào)控政策沒有放松，珠海2019年年初就變相取消了限購，深圳去年開始放松，東莞的二手房不限購，惠州更是一、二手房隨便買。即便從全國范圍看，粵港澳大灣區(qū)的調(diào)控都偏寬松。

接下來，大灣區(qū)的政策大概率要收一收，畢竟，要發(fā)展成為世界級的大灣區(qū)，需要靠科技創(chuàng)新，而不是靠房地產(chǎn)。

6月份，LPR沒有下調(diào)。雖然6月17日的國務(wù)院常務(wù)會議再次強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步引導(dǎo)貸款利率和債券利率下行，但是，從央行的實(shí)際行動來看，這已經(jīng)是連續(xù)第二個月停止降息的步伐了。因?yàn)榻迪⒛康氖欠€(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，而最近這兩個月，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)肉眼可見地改善了——社會消費(fèi)品零售總額，降幅比4月份收窄4.7個百分點(diǎn)，已連續(xù)三個月上漲；5月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比從3.9%提高到4.4%，已基本恢復(fù)到正常水平。

杭州、深圳、南京…樓市競相復(fù)蘇？誰在制造緊張氣氛？

增長加速，往往意味著降準(zhǔn)、降息的尾聲。如果疫情不反彈，下半年大規(guī)模降準(zhǔn)、降息的可能性已經(jīng)不大，否則就變成了大水漫灌。事實(shí)上，對流動性最敏感的國債收益率，已經(jīng)在上漲。

杭州、深圳、南京…樓市競相復(fù)蘇？誰在制造緊張氣氛？

下半年，一、二線城市回暖的趨勢還將繼續(xù)，過熱城市的勢頭會被壓一壓；至于三、四線城市，還會在政策邊緣瘋狂試探，但難逃朝令夕改的狀況，會一如既往地穩(wěn)。

如今，樓市早已由刺激模式進(jìn)入維穩(wěn)模式。今年，無論內(nèi)部還是外部，面臨的不確定性都遠(yuǎn)甚以往。此時(shí)，中央要考慮全局，要穩(wěn)就業(yè)、保民生，同時(shí)還要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，這些都決定了不能讓樓市變成脫韁的野馬。

只要“房住不炒”的主基調(diào)沒改變，就不會形成全國性的普漲。

目前，大部分三、四線城市的銷售情況處于不溫不火的狀態(tài)。珠三角的中山和江門，也處于平穩(wěn)狀態(tài)。但是，瘋漲的深圳、東莞確實(shí)需要治一治。

相關(guān)知識

杭州、深圳、南京…樓市競相復(fù)蘇?誰在制造緊張氣氛?
寧波、南京、東莞……調(diào)控密集出臺,樓市“紅利”不再?
告急！武漢杭州深圳等城市貸款停擺 多家銀行稱“額度緊張”
樓市復(fù)蘇調(diào)控從緊 購房者信心指數(shù)上升
回暖背后:購房剛需先行 誰在炒作樓市"小陽春"
樓市復(fù)蘇明顯 一線城市領(lǐng)漲二手市場
挑起搶房大戰(zhàn)？慫恿漲價(jià)？是誰在“作妖”？
一二線城市土地溢價(jià)率走高，4月樓市持續(xù)復(fù)蘇
三月樓市逐漸復(fù)蘇 百強(qiáng)房企收金7690億!
寧波、南京、東莞……調(diào)控密集出臺，樓市“紅利”不再？