北京樓市新政效果初現(xiàn)，老破小熱銷引發(fā)關(guān)注

來源：智能家居時間：2024-07-19 12:31

北京樓市近期備受關(guān)注，新政出臺后的成交量持續(xù)走高，特別是老破小房產(chǎn)成交量驚人。盡管部分城市房市仍在調(diào)整，但北京的剛需市場表現(xiàn)強勁，引發(fā)了對未來房市走勢的討論。

前幾天，北京有關(guān)部門通知要開個大V座談會，我正好在武漢出差，回不去就婉拒了。朋友反饋說座談會主題是客觀發(fā)聲，為大家提供優(yōu)質(zhì)內(nèi)容和服務，不要片面解讀政策、博眼球、傳播不實信息。確實，今年北京市場上出現(xiàn)了很多新自媒體，經(jīng)?？浯笃湓~，弄得大家焦慮不安。為了避免錯誤輿論引導，這次座談會也算是提前敲打敲打。

現(xiàn)在很多城市也開始管理預期了。比如深圳、杭州最近都下架了“歷史成交記錄”和掛牌量記錄，目的是模糊信息差，讓人們不再考慮“買漲不買跌”的問題。高度信息化的樓市突然變得信息不透明了，可能有人會買虧或者上當，但也沒辦法，只能希望市場穩(wěn)定下來。

北京這幾個月的行情還不錯，連續(xù)4個月成交量超過1.3萬套，市場一直處于高位運行。新政出臺后，還創(chuàng)造了成交周末高峰。不過整體來看，新政出臺晚了一些。如果能和上海當初一起南北聯(lián)合，效果可能會更好。上海6月份成交量達到了2.63萬套，房價有反彈跡象，周邊城市的預期也好了一些。而北京雖然成交量上來了，但效果不如上海，周邊的天津、河北還在水深火熱中。

北京的剛需盤這幾個月成交量非常好。300萬以下的老破小成交占比達32.20%，300-500萬的老破小成交占比達到35.5%，也就是說，500萬以下的房子成交占比達67.7%。這個數(shù)字很驚人。采訪了幾個老破小購房者，他們買老破小的原因有兩個：一是價格跌到位了，二是自住不投資，作為安全資產(chǎn)不用過多考慮。租賃流動性也不錯。老破小周邊配套成熟，自住舒服，是遠新大房源不能比的。

老破小的熱銷其實反映了房子回歸居住屬性的趨勢。在北京，500萬以下的房子根本沒有投資邏輯，只有800萬以上的房子才能博預期。老破小成交好，會促進“以房換房”的置換鏈，改善需求會同步釋放。但很多人賣了房以后，并沒有急著買，而是選擇了觀望。因為政策還沒到底，市場選擇余地還很多。新房市場在6月份價格戰(zhàn)很嚴重，特別是南城板塊，售樓處打折拋盤，讓人們對新房價格產(chǎn)生質(zhì)疑。另外，高收入城市的收入預期調(diào)整也影響了購房決策。比如上海金融女自殺事件，對北上廣深的改善市場有一定影響。高收入城市的人買房需要背高杠桿，收入又主要依賴企業(yè)給的現(xiàn)金流，收入預期不確定，房貸壓力就會變得很大。

北京學區(qū)房今年也非?；馃帷５聞俚貐^(qū)5月份成交量達106套，6月成交量達142套，創(chuàng)歷史新高。這主要是因為北京從“多校劃片”改回了“單校劃片”，恢復了學區(qū)房價格體系。歷史上，北京房價周期一半是豪宅帶動，另一半是學區(qū)房帶動。學區(qū)房是稀缺產(chǎn)品，很容易引發(fā)價格上漲，帶動整個市場行情。預期管理是市場恢復的關(guān)鍵，而不是利率、首付比這些指標。學區(qū)房政策、三四線棚改政策、地王效應都可以喚醒人們對房子的熱情。北京作為全國樓市風向標，接下來還會有利好政策釋放，如果有購房需求，不要和趨勢對抗，該上車上車。