哈嘍大家好，我是血拼哥！

聽說了么？北京新房價格扛不住了。

據(jù)說新房扎堆的地方開始砸盤式降價了，新房定價也變得更靈活了，還有一些尚未交付的項目甚至破發(fā)……

No.1 新房價格抗不住了

上周五一條西紅門某項目降價的消息刷屏網(wǎng)絡(luò)，各路房產(chǎn)大V紛紛下場品論，

據(jù)說該項目109三居，總價629萬元，單價5.7萬元/平米，而西紅門指導(dǎo)價6.6萬元/平米。

血拼哥當(dāng)即致電詢問，售樓處斬釘截鐵表示沒有這樣的價格，消息不實。

不知道是不是和前段時間“買一贈一門”類似，擔(dān)心影響大積極撤回了優(yōu)惠信息，

但北京新房降價一萬左右的新房不止這一家，

后臺回復(fù)【縮寫】，查看項目名稱

豐臺羊坊ZY，96平米三居，總價529萬，單價5.5萬元/平米，即將開盤的HXYH，部分房源開盤價據(jù)說低至5.7萬元/平米，而片區(qū)指導(dǎo)價7.2萬元/平米。

豐臺大紅門HRSHY，144平米的四居，總價1184萬，單價約8.2萬元/平米，大紅門指導(dǎo)價9.5萬元/平米。

豐臺新宮SYTC，125平米四居，總價835萬元，單價6.68萬元/平米,新宮指導(dǎo)價8.3萬元/平米。

大興舊宮XSHY，144平米四居，總價864萬/平米，單價6萬元，舊宮指導(dǎo)價7.7萬元/平米。

JYF的特價房，108平米三居，總價610～639萬，單價5.6萬每平，比之前6.4萬每平的成交價降了8000左右。

大興XGC清盤特惠價4.2萬每平，比網(wǎng)簽均價5.4萬每平，降了1.2萬。

后臺回復(fù)【縮寫】可獲取名稱

現(xiàn)在的南城，成交價跟指導(dǎo)價相差一萬也不是啥新鮮事了。

而另一邊，一些在售的小區(qū)，還沒有交房就出現(xiàn)了破發(fā)現(xiàn)象。

舊宮的中海興叁號院，中高樓層特價房，只要6.2萬/平米。該項目指導(dǎo)價7.3萬/平，開盤成交單價約7.1萬元/平，現(xiàn)在比開盤時每平降了1萬。

新房買家最怕的事，除了交付維權(quán)，現(xiàn)在又多了一項——價格背刺。

現(xiàn)在的在售新房中，八成都或多或少有打折等優(yōu)惠力度，

而尚未入市的項目，定價也愈發(fā)靈活，

北京新房的價格，是上面給出銷售指導(dǎo)價，以及浮動范圍，開發(fā)商售賣時在這個限定范圍內(nèi)調(diào)價。

今年很多項目的指導(dǎo)價漲了，但允許浮動范圍也變大了。

三年前浮動范圍只有指導(dǎo)價的3%、5%，現(xiàn)在的項目，浮動8%是常態(tài)。

房企不再需要死扛著價格，有了更大的定價權(quán)，新房向“市場化”邁進了一步。

新房市場也在“以價換量”。

No.2 砸盤的背后是供需博弈

有的人說，北京新房供應(yīng)量太大了，加上天量二手房，賣不完，根本賣不完……

是真的嗎？

中指研究院數(shù)據(jù)指出，北京出清周期19.2個月，庫存去化時間超出正常水平，整體去化風(fēng)險較為突出。

不過新房供應(yīng)量已經(jīng)持續(xù)減量兩年。

數(shù)據(jù)顯示，北京商品住宅供應(yīng)規(guī)模自2018年起高位運行，2018-2021年新房供應(yīng)規(guī)模均超700萬平；2021年下半年樓市快速降溫，房企推盤節(jié)奏開始放緩，同時疊加宅地成交大幅減少，2022年北京商品住宅（不含保障房）供應(yīng)規(guī)模同比下降14%；2023年北京商品住宅（不含保障房）供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)下滑，累計供應(yīng)541.8萬平，同比減少18%，處于近年來相對低位。

圖：2018-2023年北京商品住宅（不含保障房）年度供應(yīng)規(guī)模走勢

北京新房的庫存量在不同時間點有所波動，但整體上處于較高水平。同時，去化周期也有所延長，反映出市場供大于求的情況。

考慮到新房銷售還受二手房影響，往年不少新房價格倒掛，不愁去化，但是近一年，隨著二手房價格下跌，二手房性價比逐漸超過新房，也給新房去化造成影響。

所以北京新房面臨的困難，單純減量并不能徹底解決。

No.3 這一屆購房人最幸運？

除了項目價格打折外，得房率、裝標都在提升，園林會所交付前置……

新房正在瘋狂內(nèi)卷！

先科普，北京新房的得房率在82%-85%，是普遍水準。

曾經(jīng)得房率優(yōu)等生，能做到90%以上的，多半出現(xiàn)在順義。

南北陽臺/設(shè)備臺、飄窗、防火挑檐，只要你敢想，順義就敢上。當(dāng)然這也是qu里同意的。

而今年順義幾個改善類項目得房率甚至超過100%。

除此之外，城六區(qū)的豐臺、朝陽、石景山，近郊中的排頭兵昌平等區(qū)域，也悄悄開始整活兒。

近期將入市的昌平某盤，得房率也能做到90%以上。

黑科技，已經(jīng)出現(xiàn)“區(qū)傳區(qū)”現(xiàn)象。

這一點看，當(dāng)下的市場，得實惠的終究還是這一屆的購房人。

不過最后提一句，其實目前的市場看，剛需戶型很難有空間施展“黑科技”，得房率夸張的戶型一般都是大戶型改善產(chǎn)品，再加上現(xiàn)在市面上做改善的項目越來越多，可以想象，未來北京市場的趨向一定是改善為王。

那么，剛需怎么辦？

其實當(dāng)前的市場成交量已經(jīng)給出了答案，二手房市場，500萬以下成交量率先回升，品相尚可的老破小遭年輕人瘋搶……

北京這一屆剛需已經(jīng)用行動表示，“性價比”就是剛需的出口。

此外，北京除了目前的共產(chǎn)房、公租房、保租房，各種會議上一再提起的“配售型/配租型”保障房也會逐步完善入市。

最后，

有人說，中國的房子很奇怪，“貴的房子太便宜了，便宜的房子又太貴了”。

像北京，

應(yīng)該貴一些的大改善甚至豪宅項目，因為考慮到要控制均價，限制地王，于是需要用非市場手段限制其價格；

應(yīng)該便宜一些的老破小等房源及保障房源，則因為成本、普漲、學(xué)區(qū)房等因素，價格很難“打下來”。

如何改變這樣的現(xiàn)狀？

也許雙軌制是一個思路。

如果有一天，不管大家是否選擇買房，都能安居樂業(yè)，也未嘗不是一件好事。返回搜狐焦點首頁，查看更多

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