進(jìn)入八月后，青島樓市焦點(diǎn)將移步至即墨西這一板塊，為什么這么說(shuō)？

在三個(gè)月的時(shí)間里，城西實(shí)現(xiàn)了空置地的“回收再利用”，一時(shí)間聚集多家品牌房企進(jìn)駐，有的通過(guò)拿下新地塊成功搶灘，有的則依靠吸納了空置多時(shí)的老地塊，斬獲了進(jìn)駐城西的通行證。下半年呢，這些地塊“手拉手”進(jìn)入樓市大潮，仿佛是朋友，但實(shí)則是暗潮涌動(dòng)。

要說(shuō)到，即墨如何成功走進(jìn)了購(gòu)房者眼中的，要從撤市劃區(qū)開(kāi)始，那時(shí)的即墨樓市可謂是一夜回春，市面上的在售房源所剩無(wú)幾，作為撤市劃區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者，拿下北都心的名號(hào)確實(shí)吸引了一大批投資客，房?jī)r(jià)不言而喻的一路飛漲。就在如此態(tài)勢(shì)下，限購(gòu)來(lái)了，竟也沒(méi)能擋住即墨大熱的趨勢(shì)。即墨又擁有了“青島唯一不限購(gòu)區(qū)”的金字招牌，投資客當(dāng)然不會(huì)放過(guò)這唯一的登陸機(jī)會(huì)，紛紛出手買房，溫泉板塊樓盤門檻被踏破。

后來(lái)的限價(jià)發(fā)揮了不小的作用，房?jī)r(jià)逐步穩(wěn)定，沒(méi)有熱度的即墨又制造了熱點(diǎn)，“最美地鐵線”名牌一掛出，地鐵11號(hào)線開(kāi)通又成為了即墨樓市又一轉(zhuǎn)折點(diǎn)。地鐵直達(dá)主城，這六個(gè)字又讓多少購(gòu)房人一擲千金。半個(gè)小時(shí)青島生活圈，可以說(shuō)是近郊板塊的終極追求，試問(wèn)誰(shuí)不想用低價(jià)配置享高端配套呢？11號(hào)從鰲山衛(wèi)站至溫泉東站之間6個(gè)站點(diǎn)周邊二十余家樓盤因此獲利，現(xiàn)下這一線的新房單價(jià)在13000-17000元，也有個(gè)別樓盤價(jià)格在2萬(wàn)＋。

彼時(shí)，即墨城西這片以商貿(mào)為主的板塊，仍處在無(wú)人問(wèn)津的地步，進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商少之又少，而開(kāi)發(fā)的幾個(gè)純住宅項(xiàng)目也在時(shí)間中將庫(kù)存消磨完畢，新房斷檔的現(xiàn)狀一直持續(xù)到2018年，綠城一出手便拿下了18萬(wàn)㎡的住宅地，從項(xiàng)目簡(jiǎn)介上來(lái)看，走的便是法式、高端、大氣、莊重的改善路線，年底首次入市的價(jià)格更是刷新了城西房?jī)r(jià)天花板，10-13層120-190㎡小高層均價(jià)18600元包含精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元，這一價(jià)格自然吸引的是追求高端、兜里又富裕的改善客戶。

因此，即墨西新房市場(chǎng)被蓋上“改善為先”的帽子。

好景不長(zhǎng)，綠城的改善路先被禹洲攔截，幾個(gè)月后招商、海爾又先后各踩一腳，然后榮盛、龍湖、中冶、中南、中梁等房企紛紛進(jìn)場(chǎng)，即墨西的高端改善夢(mèng)可以說(shuō)稀碎......大鱷云集，本以為城西之戰(zhàn)即可開(kāi)戰(zhàn)，攪局者又來(lái)一位黑馬，告別三年的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)重回青島，4月拿下商貿(mào)城與龍山街道的三宗地，強(qiáng)勢(shì)加入了這場(chǎng)即墨西的豪賭。

伴隨房企們紛紛入駐，現(xiàn)下的即墨西形成了“盤挨著盤，手拉著手”的景象，顯得十分默契，頗有當(dāng)年世園樓盤銷售一條街的氛圍。但實(shí)際呢？十余家樓盤各顯身手，輪番炒作，甚至上演“別人門口搶客戶”的招數(shù)，最后兩大樓盤為了搶客戶拿業(yè)績(jī)，大打出手。

場(chǎng)面難看了點(diǎn)，但現(xiàn)實(shí)更殘酷；

想要好看，代價(jià)總是要付出的。

十余家新盤一時(shí)間大批量同時(shí)上市，帶來(lái)的問(wèn)題有三：

其一，庫(kù)存在一段時(shí)間大量釋放，成交量必然成為問(wèn)題，如何在十幾家樓盤中獨(dú)樹(shù)一幟，斬獲成交頭名，是這些樓盤最頭疼的問(wèn)題；

其二，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，100㎡左右的高層、小高層吸引剛需客戶，120㎡以上的洋房則面向改善客戶。不僅如此，十余家樓盤匯聚在石林一、二、三路附近，共享這一區(qū)域的商業(yè)、教育、交通等市政配套，各家樓書形容詞也幾乎雷同，如何向客戶解釋推銷也是個(gè)不小的難題。

從產(chǎn)品，戶型，容積率，綠化率，銷售情況五個(gè)方面依次對(duì)比：

其三，產(chǎn)品相同，配套相同，這種無(wú)差別的選擇，開(kāi)發(fā)商如何贏得客戶的心，或許只能靠拼價(jià)格了。

這一些列問(wèn)題下來(lái)，難免不聯(lián)想到年初的口罩市場(chǎng)，這張餅忽然被市場(chǎng)需求做大了，曾經(jīng)幾家獨(dú)大分吃大餅的現(xiàn)狀，不可避免的遭多家眼紅，各家紛紛跳水爭(zhēng)搶上岸，妄想分一杯羹，最后呢？你價(jià)格高，我就降價(jià)；你成本高，我就降質(zhì)量。因此帶來(lái)的就是市場(chǎng)混亂、價(jià)格紊亂，無(wú)背景無(wú)實(shí)力的最后只能是血本無(wú)歸，鎩羽而歸。而消費(fèi)者呢，只能默默為市場(chǎng)賣單，是否有點(diǎn)異曲同工？

而即墨西樓市這張大餅，會(huì)不會(huì)最終也是個(gè)坑？

引品牌房企入市，甚至吸引了隱退的萬(wàn)達(dá)，商貿(mào)城片區(qū)必然是有價(jià)值的所在的，占位商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，擁有即墨不錯(cuò)的幾所學(xué)校，汽車和北站以及高速加持，這一板塊也認(rèn)清了“缺人”現(xiàn)狀，加上不限購(gòu)這一條，明明之中給投資客們都準(zhǔn)備好了，只差砸錢過(guò)來(lái)。

對(duì)于房企們，下半年搶客戶絕對(duì)是重頭戲，在同質(zhì)化現(xiàn)狀下，降價(jià)無(wú)非是最直接的攬客方式，而誰(shuí)能在價(jià)格車輪戰(zhàn)中堅(jiān)持下去，購(gòu)房者買單也只是時(shí)間問(wèn)題。而對(duì)于購(gòu)房者絕對(duì)是個(gè)機(jī)會(huì)，選擇好產(chǎn)品，靜等好價(jià)，適時(shí)出手，白菜價(jià)安家不是夢(mèng)。

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