原創(chuàng) 房小評(píng) 中國(guó)房評(píng)報(bào)道 今天

剛剛過(guò)去的8天雙節(jié)長(zhǎng)假，一批沒(méi)有離京的粉絲和房小評(píng)組了個(gè)團(tuán)，去北京幾個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目“踩盤(pán)”，幾位要“上車(chē)”的粉絲甚至把到期的銀行理財(cái)資金都準(zhǔn)備好了，一旦發(fā)現(xiàn)中意的房子，就立即出手。

房小評(píng)心里知道，有幾位粉絲是想借長(zhǎng)假的機(jī)會(huì)來(lái)“割開(kāi)發(fā)商的韭菜”（《今天，一起去割開(kāi)發(fā)商韭菜！》）。

畢竟，9月份出了那么多重磅調(diào)控政策，有開(kāi)發(fā)商甚至祭出了7折優(yōu)惠的大促銷(xiāo)。在很多粉絲眼里，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是“死一地”了，此時(shí)撿漏，或有驚喜。

金蛋生意火了

可是，真正轉(zhuǎn)了7、8個(gè)項(xiàng)目以后，期待價(jià)格驚喜的粉絲們漸漸失望了，這些樓盤(pán)并沒(méi)有他們期待中的特別優(yōu)惠，最大的驚喜就是“砸金蛋”，砸出來(lái)最多的優(yōu)惠也就是全款9.9折。

細(xì)心的粉絲拿著1個(gè)月前調(diào)研的價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)黃金周里這些樓盤(pán)價(jià)格一點(diǎn)沒(méi)變。

難道開(kāi)發(fā)商不著急賣(mài)房嗎？

“到處都是砸金蛋，只有賣(mài)金蛋的生意好！”一位粉絲嘟囔著。

的確，房小評(píng)以前認(rèn)識(shí)一個(gè)賣(mài)驢肉火燒的朋友，1年前轉(zhuǎn)行，不賣(mài)驢肉火燒，跑去做金蛋了。

要說(shuō)金蛋，還真是個(gè)小買(mǎi)賣(mài)中的大生意。

在山東臨沂的水湖村，年過(guò)花甲的孫允兵總會(huì)在自家金蛋發(fā)貨前再看上一眼。

作為水湖村金蛋產(chǎn)業(yè)的“鼻祖”，他之前從沒(méi)想過(guò)靠這種擺地?cái)偟氖炙嚹苌钜惠呑?。然而有一次看到《非?+1》節(jié)目中主持人李詠砸碎金蛋畫(huà)面時(shí)，他感覺(jué)腦袋被一顆上帝的蘋(píng)果給砸了。

從此，老孫搞起了金蛋生意。

籌資金、建廠房，還讓兒子把金蛋放到網(wǎng)上賣(mài)，沒(méi)想到訂單接踵而至。短短幾年時(shí)間，水湖村就成了全國(guó)聞名的“金蛋電商村”，每天約有30萬(wàn)枚金蛋從這里銷(xiāo)往全國(guó)各地。不夸張地講，全國(guó)人民砸碎的金蛋，每十枚就有八枚產(chǎn)自這里。

而金蛋天然和賣(mài)房子有著不解之緣。

買(mǎi)房人鐘愛(ài)砸金蛋那一刻的刺激和神秘，尤其是當(dāng)金蛋中塞上了“全款9.8折”、“贈(zèng)送全屋家電”、“送車(chē)位”等花式促銷(xiāo)的小紙條，這種驚喜和興奮，溢于言表。開(kāi)發(fā)商也覺(jué)得金蛋是個(gè)吉利的兆頭。

一位樓盤(pán)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們公司每年都從水湖村老孫那里訂幾十萬(wàn)枚金蛋，給全國(guó)項(xiàng)目用。就連從驢肉火燒轉(zhuǎn)行做金蛋生意的朋友都知道，老孫他們家國(guó)慶節(jié)前發(fā)往北京的金蛋就不下10萬(wàn)枚！

可是，這次房小評(píng)和粉絲們?cè)业慕鸬爸?，最大的?yōu)惠也只有“全款9.9折”。

定價(jià)就偏低

是什么給了開(kāi)發(fā)商迷之自信，竟敢雙節(jié)假期不打折呢？

帶著這樣的疑問(wèn)，房小評(píng)找到了在北京海淀某豪宅項(xiàng)目做銷(xiāo)售的“二狗”，“二狗”可真忙成了狗，看到房小評(píng)帶著幾十位拿著砸金蛋錘子的粉絲款款走進(jìn)售樓處，丫的竟敢不到門(mén)口迎接，腦袋歪在手機(jī)上，手機(jī)上連根充電線，充電線末端插倆充電寶。

丫跟我裝！

上去房小評(píng)就把“二狗”的充電寶給拔了，“二狗”一臉無(wú)辜地慫著點(diǎn)頭，又把臉扭到一邊，還故意把聲音放大了！

“不全款，那套房留不住！”

我去，丫還跟我裝！

正在房小評(píng)憤怒地要再次拔“二狗”充電線時(shí)，一位粉絲拉了下房小評(píng)衣角，使了個(gè)眼色，這時(shí)候房小評(píng)才注意到，人家售樓處的椅子上滿(mǎn)滿(mǎn)坐了幾十位在簽約的買(mǎi)房人。

嚓，這項(xiàng)目這么火?。?/p>

這時(shí)候打完電話的“二狗”過(guò)來(lái)了，介紹說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃取證價(jià)格是12萬(wàn)元/平米，結(jié)果住建委就批了11萬(wàn)多，跟周邊二手房?jī)r(jià)格差不多，買(mǎi)到就是賺到。所以項(xiàng)目一期出來(lái)就被搶購(gòu)一空，根本沒(méi)有剩余房源，現(xiàn)在能出現(xiàn)一兩套退出來(lái)的房源，都有2-3個(gè)客戶(hù)盯著選，只能優(yōu)先給付款比例高的客戶(hù)。

此前取證的北京金茂府二期的熱銷(xiāo)也源于此，新盤(pán)單價(jià)甚至不及一期二手房，買(mǎi)房人的熱情自然高漲。

而在售前價(jià)格就“打折”的不止豪宅，還有普宅。

例如，亦莊橡樹(shù)灣這個(gè)位于東五環(huán)亦莊新城的新盤(pán)正在壓低入住亦莊的門(mén)檻，含精裝3.3萬(wàn)元/平米起的單價(jià)，讓很多剛需為之雀躍。

要知道，亦莊即便路東區(qū)的在售新房單價(jià)也要4萬(wàn)+，而河西區(qū)今年新拍的商品房樓面價(jià)都3.9萬(wàn)/平米了。

能以100萬(wàn)以?xún)?nèi)的首付買(mǎi)到亦莊新城南北通透，帶270度轉(zhuǎn)角觀景窗的大兩室，這樣的價(jià)格在區(qū)域中已經(jīng)“見(jiàn)底”了。

好房不愁賣(mài)

看到“二狗”項(xiàng)目里那些客戶(hù)瀟灑刷卡的動(dòng)作，一位粉絲緊張得手心都出了汗。

“再不買(mǎi)，別漲價(jià)了吧？”這位粉絲道出了自己心中的擔(dān)憂(yōu)。

的確，開(kāi)發(fā)商有底氣不進(jìn)行大力度打折優(yōu)惠的另一個(gè)原因就是，北京一些熱銷(xiāo)盤(pán)，在雙節(jié)期間銷(xiāo)售成績(jī)都不錯(cuò)，而這些都是順?shù)N（不做額外促銷(xiāo)活動(dòng)）所取得的。

例如，位于北京石景山古城南街的中海天鉆首次開(kāi)盤(pán)就取得23.6億元的成績(jī)。在“十一”假期前6天，項(xiàng)目再添2億元銷(xiāo)售進(jìn)賬。

面對(duì)疫情后人們對(duì)客廳居住功能的升級(jí)需求，中海天鉆無(wú)論三室、四室還是五室大平層戶(hù)型都做出了寬庭設(shè)計(jì)。同時(shí)，89平米和117平米兩個(gè)首改戶(hù)型的全明格局也最大化提升了居住的品質(zhì)。

再例如，和錦誠(chéng)園這座位于南海子公園畔，延續(xù)綠城誠(chéng)園品質(zhì)的項(xiàng)目，首次開(kāi)盤(pán)僅一個(gè)組團(tuán)取證試水，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就實(shí)現(xiàn)12億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。國(guó)慶期間絡(luò)繹不絕的到訪客戶(hù)，讓開(kāi)發(fā)商信心十足，年底前再推一個(gè)組團(tuán)入市。

客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品力和開(kāi)發(fā)商品牌的認(rèn)知溢價(jià)不光體現(xiàn)在城市核心區(qū)。

位于密云的首開(kāi)國(guó)樾天晟是區(qū)域中的產(chǎn)品和價(jià)格標(biāo)桿。這個(gè)項(xiàng)目是北京首個(gè)被動(dòng)房項(xiàng)目，高氣密性的被動(dòng)房帶來(lái)恒溫、恒濕、冬暖夏涼的居住舒適度，極佳的隔音性能隔絕室外噪聲，保證靜謐的居住環(huán)境，也減少了粉塵對(duì)居住生活的影響。

來(lái)到密云改善居住品質(zhì)，甚至尋找一生之宅養(yǎng)老的客戶(hù)，對(duì)產(chǎn)品的敏感度遠(yuǎn)超價(jià)格。首開(kāi)國(guó)樾天晟以3.1萬(wàn)元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)，首次開(kāi)盤(pán)去化超過(guò)8成，銷(xiāo)售額高出區(qū)域市場(chǎng)平均值一倍以上。

好位置的項(xiàng)目由于預(yù)售價(jià)格批復(fù)較低，頂著上限賣(mài)依然熱銷(xiāo)到一搶而空。位置稍遠(yuǎn)的項(xiàng)目為了吸引買(mǎi)房人，首期開(kāi)盤(pán)的定價(jià)往往比之前預(yù)計(jì)的還要低。

開(kāi)發(fā)商務(wù)實(shí)的定價(jià)策略，是項(xiàng)目都賣(mài)得不錯(cuò)的保證，既然已經(jīng)進(jìn)入順?shù)N時(shí)代，開(kāi)發(fā)商也就沒(méi)必要再搞那么多花樣來(lái)打折，踏踏實(shí)實(shí)把房子賣(mài)好才是王道。

而買(mǎi)房人的選房判斷，也早過(guò)了只看價(jià)格的時(shí)代。

此時(shí)的買(mǎi)房人握著手中僅有的房票，在滿(mǎn)足對(duì)區(qū)域、產(chǎn)品、價(jià)格的心里預(yù)期后，額外的購(gòu)房?jī)?yōu)惠就如砸金蛋時(shí)的金花四溢，只是錦上添花的作用。

買(mǎi)房理念已經(jīng)回歸“房住不炒”的價(jià)值邏輯，金蛋也回歸到給買(mǎi)房人帶來(lái)歡樂(lè)的功能，人們不再異想天開(kāi)地期待著金蛋中能砸出的驚喜，這也是房子回顧居住屬性的一個(gè)象征。

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