原創(chuàng) 房小評 中國房評報道 今天

剛剛過去的8天雙節(jié)長假，一批沒有離京的粉絲和房小評組了個團，去北京幾個新開盤項目“踩盤”，幾位要“上車”的粉絲甚至把到期的銀行理財資金都準備好了，一旦發(fā)現(xiàn)中意的房子，就立即出手。

房小評心里知道，有幾位粉絲是想借長假的機會來“割開發(fā)商的韭菜”（《今天，一起去割開發(fā)商韭菜！》）。

畢竟，9月份出了那么多重磅調(diào)控政策，有開發(fā)商甚至祭出了7折優(yōu)惠的大促銷。在很多粉絲眼里，現(xiàn)在開發(fā)商應(yīng)該是“死一地”了，此時撿漏，或有驚喜。

金蛋生意火了

可是，真正轉(zhuǎn)了7、8個項目以后，期待價格驚喜的粉絲們漸漸失望了，這些樓盤并沒有他們期待中的特別優(yōu)惠，最大的驚喜就是“砸金蛋”，砸出來最多的優(yōu)惠也就是全款9.9折。

細心的粉絲拿著1個月前調(diào)研的價格進行對比，發(fā)現(xiàn)黃金周里這些樓盤價格一點沒變。

難道開發(fā)商不著急賣房嗎？

“到處都是砸金蛋，只有賣金蛋的生意好！”一位粉絲嘟囔著。

的確，房小評以前認識一個賣驢肉火燒的朋友，1年前轉(zhuǎn)行，不賣驢肉火燒，跑去做金蛋了。

要說金蛋，還真是個小買賣中的大生意。

在山東臨沂的水湖村，年過花甲的孫允兵總會在自家金蛋發(fā)貨前再看上一眼。

作為水湖村金蛋產(chǎn)業(yè)的“鼻祖”，他之前從沒想過靠這種擺地攤的手藝能生活一輩子。然而有一次看到《非常6+1》節(jié)目中主持人李詠砸碎金蛋畫面時，他感覺腦袋被一顆上帝的蘋果給砸了。

從此，老孫搞起了金蛋生意。

籌資金、建廠房，還讓兒子把金蛋放到網(wǎng)上賣，沒想到訂單接踵而至。短短幾年時間，水湖村就成了全國聞名的“金蛋電商村”，每天約有30萬枚金蛋從這里銷往全國各地。不夸張地講，全國人民砸碎的金蛋，每十枚就有八枚產(chǎn)自這里。

而金蛋天然和賣房子有著不解之緣。

買房人鐘愛砸金蛋那一刻的刺激和神秘，尤其是當金蛋中塞上了“全款9.8折”、“贈送全屋家電”、“送車位”等花式促銷的小紙條，這種驚喜和興奮，溢于言表。開發(fā)商也覺得金蛋是個吉利的兆頭。

一位樓盤銷售負責人說，他們公司每年都從水湖村老孫那里訂幾十萬枚金蛋，給全國項目用。就連從驢肉火燒轉(zhuǎn)行做金蛋生意的朋友都知道，老孫他們家國慶節(jié)前發(fā)往北京的金蛋就不下10萬枚！

可是，這次房小評和粉絲們砸的金蛋中，最大的優(yōu)惠也只有“全款9.9折”。

定價就偏低

是什么給了開發(fā)商迷之自信，竟敢雙節(jié)假期不打折呢？

帶著這樣的疑問，房小評找到了在北京海淀某豪宅項目做銷售的“二狗”，“二狗”可真忙成了狗，看到房小評帶著幾十位拿著砸金蛋錘子的粉絲款款走進售樓處，丫的竟敢不到門口迎接，腦袋歪在手機上，手機上連根充電線，充電線末端插倆充電寶。

丫跟我裝！

上去房小評就把“二狗”的充電寶給拔了，“二狗”一臉無辜地慫著點頭，又把臉扭到一邊，還故意把聲音放大了！

“不全款，那套房留不??！”

我去，丫還跟我裝！

正在房小評憤怒地要再次拔“二狗”充電線時，一位粉絲拉了下房小評衣角，使了個眼色，這時候房小評才注意到，人家售樓處的椅子上滿滿坐了幾十位在簽約的買房人。

嚓，這項目這么火??！

這時候打完電話的“二狗”過來了，介紹說，這個項目計劃取證價格是12萬元/平米，結(jié)果住建委就批了11萬多，跟周邊二手房價格差不多，買到就是賺到。所以項目一期出來就被搶購一空，根本沒有剩余房源，現(xiàn)在能出現(xiàn)一兩套退出來的房源，都有2-3個客戶盯著選，只能優(yōu)先給付款比例高的客戶。

此前取證的北京金茂府二期的熱銷也源于此，新盤單價甚至不及一期二手房，買房人的熱情自然高漲。

而在售前價格就“打折”的不止豪宅，還有普宅。

例如，亦莊橡樹灣這個位于東五環(huán)亦莊新城的新盤正在壓低入住亦莊的門檻，含精裝3.3萬元/平米起的單價，讓很多剛需為之雀躍。

要知道，亦莊即便路東區(qū)的在售新房單價也要4萬+，而河西區(qū)今年新拍的商品房樓面價都3.9萬/平米了。

能以100萬以內(nèi)的首付買到亦莊新城南北通透，帶270度轉(zhuǎn)角觀景窗的大兩室，這樣的價格在區(qū)域中已經(jīng)“見底”了。

好房不愁賣

看到“二狗”項目里那些客戶瀟灑刷卡的動作，一位粉絲緊張得手心都出了汗。

“再不買，別漲價了吧？”這位粉絲道出了自己心中的擔憂。

的確，開發(fā)商有底氣不進行大力度打折優(yōu)惠的另一個原因就是，北京一些熱銷盤，在雙節(jié)期間銷售成績都不錯，而這些都是順銷（不做額外促銷活動）所取得的。

例如，位于北京石景山古城南街的中海天鉆首次開盤就取得23.6億元的成績。在“十一”假期前6天，項目再添2億元銷售進賬。

面對疫情后人們對客廳居住功能的升級需求，中海天鉆無論三室、四室還是五室大平層戶型都做出了寬庭設(shè)計。同時，89平米和117平米兩個首改戶型的全明格局也最大化提升了居住的品質(zhì)。

再例如，和錦誠園這座位于南海子公園畔，延續(xù)綠城誠園品質(zhì)的項目，首次開盤僅一個組團取證試水，開盤當日就實現(xiàn)12億元的銷售業(yè)績。國慶期間絡(luò)繹不絕的到訪客戶，讓開發(fā)商信心十足，年底前再推一個組團入市。

客戶對產(chǎn)品力和開發(fā)商品牌的認知溢價不光體現(xiàn)在城市核心區(qū)。

位于密云的首開國樾天晟是區(qū)域中的產(chǎn)品和價格標桿。這個項目是北京首個被動房項目，高氣密性的被動房帶來恒溫、恒濕、冬暖夏涼的居住舒適度，極佳的隔音性能隔絕室外噪聲，保證靜謐的居住環(huán)境，也減少了粉塵對居住生活的影響。

來到密云改善居住品質(zhì)，甚至尋找一生之宅養(yǎng)老的客戶，對產(chǎn)品的敏感度遠超價格。首開國樾天晟以3.1萬元/平米的銷售均價，首次開盤去化超過8成，銷售額高出區(qū)域市場平均值一倍以上。

好位置的項目由于預(yù)售價格批復(fù)較低，頂著上限賣依然熱銷到一搶而空。位置稍遠的項目為了吸引買房人，首期開盤的定價往往比之前預(yù)計的還要低。

開發(fā)商務(wù)實的定價策略，是項目都賣得不錯的保證，既然已經(jīng)進入順銷時代，開發(fā)商也就沒必要再搞那么多花樣來打折，踏踏實實把房子賣好才是王道。

而買房人的選房判斷，也早過了只看價格的時代。

此時的買房人握著手中僅有的房票，在滿足對區(qū)域、產(chǎn)品、價格的心里預(yù)期后，額外的購房優(yōu)惠就如砸金蛋時的金花四溢，只是錦上添花的作用。

買房理念已經(jīng)回歸“房住不炒”的價值邏輯，金蛋也回歸到給買房人帶來歡樂的功能，人們不再異想天開地期待著金蛋中能砸出的驚喜，這也是房子回顧居住屬性的一個象征。

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