證券時報記者 張達

房地產(chǎn)政策走向備受各方關(guān)注，日前召開的中央政治局會議對當前的市場形勢給出了最新判斷，即“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，同時，對下半年調(diào)控政策走向定調(diào)，即要“適時調(diào)整優(yōu)化”。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，會議為下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松明確了總體方向，預計各地放松力度會加大，重點城市在認房認貸、首付比例、普宅認定標準等政策領(lǐng)域或進一步優(yōu)化。雖然會議沒提“房住不炒”，但這不意味著政策的全面轉(zhuǎn)向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底線。

中央政治局會議的此次全新表述，無疑給市場注入了強烈信心，A股市場房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)亮眼，連續(xù)兩日上漲。

新形勢：供求關(guān)系發(fā)生重大變化

中央政治局會議明確指出，要適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢。平安證券房地產(chǎn)團隊認為，“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”可能意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷“供不應求”到“結(jié)構(gòu)性供不應求”后，再度邁入新的階段。

“供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，實際上包括購房需求步入冰凍期，投資投機需求大規(guī)模離場，供求矛盾開始呈現(xiàn)供大于求的特征，二手房掛牌激增等。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進說。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，今年一季度經(jīng)歷短暫“小陽春”后，二季度樓市成交持續(xù)走弱。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，6月全國商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%；同時，70城房價環(huán)比整體有所下降，二手房價下降城市有63個。易居研究院預測，7月全國50個重點城市新房成交面積同比縮水近四成。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年我國總?cè)丝诔霈F(xiàn)首次下降，城鎮(zhèn)化進程放緩，人均住房面積明顯提升，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新房見頂后的回落階段。

經(jīng)歷了過去20余年的高速建設，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體上度過了供不應求、長期過熱的階段，城鎮(zhèn)居民住房質(zhì)、量已經(jīng)得到了明顯提升。中金公司房地產(chǎn)團隊指出，在這一新形勢下，一部分新房需求已經(jīng)達峰或進入下行周期、同時存量及增量住房供給較為充分的城市，有必要在因城施策框架下優(yōu)化房地產(chǎn)政策，以支持合理的剛性和改善性購房需求釋放。

新定調(diào)：適時調(diào)整優(yōu)化調(diào)控政策

在市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，此次中央政治局會議提出，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這為下半年政策持續(xù)寬松明確了總體方向，預計各地放松力度會加大。

此前人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上也曾表示，考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間。

對于政策將如何調(diào)整優(yōu)化，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當前核心一二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進一步優(yōu)化。

陳文靜歸納了核心城市調(diào)控政策優(yōu)化的六大主要方向：一是優(yōu)化認房又認貸政策，降低首付比例，支持合理住房需求釋放；二是優(yōu)化限價政策，穩(wěn)定預期，讓價格回歸市場；三是優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區(qū)施策、一區(qū)一策幫助一二線城市郊區(qū)去庫存；四是繼續(xù)優(yōu)化限售政策，進一步暢通一二手鏈條；五是降低二套房貸利率、降低交易稅費，降低購房成本；六是優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認定標準。

招商證券房地產(chǎn)首席分析師趙可認為，需求端限購或仍是重點城市的政策底線，但在認房認貸、首付比例、普宅認定標準等領(lǐng)域或有進一步政策優(yōu)化空間以適應新形勢。各個城市或可根據(jù)自己的民生、經(jīng)濟、風險情況做出相應政策調(diào)整，對已經(jīng)不適應當前供需情況的政策做出更多優(yōu)化。

“房住不炒”仍是因城施策底線

值得注意的是，此次中央政治局會議未提“房住不炒”。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，沒提“房住不炒”不意味著政策的全面轉(zhuǎn)向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底線，也是未來中國樓市長期堅持的總基調(diào)，不應也不會突破。

浙商證券房地產(chǎn)分析師楊凡也認為，未提“房住不炒”的核心原因是把現(xiàn)階段進一步放松政策以企穩(wěn)房地產(chǎn)市場放在了更重要的位置上，但無論房地產(chǎn)政策松緊，它依然是政策調(diào)控的核心思想。

克而瑞研究中心也認為，未提“房住不炒”不代表定位動搖，而是當前市場形勢下沒有提的必要，類比今年的政府工作報告也沒有提，實際上，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機制的基本遵循，會一以貫之地堅持。

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