想象這樣一個(gè)場(chǎng)景——一群人在劇院里坐著看表演，本來大家都看得好好的，結(jié)果不知道為什么突然有個(gè)人站了起來。他站起來不打緊，后面的人可看不到了。于是，后面的人也只好站起來，這樣才能保證欣賞到演出。最終，整個(gè)劇院里，所有人都站起來看戲了。甚至，站起來還不夠，最終大家可能要站在凳子上才作罷。這就叫“劇場(chǎng)效應(yīng)”。

　　這個(gè)效應(yīng)，有很多的解讀，比如，它是不是也很像當(dāng)下的北京樓市？產(chǎn)品上的“劇場(chǎng)效應(yīng)”——前排的房企拿出神戶型，后續(xù)的樓盤是不是也必須加碼戶型設(shè)計(jì)？

　　在土地市場(chǎng)，也同樣如此。

　　5月19日，北京3宗不限價(jià)地塊掛牌競(jìng)拍。

　　其中，分鐘寺的兩宗宅地被合生創(chuàng)展競(jìng)得，溢價(jià)率分別達(dá)到了42.08%和37.86%，樓面價(jià)則均突破了7萬元/平方米。

　　土拍市場(chǎng)上，不限價(jià)房地塊一個(gè)個(gè)“站”了出來，“劇場(chǎng)效應(yīng)”讓未來的置業(yè)門檻以可見速度抬升。

　　當(dāng)限競(jìng)房一個(gè)個(gè)清盤告別，這出大戲的尾聲，由誰來演奏最后的華彩篇章？

　　限競(jìng)房的劇場(chǎng)里，規(guī)劃的精彩戲份總是太少。

　　70/90政策，讓限競(jìng)房成為同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的“紅?！?。進(jìn)而，在未來，二手房市場(chǎng)也必然充斥著大量90平方米以下剛需戶型；而二孩時(shí)代日益旺盛的改善需求，卻必須面對(duì)改善產(chǎn)品不足的尷尬處境。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在110多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目中，非70/90項(xiàng)目只有10多個(gè)。純改善、低容積率的項(xiàng)目更是屈指可數(shù)。尤其是富力首開• 金禧璞瑅這種1.5黃金容積率的、全盤均為140平方米以上的墅質(zhì)社區(qū)，更是極度稀缺。

　　這里有個(gè)概念：1.5黃金容積率是什么意思？就好像數(shù)學(xué)上著名的黃金分割點(diǎn)一樣，1.5，堪稱容積率的黃金分割點(diǎn)。

　　為什么這么說？

　　北京住宅區(qū)的總體平均容積率是2.1左右，容積率超過這個(gè)數(shù)值，則顯得擁擠；而一旦容積率低到1甚至以下，比如很多別墅項(xiàng)目，肉眼可見的沒有人氣，養(yǎng)不活基本的商業(yè)配套。

　　1.5左右的容積率，既滿足了居住的舒適感，又保證了社區(qū)有足夠的人氣。同樣是1.5容積率，怎么做規(guī)劃也有講究。

　　曾經(jīng)北京樓市流行“高低配”，高層部分高容積率，剩下部分做出別墅賣出高溢價(jià)。

　　這種做法的惡果逐漸顯現(xiàn)：高層無舒適性、別墅備受對(duì)視困擾無隱私感。均質(zhì)社區(qū)成為好房子的標(biāo)配，一部分疊拼別墅+不超過8層的小洋房，富力首開• 金禧璞瑅把整個(gè)社區(qū)的均好性做到極致。

　　在1.5容積率下，洋房樓間距可達(dá)30～40米，可以從容設(shè)計(jì)園林，也避免了對(duì)視問題。項(xiàng)目園林的設(shè)計(jì)，以桃花源記為設(shè)計(jì)靈感，以桃園五境為設(shè)計(jì)理念，以桃園九景為設(shè)計(jì)元素；通過金鑲玉的設(shè)計(jì)手法，設(shè)計(jì)了中心大湖外加五重立體園林景觀、十二庭加十二巷的園林體系。

　　更值得一提的是，在西區(qū)景觀大道的中央，還設(shè)計(jì)了面積達(dá)5000平米的中心園林。

　　整個(gè)園區(qū)的園林體量、美學(xué)水準(zhǔn)，完全媲美4000萬+級(jí)別豪宅的水準(zhǔn)。

　　限競(jìng)房的劇場(chǎng)里，戶型是當(dāng)仁不讓的主角。

　　當(dāng)“神戶型”幾乎已經(jīng)成為標(biāo)配，后來者如何博一聲喝彩？

　　富力首開• 金禧璞瑅的答案是：多變空間的高成長性、大橫廳L型采光的高舒適性、大外玄關(guān)的高獲得性。

　　先說高成長性。

　　一個(gè)家庭，居住需求總是在動(dòng)態(tài)變化的：有了孩子、有了二胎，老人來幫帶孩子，老人回老家了，孩子出去上學(xué)了……

　　每個(gè)階段，對(duì)居室的需求是不同的，在換房成本越來越高的時(shí)代，總換房顯然是不現(xiàn)實(shí)的。

　　一套房子，如何通過不同的改造，適應(yīng)不同時(shí)期的需求，這才是“一生之宅”的根本要義。

　　在富力首開• 金禧璞瑅，多處采用無承重墻結(jié)構(gòu)，想要南向三面寬、還是想要大寬廳，完全可以自由切換。

　　當(dāng)家中只需要三居室的時(shí)候，7米～7.3米的大寬廳帶來不輸給別墅的奢華感；而當(dāng)家庭需要更多居室的時(shí)候，南向又隨時(shí)可以多出一間房間，同時(shí)完全不影響客廳的尺度。最值得一提的是，客廳陽臺(tái)雙面采光，在當(dāng)下陽臺(tái)絕跡的新盤市場(chǎng)，更是絕無僅有的存在。僅憑L型采光，富力首開• 金禧璞瑅在“神戶型”的榜單上，就占據(jù)了不可缺席的位置。最后還有外玄關(guān)帶來的高獲得性。

　　獨(dú)立電梯廳的設(shè)計(jì)，增加了一個(gè)可利用的外部空間，這個(gè)外玄關(guān)，可收納，可消毒，用途極廣。兩個(gè)戶型，外玄關(guān)面積分別達(dá)6～7平方米。

　　至于說格局方正、潔污分區(qū)、動(dòng)靜分離、明廚明衛(wèi)、南北通透、套房設(shè)計(jì)等等這些好戶型的必備要素，在這個(gè)項(xiàng)目上更是一應(yīng)俱全。在戶型上，富力首開• 金禧璞瑅可以說是今年最大的驚喜。

　　限競(jìng)房的劇場(chǎng)里，最好的位置和配套一票難求。

　　坦白說，中央別墅區(qū)天然適合改善型產(chǎn)品，但目前區(qū)域內(nèi)面世的限競(jìng)房，以70/90的剛需盤為主。

　　這種錯(cuò)位供應(yīng)，讓富力首開• 金禧璞瑅顯得尤為難得。

　　作為中央別墅區(qū)御河板塊的純改善盤，項(xiàng)目坐擁未來科學(xué)城、懷柔科學(xué)城、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)三區(qū)交匯之先天稟賦。項(xiàng)目南臨溫榆河，東側(cè)奧林匹克水上公園，西側(cè)濱水森林公園。背山面水，玉帶環(huán)腰，是極佳的格局。中央別墅區(qū)的教育資源盡人皆知：全北京70%的國際學(xué)校資源，排名前三的國際學(xué)校，中央別墅區(qū)占據(jù)了2個(gè)（ISB和德威）。鼎石國際學(xué)校、北京英國學(xué)校、海嘉國際學(xué)校、君誠國際雙語、新英才學(xué)校等17所國際學(xué)校環(huán)繞周邊。如果業(yè)主想就近入學(xué)，該項(xiàng)目還自持一所高端國際學(xué)校--諾德安達(dá)。這是一所12年制雙語國際學(xué)校，涵蓋從小學(xué)一年級(jí)到高中三年級(jí)全年齡段的教育需求。它是全球最大的教育機(jī)構(gòu)之一，北京英國學(xué)校、上海英國學(xué)校都是諾德安達(dá)旗下一部分。歷來只招收外籍學(xué)生的諾德安達(dá)，在富力首開• 金禧璞瑅的國際學(xué)?？梢哉惺罩袊畬W(xué)生。

　　商業(yè)配套也很齊全，項(xiàng)目周邊匯集有祥云小鎮(zhèn)、歐陸廣場(chǎng)，奧特萊斯等等；項(xiàng)目自身還打造了近6萬平米國際級(jí)別康養(yǎng)社區(qū)，為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的貼身服務(wù)。同時(shí)，項(xiàng)目配建的4萬平米的沉浸式高科技體驗(yàn)商業(yè)群，也會(huì)提供不同主題式商街。項(xiàng)目周邊還擁有北京最著名的 7家馬術(shù)俱樂部、16家高爾夫俱樂部和8大高端酒店；區(qū)域輻射內(nèi)有北京友誼醫(yī)院順義院區(qū)、和睦家醫(yī)院、空港醫(yī)院等醫(yī)療配套資源。

　　擁有優(yōu)質(zhì)配套的限競(jìng)房很多，但擁有最“適合”配套的卻并不一定很多；對(duì)于精英改善客群家庭來說，國際教育、高端生活、醫(yī)療康養(yǎng)這些配套資源，讓這個(gè)項(xiàng)目和區(qū)域，真正實(shí)現(xiàn)了“相得益彰”四個(gè)字。

　　產(chǎn)品力上的臻于至善，配套上的相得益彰，讓富力首開• 金禧璞瑅成為限競(jìng)房時(shí)代名副其實(shí)的“華彩”。

　　什么是“華彩”？

　　華彩，原指意大利正歌劇中，詠嘆調(diào)末尾處由獨(dú)唱者即興發(fā)揮的段落。

　　后來在協(xié)奏曲樂章的末尾處也常用此種段落，樂隊(duì)通常暫停演奏，由獨(dú)奏者充分發(fā)揮其表演技巧和樂器性能，以達(dá)到升華作品的作用。

　　當(dāng)限競(jìng)房時(shí)代走向尾聲，這出大戲的“華彩”，我們從富力首開• 金禧璞瑅項(xiàng)目上聆聽到了。

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