樓市韌性還在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)在都市圈

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-28 06:42

　　國內(nèi)外雙重挑戰(zhàn)下，今年政府工作報(bào)告并未提出全年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤，抓好“六穩(wěn)”“六保”工作。

　　作為國民經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，中央對(duì)房地產(chǎn)如何定調(diào)，備受關(guān)注。自疫情可控以來，房地產(chǎn)行業(yè)快速復(fù)蘇，展現(xiàn)出超乎市場(chǎng)預(yù)期的強(qiáng)大韌性，調(diào)控政策屢現(xiàn)“一日游”，是否會(huì)借地產(chǎn)提振經(jīng)濟(jì)的論調(diào)再次出現(xiàn)。

　　需要看到，盡管經(jīng)過多年調(diào)控，對(duì)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范、地方土地財(cái)政的依賴、居民杠桿率的隱憂，并未因疫情變局而消失。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，謹(jǐn)防地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，仍是“房住不炒”的第一要義。

　　因此，政府工作報(bào)告再強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！氨Ｃ裆钱?dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重，房地產(chǎn)穩(wěn)定便是對(duì)國家發(fā)展大局的最大貢獻(xiàn)?！睒I(yè)內(nèi)認(rèn)為。

　　樓市展現(xiàn)強(qiáng)勁韌性

　　隨著疫情沖擊逐漸減弱，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)力回溫。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求同比跌幅收窄至不足一成，近乎與去年同期持平；28個(gè)重點(diǎn)城市整體成交面積2383萬平方米，環(huán)比增長43%，同比微跌5%，顯著超過2020年月均水平。

　　從房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，隨著積壓需求釋放，以及開發(fā)商積極推貨，百強(qiáng)房企4月全口徑銷售額9002.3億元，環(huán)比增長17.2%，同比基本持平；1~4月累計(jì)銷售同比下跌14.5%，跌幅收窄。

　　“3月中旬開始，房地產(chǎn)恢復(fù)速度非?？?，出乎我們意料。”易居控股CEO丁祖昱表示，而在此之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾近停擺，售樓處、中介門店、施工場(chǎng)地等紛紛關(guān)閉。

　　房企開發(fā)投資也逐步進(jìn)入正常軌道。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，全國31個(gè)省份中，17省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已由負(fù)轉(zhuǎn)正，在房地產(chǎn)投資規(guī)模較大的省份中，四川已在3月份率先轉(zhuǎn)正。

　　世聯(lián)行(002285,股吧)董事長陳勁松認(rèn)為，疫情之后，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石，主要因中國城鎮(zhèn)化率還不到60%，要達(dá)到70%的城鎮(zhèn)化率，還有很大空間可挖，這與住宅密不可分。

　　中指院分析人士也表示，預(yù)計(jì)二季度，受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐漸恢復(fù)，短期需求釋放動(dòng)力的強(qiáng)弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)，一二線城市整體恢復(fù)可能相對(duì)更快。

　　值得注意的是，樓市不僅快速復(fù)蘇，甚至呈現(xiàn)“過熱”苗頭。從深圳經(jīng)營貸流入樓市“風(fēng)波”到4月二手房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國，從廈門驚現(xiàn)百億地王到全國土地市場(chǎng)快速復(fù)蘇，借地產(chǎn)提振經(jīng)濟(jì)的論調(diào)再次蠢蠢欲動(dòng)。

　　“個(gè)別城市房?jī)r(jià)異動(dòng)有三方面原因：一是全球貨幣寬松潮下，居民搶購實(shí)物資產(chǎn)的意愿增強(qiáng)；二是個(gè)別城市為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出臺(tái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策；三是部分主體利用優(yōu)惠政策進(jìn)行套利?！敝袊y行(601988,股吧)研究院認(rèn)為。

　　地方調(diào)控“博弈”

　　在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和對(duì)房地產(chǎn)的依賴下，多地出臺(tái)樓市提振措施，卻屢屢被叫停。至此，已有包括無為、駐馬店、廣州、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、荊州、赤峰、淮安、寧陽等約12個(gè)城市叫停房地產(chǎn)“松綁”政策。被叫停的政策主要為降低首付比例、放開限售限購政策、給予購房補(bǔ)貼等。

　　“當(dāng)前不能放松地產(chǎn)調(diào)控的重要原因是，各級(jí)政府在發(fā)展路徑上仍依賴于土地財(cái)政。”有業(yè)內(nèi)人士表示，被債務(wù)負(fù)擔(dān)拖累的地方城市，并未找到城鎮(zhèn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的合理方案，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)，便會(huì)再寄希望于房地產(chǎn)。

　　從地產(chǎn)金融角度看，此前有房企人士表示，國家的調(diào)控底線是不能出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)就是金融風(fēng)險(xiǎn)。目前開發(fā)商手上有11萬億元銀行貸款、12萬億元信托、2萬億元境內(nèi)債、1萬億元境外債，數(shù)量不小。

　　“信貸資金過度集中于房地產(chǎn)，一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降的情況，將嚴(yán)重影響銀行穩(wěn)健經(jīng)營?！睆V東省統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布報(bào)告稱，房地產(chǎn)會(huì)對(duì)實(shí)體企業(yè)造成擠出效應(yīng)，在房?jī)r(jià)只漲不跌預(yù)期下，更易滋生投機(jī)行為，不利于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

　　與此同時(shí)，據(jù)中國人民銀行調(diào)查，2019年，在96%的人擁有房產(chǎn)的同時(shí)，只有43.3%的家庭有房貸，這一方面?zhèn)让骝?yàn)證目前風(fēng)險(xiǎn)較低，另一方面也反映出財(cái)富分化、負(fù)債集中于低收入群體。

　　“降低房地產(chǎn)市場(chǎng)為主的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)濟(jì)增長對(duì)杠桿的依賴，提升科技創(chuàng)新的能力，將是2020年經(jīng)濟(jì)變局的重要方向?！蓖Y本全球宏觀對(duì)沖基金董事長劉陳杰此前撰文說。

　　基于此，中央層面重申堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”主基調(diào)不動(dòng)搖，強(qiáng)化住房居住功能，弱化其金融屬性。不過，隨著“因城施策”被寫入政府工作報(bào)告，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策將更加靈活，以保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　結(jié)構(gòu)性機(jī)遇在哪里？

　　盡管樓市正迅速回溫，但丁祖昱認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看房地產(chǎn)仍存三大風(fēng)險(xiǎn)，包括行業(yè)規(guī)模已觸碰天花板；“房住不炒”政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)金融政策不放松；疫情陰霾下，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)“黑天鵝”。

　　“過去三年，地產(chǎn)總體銷售面積并沒有出現(xiàn)更多增長，連續(xù)都是在17億平方米左右?！彼硎?，面積代表總需求量，行業(yè)規(guī)模已觸碰天花板，尤其因房?jī)r(jià)上漲與居民收入漲幅不成正比，剛需購買力壓力較大。

　　受疫情影響，就業(yè)形勢(shì)和中等收入群體收入發(fā)生變化，也會(huì)關(guān)系到未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。克而瑞認(rèn)為，今年剛需市場(chǎng)不容樂觀，購買力不濟(jì)下剛需增長乏力，購房消費(fèi)或?qū)⒈黄认蚝笱悠凇?/p>

　　在行業(yè)增長挑戰(zhàn)、地方調(diào)控“博弈”下，未來樓市的增長動(dòng)力在哪里？值得注意的是，此次政府工作報(bào)告指出，要深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用,培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。

　　“未來不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)就在都市圈。”華夏幸福(600340,股吧)研究院院長顧強(qiáng)認(rèn)為，過去十年，新增城鎮(zhèn)人口的65%進(jìn)入核心都市圈，未來這種趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)，都市圈將集中70%的新增城鎮(zhèn)人口，釋放中國經(jīng)濟(jì)的最大結(jié)構(gòu)性潛能。

　　都市圈的強(qiáng)勁紅利，與人口流向息息相關(guān)。2019年，全國人口凈增加超過100萬的省份為廣東和浙江，其中杭州、深圳人口增長最快，樓市也較為活躍。而房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的地方，一般是人口凈流出地區(qū)。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，城市群建設(shè)是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，五大城市群仍將是發(fā)展高地，核心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整，高素質(zhì)人才大量導(dǎo)入，有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更堅(jiān)實(shí)的需求支撐。

　　“無論是保就業(yè)保民生，還是實(shí)現(xiàn)脫貧目標(biāo)、防范化解風(fēng)險(xiǎn)，都需要發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石作用?！睆V東省房協(xié)會(huì)長王韶稱，維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，就是對(duì)“保民生”的最大貢獻(xiàn)。

（責(zé)任編輯：張洋 HN080）