向陽(yáng)·追光｜二十大報(bào)告再提“租購(gòu)并舉”，房地產(chǎn)多個(gè)領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展良機(jī)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-10-21 15:00

黨的二十大報(bào)告從“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的角度闡述了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度?！?/p>

除此之外，二十大報(bào)告還著重強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)持科技是第一生產(chǎn)力，建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，推進(jìn)新型工業(yè)化，把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來(lái)，同時(shí)推動(dòng)綠色低碳發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些政策導(dǎo)向或?qū)⒓铀僦袊?guó)的保障性住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、零售、倉(cāng)儲(chǔ)等領(lǐng)域未來(lái)的發(fā)展。

再提“租購(gòu)并舉”，住房制度改革將提速

經(jīng)過(guò)二十余年的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐漸趨于飽和，但結(jié)構(gòu)性矛盾依舊突出，在人口持續(xù)凈流入的核心一、二線城市，亟需加快發(fā)展租賃市場(chǎng)。

二十大報(bào)告中提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，提法與十九大一致，應(yīng)該說(shuō)，在租購(gòu)并舉的住房制度方面，過(guò)去五年是積極探索、打好基礎(chǔ)的五年，而新的五年則是繼續(xù)探索、追求高質(zhì)量發(fā)展和提速的五年。

在新一輪改革中，方向不變，但會(huì)有很多新的創(chuàng)新和內(nèi)容，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，比如充分考慮到2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的危機(jī)和挑戰(zhàn)、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)變化等，進(jìn)而在住房制度尤其是土地制度、房企管理制度和金融制度等方面的創(chuàng)新，以更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，“十四五”期間（2021-2025年），全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)可解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。2021年、2022年全國(guó)建設(shè)籌集330萬(wàn)套（間）保租房，未來(lái)保租房發(fā)展仍有望進(jìn)一步提速。另外，2022年8月，首批3支保租房公募REITs在滬深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，有利于提高市場(chǎng)化企業(yè)的參與積極性，有助于增加保障性租賃住房供給量。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展階段大致可以分為三個(gè)階段，2014年之前是發(fā)展起步階段，這一階段以廉租房、公租房為主，解決低收入家庭住房問(wèn)題；2015-2019年是快速發(fā)展階段，明確建立“租購(gòu)并舉”的住房制度；2020年至今是高質(zhì)量發(fā)展階段，以保障性租賃住房為抓手，解決住房租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

在進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)租賃行業(yè)重視度的紅利下，多地已超額或提前完成保租房2022年度籌建任務(wù)目標(biāo)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年前三季度，重點(diǎn)關(guān)注的15城涉租賃用地總供應(yīng)約305萬(wàn)方，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模90.82萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)23.76%，環(huán)比增長(zhǎng)3.18%。

與此同時(shí)，蘇州、鄭州、濟(jì)南、湖州、阿勒泰等城市也均在近期出臺(tái)政府回購(gòu)存量商品房政策，一方面直接有利于去化樓市庫(kù)存、緩解部分房企的經(jīng)營(yíng)壓力，另一方面也擴(kuò)充了當(dāng)?shù)乇Ｕ戏康墓┙o，加速解決新市民、青年人的住房問(wèn)題。

中指研究院認(rèn)為，二十大報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度，政策紅利有望繼續(xù)釋放，隨著住房租賃需求的逐步擴(kuò)大，住房租賃市場(chǎng)也將迎來(lái)快速發(fā)展期，這也為開(kāi)發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等提供了新的發(fā)展機(jī)遇。

保民生的基礎(chǔ)上，提品質(zhì)也是二十大報(bào)告的重要內(nèi)容。

在實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的過(guò)程中，“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”將成為政策發(fā)力點(diǎn)，未來(lái)合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵(lì)的主要對(duì)象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)的關(guān)鍵支撐。

此外，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房住不炒的基本思路和精神依然要堅(jiān)持，住房市場(chǎng)的健康發(fā)展，要通盤(pán)考慮、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，不能單純從2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)去理解，住房制度改革要兼顧保民生和提品質(zhì)雙重目標(biāo)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)、零售、倉(cāng)儲(chǔ)等或迎新機(jī)遇

除了住房制度，二十大報(bào)告還提出，“建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，推進(jìn)新型工業(yè)化，加快建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)、質(zhì)量強(qiáng)國(guó)、航天強(qiáng)國(guó)、交通強(qiáng)國(guó)、網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國(guó)、數(shù)字中國(guó)”。

多個(gè)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，國(guó)家強(qiáng)調(diào)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)“建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)或?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展機(jī)遇。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-9月，全國(guó)300城共推出工業(yè)用地7.71億平方米，同比增長(zhǎng)13.77%；同期全國(guó)300城共成交工業(yè)用地9.34億平方米，同比增長(zhǎng)12.98%。工業(yè)用地推出面積、成交面積均穩(wěn)定增長(zhǎng)，中指研究院研究認(rèn)為，不過(guò)對(duì)比同期全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積，降幅接近50%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)未來(lái)仍存在較大發(fā)展空間。

中指研究院認(rèn)為，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，加快建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)，都需要空間載體來(lái)實(shí)現(xiàn)，很重要的形式就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商需積極融入國(guó)家戰(zhàn)略，以專精特新為發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)布局高端制造業(yè)如物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、新能源等，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2022年3月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《深入推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)》，研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則。9月，滬深交易所5只公募REITs發(fā)布擴(kuò)募公告，其中有三只為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。隨著擴(kuò)募正式啟動(dòng)，也將有助于產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商盤(pán)活更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)一步形成資本良性循環(huán)。

此外，戴德梁行在解讀報(bào)告中認(rèn)為，二十大政策導(dǎo)向也將在零售物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)等領(lǐng)域產(chǎn)生利好。

二十大報(bào)告中提出將實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)改革有機(jī)結(jié)合。戴德梁行認(rèn)為，現(xiàn)階段，保障內(nèi)需的動(dòng)力和可靠性已經(jīng)成為國(guó)家未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)五年，進(jìn)一步挖掘內(nèi)需潛力、提升消費(fèi)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用將會(huì)繼續(xù)成為國(guó)內(nèi)大循環(huán)中的重要內(nèi)容，在此政策背景下，各級(jí)政府會(huì)持續(xù)積極釋放政策促進(jìn)居民消費(fèi)的增長(zhǎng)，零售物業(yè)也有望從目前較為低迷的狀態(tài)中逐漸恢復(fù)。

根據(jù)商務(wù)部9月數(shù)據(jù)，2022年1-8月，中國(guó)實(shí)際利用外資同比增長(zhǎng)20％，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)際使用外資同比增長(zhǎng)33.6％，是同期中國(guó)整體吸收外資增速的兩倍有余，在此基礎(chǔ)上，外資制造業(yè)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)后的落地、選址、建設(shè)等方面的服務(wù)需求將有望增加。戴德梁行認(rèn)為，過(guò)去兩年，國(guó)家對(duì)制造業(yè)物流進(jìn)行了重點(diǎn)改造，同時(shí)積極推進(jìn)智能倉(cāng)儲(chǔ)配送設(shè)施建設(shè)，隨著《十四五現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展規(guī)劃》和基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的不斷推進(jìn)，未來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)仍將有巨大的發(fā)展機(jī)遇。

二十大報(bào)告提出要發(fā)展綠色低碳產(chǎn)業(yè)、倡導(dǎo)綠色消費(fèi)，推動(dòng)形成綠色低碳的生產(chǎn)方式和生活方式。戴德梁行認(rèn)為，這意味著在發(fā)展新能源的同時(shí)要提高舊能源的清潔高效使用。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，碳達(dá)峰和碳中和對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的影響是多方面的，這將迫使房地產(chǎn)行業(yè)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，選擇低碳建材、降低建筑隱含碳、采用裝配式建造、提高建筑能效、降低建筑運(yùn)行能耗、增加可再生能源占比、應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的智慧運(yùn)維等有效降碳方式，都蘊(yùn)含巨大的商業(yè)發(fā)展空間。

二十大報(bào)告還提出著力推進(jìn)城鄉(xiāng)融合和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，戴德梁行認(rèn)為，共同富裕的核心任務(wù)是縮小區(qū)域差距、城鄉(xiāng)差距和行業(yè)差距，這其中，城鄉(xiāng)兩元構(gòu)架的存在讓中國(guó)的要素市場(chǎng)無(wú)法在城鄉(xiāng)之間產(chǎn)生有效循環(huán)，因此，未來(lái)優(yōu)化資源配置，振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)保護(hù)持久活力和韌性的重要保障。同時(shí)，城市群將繼續(xù)引領(lǐng)區(qū)域合作發(fā)展，不僅暢通區(qū)域經(jīng)濟(jì)循環(huán)，也推動(dòng)國(guó)內(nèi)統(tǒng)一大市場(chǎng)加速形成，實(shí)現(xiàn)高水平對(duì)外開(kāi)放和高質(zhì)量發(fā)展。

#向陽(yáng)，追光

（責(zé)任編輯：周文凱）