住房租賃市場迎來盈利年,規(guī)?；l(fā)展或成行業(yè)趨勢

來源：智能家居時間：2021-04-14 12:59

2021年，對于大部分租賃住房運營商來說，將是一個拐點之年。

近期，各地產(chǎn)企業(yè)紛紛發(fā)布上年度業(yè)績報告，以萬科、龍湖為首，多家租賃住房業(yè)務(wù)營收搶眼，讓外界感受到了頭部品牌釋放的澎湃活力，而龍湖集團CEO邵明曉在業(yè)績會上對冠寓盈利的預(yù)測，更為行業(yè)的2021年添上了不一樣的色彩。

“2021年龍湖冠寓業(yè)務(wù)將迎來盈利，預(yù)計收入為25億元左右?！?/p>

近年來，在政策的指引下，租賃住房市場規(guī)?；⒁?guī)范化的發(fā)展趨勢已逐漸形成，而隨著頭部運營商們來到盈利的分水嶺前，意味著行業(yè)最大的痛點也即將被化解。有觀點認(rèn)為，頭部企業(yè)實現(xiàn)盈利，既是行業(yè)正式走向成熟的一個標(biāo)志，同時也是在市場化環(huán)境下，行業(yè)得以長期健康發(fā)展的重要前提。

當(dāng)良性的商業(yè)模式被市場確認(rèn)，一系列發(fā)展中的癥結(jié)或迎刃而解。以此來看，2021年或是租賃住房行業(yè)走向成熟的一座新里程碑。

一、行業(yè)分化頭部玩家穩(wěn)中有進

不久前，曾經(jīng)租賃住房領(lǐng)域的某家佼佼者，在赴美上市僅四百余天之后，便以遺憾的方式宣布謝幕。

這一定程度代表了行業(yè)的現(xiàn)狀。近年來，我國租賃住房行業(yè)發(fā)展曲折，企業(yè)的野蠻擴張、行業(yè)參與者能力差異、產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)模糊成為行業(yè)發(fā)展桎梏。據(jù)統(tǒng)計，近三年來已有170家長租公寓企業(yè)消失，僅從2020年以來，全國超過20家長租公寓爆雷、“跑路”。

與很多老面孔黯然離場并存的是，一部分企業(yè)依然在這片土壤里健康成長。近日，各地產(chǎn)企業(yè)輪番發(fā)布上年度業(yè)績報告。作為行業(yè)的第一梯隊成員，萬科及龍湖所披露的信息，顯示租賃市場頭部玩家，在疫情的重壓以及行業(yè)問題頻發(fā)的雙重困境下，依然交出了可圈可點的答卷。

在2020年的年報中，萬科首次披露了長租公寓業(yè)務(wù)的營業(yè)收入，超過七成的業(yè)務(wù)增速，凸顯出未來發(fā)展可見的優(yōu)越前景；而另一位頭部玩家龍湖亦不逞多讓，其主航道之一的租賃住房業(yè)務(wù)在2020年實現(xiàn)租金收入18.1億元，自2017年以來，四年租金收入復(fù)合增長率達(dá)到221%，成為龍湖經(jīng)營性收入穩(wěn)定貢獻源。

北京龍湖冠寓亞運村關(guān)莊店實景圖

疫情之下，頭部玩家依然展現(xiàn)出的澎湃發(fā)展動力。在業(yè)內(nèi)人士看來，市場問題頻發(fā)雖然影響著行業(yè)走勢和市場信心，但也倒逼行業(yè)注重規(guī)范化問題。長期來看，劣馬的加速淘汰，對行業(yè)建立健康競爭機制將是利大于弊的。

在這背后，是我國租賃住房市場正釋放出愈來愈大的市場需求。據(jù)《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，目前中國房屋租賃人數(shù)已超過2億人，其中，56.55%的租客首選長租公寓作為租賃住房。

可以看到，相較于過往粗放式的野蠻生長，在運營管理上更加注重質(zhì)量的萬科、龍湖等企業(yè)，正在以更高的市場占有率為行業(yè)帶來一系列新的變化。

有業(yè)內(nèi)人士表示，市場對于租賃住房業(yè)務(wù)的高需求，不僅聚焦于供給數(shù)量，更重視供給質(zhì)量。租賃住房企業(yè)逐步收斂聚焦精細(xì)化運營，高質(zhì)經(jīng)營、穩(wěn)中求進已成為行業(yè)未來發(fā)展趨勢，頭部玩家的規(guī)范化運營，為其在劣勢環(huán)境下的穩(wěn)步拓展提供強有效的能力支持和品質(zhì)把控。

二、行業(yè)波動規(guī)范化規(guī)?；l(fā)展成為主旋律

自2017年國家提出建立“租購并舉”住房制度以來，大力培育與發(fā)展租賃市場的路徑，在不斷細(xì)化的政策中日漸清晰。2018年政府工作報告提出“培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。去年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出大城市住房問題的重要解決路徑，即是重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場。

可以看到，中央對于租賃住房市場的要求逐年明晰。從鼓勵國有企業(yè)、民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用，到切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，上層政策對于租賃行業(yè)的發(fā)展方向給予了明確路徑。

同時，市場不斷釋放的真實需求，使得穩(wěn)中求進的規(guī)?；?、規(guī)范化發(fā)展正成為當(dāng)下租賃住房企業(yè)的發(fā)展主基調(diào)。

2020年疫情特殊的大環(huán)境下，租賃住房企業(yè)拓展及開業(yè)增速放緩，行業(yè)洗牌加速，但頭部玩家的規(guī)模仍保持較快增長。截至報告期末，泊寓已將深圳城中村深度改造作為自身新的增長點，截至2020年貢獻房源占總量近半數(shù)；而在這一年里，冠寓也將開業(yè)數(shù)量提升至9.0萬間的規(guī)模。

北京龍湖冠寓酒仙橋店實景圖

不止于此，其他頭部玩家亦同樣摩拳擦掌。例如，旭輝瓴寓截至2020年末已布局18座城市，已拓房源超74400間；華潤置地在業(yè)績會上表示，“十四五”期間會有重點鋪排和安排，未來會以每年新開10000間的速度增長，希望在“十四五”末進入長租公寓市場前十名。

這或預(yù)示著，在一輪行業(yè)洗牌過后，以房企為代表的的集中式租賃住房運營商，將在市場占據(jù)更重要的位置，而隨著規(guī)模效應(yīng)的形成，也為這些企業(yè)真正實現(xiàn)盈利打下了基礎(chǔ)。

事實上，在租賃住房領(lǐng)域，利潤與規(guī)模存在極高的正相關(guān)性。龍湖集團冠寓發(fā)展部總經(jīng)理張智聰便曾表示，如果一家長租公寓品牌管理的房間低于一定規(guī)模，想要盈利將幾乎不可能。

適當(dāng)?shù)囊?guī)模增長，是企業(yè)走上可持續(xù)健康發(fā)展路徑的重要前提。事實上，與分散式長租公寓運營商相比，擁有開發(fā)商背景的租賃住房品牌在品質(zhì)把控、質(zhì)量管理上擁有著天然的優(yōu)勢。

譬如，冠寓所有新的產(chǎn)品都采用全拼裝結(jié)構(gòu)，墻板、地板主要的裝修材料靠龍湖自有工廠生產(chǎn)以及組裝，圍繞裝配式產(chǎn)品構(gòu)建一整套的實施體系，基本上能做到零甲醇的標(biāo)準(zhǔn)。

而在2021年，冠寓也有望正式翻過盈利的關(guān)卡，徹底解決這一行業(yè)最大的痛點。在業(yè)績會上，龍湖集團CEO邵明曉預(yù)計：“2021年龍湖冠寓業(yè)務(wù)將迎來盈利，預(yù)計收入為25億元左右?！?/p>

三、路徑明確聚焦供給端發(fā)力

時至今日，政策端的傾斜，也為以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的住房租賃運營商，帶來更多發(fā)展的空間。

今年3月召開的全國兩會為租賃行業(yè)未來發(fā)展定下基調(diào)，政府工作報告明確指出，需通過土地供給增加、專項資金安排、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

至此，租賃行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展被提升到空前高度外，租賃住房的有效供給也成為政府解決大城市住房困難問題的焦點。

克而瑞租售表示，大力發(fā)展租賃住房是新發(fā)展格局下的必然之舉。從長期來看，市場與保障的分層住房體系將成為房地產(chǎn)成效機制的發(fā)展重點。

而正如政策所鼓勵，供給端發(fā)力成為租賃行業(yè)化解大城市住房困難的方向，在此之中，民營企業(yè)亦在明確自身定位，在建設(shè)租賃租房市場中發(fā)揮更重要的作用。

截至2020年底，冠寓已于武漢、南京、重慶、深圳、天津、蘇州、青島、廈門在內(nèi)的全國十余個重點城市落地40多個項目，提供超過2萬套人才保障住房。

比如北京冠寓亞運村關(guān)莊項目，即是龍湖接手國企閑置資產(chǎn)，針對性進行研發(fā)設(shè)計、產(chǎn)品建造、運營管理，打造辦公、居住、休閑一體的聯(lián)合空間，從項目區(qū)位、產(chǎn)品雙維度有效解決大城市青年人群租房難題。

北京龍湖冠寓亞運村關(guān)莊店實景圖

當(dāng)然，不止是冠寓，人才公寓的布局在近期迎來了頭部企業(yè)的爭相追逐。譬如，旭輝便于上海虹橋商務(wù)區(qū)，先后布局旭輝瓴寓、樂賢居等多個人才公寓項目，滿足商務(wù)區(qū)內(nèi)就業(yè)人群的居住需求，進一步實現(xiàn)職住平衡。

提升城市新市民、城市青年的租賃居住環(huán)境，助力城市人才安居和行業(yè)的規(guī)模化、規(guī)范化發(fā)展，在全新的市場環(huán)境下，租賃住房面臨更多新的挑戰(zhàn)，也將迎接更多新的機遇。隨著頭部企業(yè)盈利模式的確立，沿著規(guī)范化、聚焦供給端發(fā)力的發(fā)展途徑，健康發(fā)展的行業(yè)輪廓已日漸清晰。