隨著近年來(lái)國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程不斷加快，城市也面臨著開(kāi)發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。

2020年12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議首先提出，全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展；2021年3月，“十四五”規(guī)劃又明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，“城市更新”首次寫入政府工作報(bào)告中，越來(lái)越成為熱議的高頻詞。

對(duì)房地產(chǎn)而言，行業(yè)已從增量市場(chǎng)逐步向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓寬獲地渠道，已然成為房企的必爭(zhēng)之地，而政企合作、基金發(fā)力等也成為房企布局的新特征。

城市更新逐漸上升為國(guó)家戰(zhàn)略

從棚戶區(qū)改造到老舊小區(qū)改造，再到提出實(shí)施城市更新，國(guó)內(nèi)對(duì)城市更新的認(rèn)識(shí)與推動(dòng)不斷深入。

2013年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》，提出“棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，要重點(diǎn)推進(jìn)資源枯竭型城市及獨(dú)立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造”。但在此后幾年，棚改計(jì)劃逐年縮減，由2015年的1800萬(wàn)套、到2017年1500萬(wàn)套，再?gòu)?018年的580萬(wàn)套縮減至2019年的289萬(wàn)套。

期間，中央多次提到實(shí)施老舊小區(qū)改造，進(jìn)一步激發(fā)老城區(qū)發(fā)展活力，中國(guó)城市更新之路逐步從棚改的大拆大建向老舊小區(qū)改造的綜合整治轉(zhuǎn)型。

2019年以來(lái)，城市更新熱度持續(xù)上升。2020年不僅是棚改攻堅(jiān)戰(zhàn)已進(jìn)入尾聲的一年，也是我國(guó)老舊小區(qū)改造開(kāi)始快速發(fā)展的一年。2020年7月，中央發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出到“十四五”期末，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

2021年城市更新的地位再次升級(jí)，也被視為城市更新大開(kāi)大合的一年。2021年3月，第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要正式發(fā)布，提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，奠定了“十四五”時(shí)期以及未來(lái)十余年城市更新在我國(guó)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的重要地位。

2021年政府工作報(bào)告提出，“十四五”時(shí)期要“實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”，未來(lái)五年城市更新的力度將進(jìn)一步加大。在中央政策的支持下，將全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，也進(jìn)一步體現(xiàn)了城市更新在未來(lái)發(fā)展中的重要地位。

城市更新新特點(diǎn)

2022年城市更新迎來(lái)發(fā)展期，城市更新的政策、機(jī)制和規(guī)劃等更加完善，內(nèi)容更加豐富，模式更加多元，路徑也更加清晰。

今年開(kāi)年，全國(guó)超過(guò)30個(gè)省市提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，具體內(nèi)容涵蓋老舊小區(qū)、街區(qū)、片區(qū)整體改造提升，城市道路與管網(wǎng)改造升級(jí)，舊公園改造，加強(qiáng)歷史文化保護(hù)等傳統(tǒng)項(xiàng)，也覆蓋到了建立城市體檢評(píng)估機(jī)制、構(gòu)建“15分鐘生活圈”、 數(shù)字賦能城市智慧管理等新內(nèi)容。

30省市均結(jié)合當(dāng)前城市發(fā)展階段，呈現(xiàn)出更新階段特色，克而瑞將其分成三個(gè)梯隊(duì)：

第一梯隊(duì)是上海、廣州、深圳和成都。這些城市擁有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，多為城市群、都市圈發(fā)展戰(zhàn)略下的核心功能承載地，城市的更新內(nèi)容不再局限于老舊小區(qū)、街區(qū)、片區(qū)整治提升等傳統(tǒng)更新內(nèi)容，而是開(kāi)始強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、居住片區(qū)、風(fēng)貌保護(hù)街區(qū)的整體功能提升。也有部分城市已經(jīng)引入“區(qū)域統(tǒng)籌”的概念，開(kāi)始著手跨區(qū)的更新項(xiàng)目布局。

第二梯隊(duì)是北京、遼寧和山東。相較第一梯隊(duì)，這些省市受到城市規(guī)劃強(qiáng)管控、人口密度等外部因素影響，城市建設(shè)進(jìn)度相對(duì)稍緩，如北京16個(gè)行政區(qū)域中，除西城、東城外唯一實(shí)現(xiàn)全部街道化的行政區(qū)域是石景山，海淀和朝陽(yáng)還依然存在部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)建制。受此影響，這些城市的更新內(nèi)容較為傳統(tǒng)，片區(qū)更新也多以政府主導(dǎo)的歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目為主，更新進(jìn)程還處在由政府主導(dǎo)向政企合作的過(guò)渡期，出現(xiàn)市場(chǎng)化主體介入的趨勢(shì)。

第三梯隊(duì)是安徽、湖北和江西。由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口基礎(chǔ)一般，這些省市基本處在集中資源發(fā)展省會(huì)城市的階段，所以除去省內(nèi)最發(fā)達(dá)的個(gè)別城市外，更新內(nèi)容多停留在棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)加裝電梯、管網(wǎng)改造等公共設(shè)施建設(shè)和基本生活保障層面。

克而瑞研究報(bào)告認(rèn)為，從全國(guó)范圍來(lái)看，2022年各地政府都在積極布局城市更新，也都在基于各自的城市發(fā)展階段和宏觀環(huán)境，探索城市更新的推進(jìn)方法。城市更新，依舊是我國(guó)破解城鎮(zhèn)化發(fā)展瓶頸，實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的重要路徑，也必將成為一個(gè)“時(shí)代命題”。

從地方來(lái)看，目前二線城市表現(xiàn)得更加活躍，許多城市都已經(jīng)確立了總量目標(biāo)，劃定了更新重點(diǎn)，并開(kāi)始尋求“政策突破”。此前城市更新最為火熱的滬廣深雖然速度放緩，但項(xiàng)目總量和投資上仍遠(yuǎn)高于普通二線，且政策環(huán)境相對(duì)完善，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性更低，預(yù)計(jì)下一階段仍會(huì)成為企業(yè)戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。

房企加快布局

在傳統(tǒng)地產(chǎn)市場(chǎng)全面受挫的大背景下，城市更新也逐漸被房企戰(zhàn)略倚重。

作為我國(guó)最早開(kāi)展城市更新的省份，廣東省經(jīng)過(guò)十余年發(fā)展，在城市更新方面積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。為支持城市更新，廣東省以及各市出臺(tái)了數(shù)百條城市更新相關(guān)政策。

來(lái)自克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從TOP100房企的不同布局情況來(lái)看 ，珠三角大灣區(qū)成為了城市更新的熱點(diǎn)區(qū)域，因此，粵系房企在這方面有很強(qiáng)的地緣優(yōu)勢(shì)，從已具規(guī)模的房企來(lái)看，過(guò)半均為粵系房企，其次為京津系和閩系，占比分別為15%和13%，浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與，但占比不超5%。反觀大灣區(qū)之外的城市，城市更新主要集中在一線和核心二線城市。

在各大房企不斷加快布局的同時(shí)，城市更新的痛點(diǎn)也很明顯，項(xiàng)目體量較大，對(duì)資金要求高，需要處理的關(guān)系較為復(fù)雜，對(duì)大部分房企而言，單槍匹馬作戰(zhàn)壓力較大，因此在項(xiàng)目獲取上，通過(guò)收并購(gòu)或者合作兩種的方式，可以快速打開(kāi)新局面，既減輕了企業(yè)前期的資金壓力，也共同分擔(dān)了后期開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

中指研究院梳理了房企在城市更新領(lǐng)域的相關(guān)動(dòng)態(tài)，總結(jié)出七大特征。比如，“政企合作”成為推動(dòng)城市更新的重要機(jī)，2021年已有部分企業(yè)與地方政府達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，如遠(yuǎn)洋集團(tuán)與重慶江北區(qū)、長(zhǎng)沙天心區(qū)政府，中建集團(tuán)與濟(jì)南政府等，今年以來(lái)，隨著各地政府大力推動(dòng)城市更新，提出大膽改革創(chuàng)新，紛紛積極探索新模式、新路徑，“政企合作”就成為推動(dòng)城市更新進(jìn)入快車道，助力城市高質(zhì)量發(fā)展的重要機(jī)制。

其次，城市更新基金持續(xù)發(fā)力推動(dòng)市場(chǎng)化資金參與。2021年，北京、上海、無(wú)錫、天津、石家莊宣布成立城市更新基金，今年以來(lái)，各地紛紛大力推進(jìn)城市更新基金設(shè)立相關(guān)工作，更多的企業(yè)也參與到城市更新基金當(dāng)中。

此外，早期各大房企城市更新項(xiàng)目主要集中于長(zhǎng)三角、珠三角以及京津和成渝地區(qū)重點(diǎn)城市，是城市更新的熱點(diǎn)區(qū)域。今年以來(lái)，部分房企開(kāi)始注重城市更新非熱點(diǎn)區(qū)域，選擇城市更新處于起步期的城市，提前布局，保證市場(chǎng)占比和競(jìng)爭(zhēng)力，力求在新興區(qū)域構(gòu)建起護(hù)城河。今年3月，葛洲壩(600068)與長(zhǎng)沙天心區(qū)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域溝通，并落子天心區(qū)城市更新項(xiàng)目；今年6月，龍湖集團(tuán)與湖北國(guó)資企業(yè)湖北聯(lián)投集團(tuán)正式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，就湖北地區(qū)城市更新、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)板塊展開(kāi)全方面深層次合作等。

從目前來(lái)看，在城市更新的項(xiàng)目過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商已不再是單一的參與主體，甚至不是主要的參與主體。在增存賽道上，開(kāi)發(fā)商需要承載的是綜合實(shí)力，例如持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、招商資源庫(kù)的整合能力、產(chǎn)業(yè)企業(yè)的勾兌能力等等，正是這些能力決定一家企業(yè)是否能夠成功介入城市更新。

#向陽(yáng)，追光

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