向陽·追光｜轉(zhuǎn)戰(zhàn)存量市場，房企助力修復(fù)城市“疤痕”

來源：智能家居時間：2022-10-10 18:10

隨著近年來國內(nèi)城市化進程不斷加快，城市也面臨著開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。

2020年12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議首先提出，全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展；2021年3月，“十四五”規(guī)劃又明確提出實施城市更新行動，“城市更新”首次寫入政府工作報告中，越來越成為熱議的高頻詞。

對房地產(chǎn)而言，行業(yè)已從增量市場逐步向存量市場轉(zhuǎn)變，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓寬獲地渠道，已然成為房企的必爭之地，而政企合作、基金發(fā)力等也成為房企布局的新特征。

城市更新逐漸上升為國家戰(zhàn)略

從棚戶區(qū)改造到老舊小區(qū)改造，再到提出實施城市更新，國內(nèi)對城市更新的認識與推動不斷深入。

2013年，國務(wù)院印發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，提出“棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，要重點推進資源枯竭型城市及獨立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造”。但在此后幾年，棚改計劃逐年縮減，由2015年的1800萬套、到2017年1500萬套，再從2018年的580萬套縮減至2019年的289萬套。

期間，中央多次提到實施老舊小區(qū)改造，進一步激發(fā)老城區(qū)發(fā)展活力，中國城市更新之路逐步從棚改的大拆大建向老舊小區(qū)改造的綜合整治轉(zhuǎn)型。

2019年以來，城市更新熱度持續(xù)上升。2020年不僅是棚改攻堅戰(zhàn)已進入尾聲的一年，也是我國老舊小區(qū)改造開始快速發(fā)展的一年。2020年7月，中央發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，提出到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

2021年城市更新的地位再次升級，也被視為城市更新大開大合的一年。2021年3月，第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要正式發(fā)布，提出要實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，奠定了“十四五”時期以及未來十余年城市更新在我國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的重要地位。

2021年政府工作報告提出，“十四五”時期要“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”，未來五年城市更新的力度將進一步加大。在中央政策的支持下，將全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，也進一步體現(xiàn)了城市更新在未來發(fā)展中的重要地位。

城市更新新特點

2022年城市更新迎來發(fā)展期，城市更新的政策、機制和規(guī)劃等更加完善，內(nèi)容更加豐富，模式更加多元，路徑也更加清晰。

今年開年，全國超過30個省市提出實施城市更新行動，具體內(nèi)容涵蓋老舊小區(qū)、街區(qū)、片區(qū)整體改造提升，城市道路與管網(wǎng)改造升級，舊公園改造，加強歷史文化保護等傳統(tǒng)項，也覆蓋到了建立城市體檢評估機制、構(gòu)建“15分鐘生活圈”、數(shù)字賦能城市智慧管理等新內(nèi)容。

30省市均結(jié)合當前城市發(fā)展階段，呈現(xiàn)出更新階段特色，克而瑞將其分成三個梯隊：

第一梯隊是上海、廣州、深圳和成都。這些城市擁有良好的經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)，多為城市群、都市圈發(fā)展戰(zhàn)略下的核心功能承載地，城市的更新內(nèi)容不再局限于老舊小區(qū)、街區(qū)、片區(qū)整治提升等傳統(tǒng)更新內(nèi)容，而是開始強調(diào)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、居住片區(qū)、風(fēng)貌保護街區(qū)的整體功能提升。也有部分城市已經(jīng)引入“區(qū)域統(tǒng)籌”的概念，開始著手跨區(qū)的更新項目布局。

第二梯隊是北京、遼寧和山東。相較第一梯隊，這些省市受到城市規(guī)劃強管控、人口密度等外部因素影響，城市建設(shè)進度相對稍緩，如北京16個行政區(qū)域中，除西城、東城外唯一實現(xiàn)全部街道化的行政區(qū)域是石景山，海淀和朝陽還依然存在部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)建制。受此影響，這些城市的更新內(nèi)容較為傳統(tǒng)，片區(qū)更新也多以政府主導(dǎo)的歷史風(fēng)貌保護項目為主，更新進程還處在由政府主導(dǎo)向政企合作的過渡期，出現(xiàn)市場化主體介入的趨勢。

第三梯隊是安徽、湖北和江西。由于經(jīng)濟基礎(chǔ)和人口基礎(chǔ)一般，這些省市基本處在集中資源發(fā)展省會城市的階段，所以除去省內(nèi)最發(fā)達的個別城市外，更新內(nèi)容多停留在棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)加裝電梯、管網(wǎng)改造等公共設(shè)施建設(shè)和基本生活保障層面。

克而瑞研究報告認為，從全國范圍來看，2022年各地政府都在積極布局城市更新，也都在基于各自的城市發(fā)展階段和宏觀環(huán)境，探索城市更新的推進方法。城市更新，依舊是我國破解城鎮(zhèn)化發(fā)展瓶頸，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的重要路徑，也必將成為一個“時代命題”。

從地方來看，目前二線城市表現(xiàn)得更加活躍，許多城市都已經(jīng)確立了總量目標，劃定了更新重點，并開始尋求“政策突破”。此前城市更新最為火熱的滬廣深雖然速度放緩，但項目總量和投資上仍遠高于普通二線，且政策環(huán)境相對完善，項目風(fēng)險性更低，預(yù)計下一階段仍會成為企業(yè)戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵時點。

房企加快布局

在傳統(tǒng)地產(chǎn)市場全面受挫的大背景下，城市更新也逐漸被房企戰(zhàn)略倚重。

作為我國最早開展城市更新的省份，廣東省經(jīng)過十余年發(fā)展，在城市更新方面積累了豐富的實踐經(jīng)驗。為支持城市更新，廣東省以及各市出臺了數(shù)百條城市更新相關(guān)政策。

來自克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從TOP100房企的不同布局情況來看，珠三角大灣區(qū)成為了城市更新的熱點區(qū)域，因此，粵系房企在這方面有很強的地緣優(yōu)勢，從已具規(guī)模的房企來看，過半均為粵系房企，其次為京津系和閩系，占比分別為15%和13%，浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與，但占比不超5%。反觀大灣區(qū)之外的城市，城市更新主要集中在一線和核心二線城市。

在各大房企不斷加快布局的同時，城市更新的痛點也很明顯，項目體量較大，對資金要求高，需要處理的關(guān)系較為復(fù)雜，對大部分房企而言，單槍匹馬作戰(zhàn)壓力較大，因此在項目獲取上，通過收并購或者合作兩種的方式，可以快速打開新局面，既減輕了企業(yè)前期的資金壓力，也共同分擔了后期開發(fā)和運營的市場風(fēng)險。

中指研究院梳理了房企在城市更新領(lǐng)域的相關(guān)動態(tài)，總結(jié)出七大特征。比如，“政企合作”成為推動城市更新的重要機，2021年已有部分企業(yè)與地方政府達成戰(zhàn)略合作關(guān)系，如遠洋集團與重慶江北區(qū)、長沙天心區(qū)政府，中建集團與濟南政府等，今年以來，隨著各地政府大力推動城市更新，提出大膽改革創(chuàng)新，紛紛積極探索新模式、新路徑，“政企合作”就成為推動城市更新進入快車道，助力城市高質(zhì)量發(fā)展的重要機制。

其次，城市更新基金持續(xù)發(fā)力推動市場化資金參與。2021年，北京、上海、無錫、天津、石家莊宣布成立城市更新基金，今年以來，各地紛紛大力推進城市更新基金設(shè)立相關(guān)工作，更多的企業(yè)也參與到城市更新基金當中。

此外，早期各大房企城市更新項目主要集中于長三角、珠三角以及京津和成渝地區(qū)重點城市，是城市更新的熱點區(qū)域。今年以來，部分房企開始注重城市更新非熱點區(qū)域，選擇城市更新處于起步期的城市，提前布局，保證市場占比和競爭力，力求在新興區(qū)域構(gòu)建起護城河。今年3月，葛洲壩(600068)與長沙天心區(qū)進行城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域溝通，并落子天心區(qū)城市更新項目；今年6月，龍湖集團與湖北國資企業(yè)湖北聯(lián)投集團正式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，就湖北地區(qū)城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)板塊展開全方面深層次合作等。

從目前來看，在城市更新的項目過程中，開發(fā)商已不再是單一的參與主體，甚至不是主要的參與主體。在增存賽道上，開發(fā)商需要承載的是綜合實力，例如持有物業(yè)的運營能力、招商資源庫的整合能力、產(chǎn)業(yè)企業(yè)的勾兌能力等等，正是這些能力決定一家企業(yè)是否能夠成功介入城市更新。

#向陽，追光

（責任編輯：李顯杰）