霧里尋光｜房企扎堆進(jìn)入的代建業(yè)務(wù)，還有多少藍(lán)?？梢酝诰?/h1>
來源：智能家居 時(shí)間：2022-09-10 22:00

在旭輝集團(tuán)2022年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，旭輝控股執(zhí)?董事陳東彪首次以旭輝建管董事?的身份露面。

在此之前的7月，旭輝集團(tuán)在集團(tuán)層面設(shè)立四大平臺(tái)：地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)、商業(yè)平臺(tái)、代建平臺(tái)、職能平臺(tái)。旭輝集團(tuán)表示，新設(shè)立的代建平臺(tái)有利于公司更好地發(fā)展這一專業(yè)領(lǐng)域的能力。陳東彪出任旭輝建管的專職董事長。

“代建?業(yè)市場規(guī)模?常?，從2010年到2020年，?業(yè)剛起步的時(shí)候，每年有20%以上增?，2021年到2025年，每年還會(huì)繼續(xù)有23%的復(fù)合增?，是?常巨?的市場?！标悥|彪在業(yè)績會(huì)上表示。旭輝控股董事局主席林中也表示，在?業(yè)變?期，旭輝從戰(zhàn)略?度認(rèn)識(shí)到代建的重要性，代建業(yè)務(wù)對(duì)旭輝未來五年的發(fā)展?關(guān)重要。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)增量迎來天花板，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)越來越成為房企的一個(gè)重要增長極。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前百強(qiáng)房企中共有38家房企進(jìn)入代建賽道。在房地產(chǎn)市場下行階段，代建業(yè)務(wù)能充分滿足企業(yè)的避險(xiǎn)和效率需求，以此獲得持續(xù)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張機(jī)會(huì)，不過，隨著參與者不斷增加，勢必造成行業(yè)競爭性加大，利潤率水平也或?qū)⑾禄?/p>

代建爆發(fā)

房地產(chǎn)代建是由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開發(fā)能力和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的受托方進(jìn)行部分或全程參與融資、設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理及服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。

中指研究院報(bào)告顯示，從國內(nèi)房地產(chǎn)代建的發(fā)展來看，代建興起于最初的政府代建，后來演化到商業(yè)代建。其中，政府代建伴隨中國城鎮(zhèn)化大趨勢仍將占據(jù)重要地位，同時(shí)商業(yè)代建市場規(guī)模不斷加速，特別是資本介入，商業(yè)代建領(lǐng)域除純收取服務(wù)費(fèi)的項(xiàng)目代建模式外，又有純資本代建、配資代建等多種模式。

目前來看，綠城管理與中原建業(yè)是目前中國房地產(chǎn)市場最大及第二大的代建公司，兩家都已完成上市。

今年上半年，綠城管理實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核收入12.58億元，同比增長16.4%；毛利6.35億元，同比增長23.7%；凈利潤3.61億元，同比增長32.5%；歸母凈利潤3.61億元，同比增長33.4%。

新拓業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步增長，綠城管理目前在全國107座城市共布局390個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目數(shù)量同比增加16.8%；合約項(xiàng)目總建筑面積9430萬平方米，同比增長12.3%；在建面積4480萬平方米，同比增長2.7%。

房地產(chǎn)景氣度下滑催生出更多代建需求，綠城管理也從原來主要服務(wù)中小開發(fā)商，逐漸轉(zhuǎn)向承接政府保障性住房、產(chǎn)業(yè)園、市政配套以及AMC與地方城投、國企的新增代建尋求。綜合毛利率達(dá)到50.4%。

從上半年業(yè)績情況來看，雖然中原建業(yè)的營收、凈利以及新增代建項(xiàng)目規(guī)模，與去年同期相比均出現(xiàn)顯著下滑，但憑借在河南本土的深耕以及商業(yè)代建模式，仍然保持高達(dá)54%的整體凈利潤率。

中原建業(yè)表示，下半年將進(jìn)一步擴(kuò)大省外業(yè)務(wù)規(guī)模，提高在全國代建市場的占有率，同時(shí)將加大政府代建、資本代建、問題項(xiàng)目紓困等業(yè)務(wù)的落地，促進(jìn)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。

除了綠城管理和中原建業(yè)外，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)加入代建的賽道并已取得一定成果。比如：成立于2021年的旭輝代建在今年上半年取得快速發(fā)展，新增29個(gè)項(xiàng)?，累計(jì)在管35個(gè)項(xiàng)?，累計(jì)在管?積超過了700萬平??，可售的貨值達(dá)到了448億元，?部分位于??線城市。旭輝代建業(yè)務(wù)現(xiàn)有5種合作模式：商業(yè)代建、政府代建、資本代建、企業(yè)定制以及管理咨詢。

金科股份早在2017年便涉足代建業(yè)務(wù)，如今該業(yè)務(wù)發(fā)展已日趨成型。今年上半年，金科代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售金額超41億元，新增代建儲(chǔ)備建筑面積約82萬平方米，代建儲(chǔ)備建筑面積約681萬平方米，代建儲(chǔ)備貨值約538億元。金科代建重點(diǎn)布局華東及大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)，其中上海、南京、深圳、惠州等一二線城市項(xiàng)目占比高達(dá)52%。

謹(jǐn)慎布局

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“人、地、錢”的依賴度極高，但隨著拿地高門檻高成本，房企獨(dú)立拿地開發(fā)的機(jī)會(huì)越來越少，如果沒“地”了，未來縮量是必然的。

正是在這樣的背景下，才會(huì)有越來越多民營房企考慮代建，一旦輕資產(chǎn)運(yùn)營之后，最看重的還是代建企業(yè)的操盤管理能力以及品牌口碑，而這正是這些房企的優(yōu)勢。

陳東彪表示，旭輝控股的品牌優(yōu)勢、優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)、多業(yè)務(wù)整合能?、現(xiàn)成的良好的完整的性價(jià)??的供應(yīng)鏈體系以及良好的合作基因，是旭輝代建的5大優(yōu)勢。旭輝認(rèn)為，在本輪市場調(diào)整中，無論是AMC的資產(chǎn)處置，還是政府主導(dǎo)的“保交房”，都有望成為代建業(yè)務(wù)發(fā)展的新機(jī)遇。

中指研究院認(rèn)為，未來代建業(yè)務(wù)主要有三個(gè)方向：首先是加強(qiáng)發(fā)展資本代建業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)金融審慎管理落實(shí)，流向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金受到限制，中小企業(yè)融資難問題愈加突出，且房地產(chǎn)市場競爭激烈，中小企業(yè)既需要代建也需要資金。其次是加強(qiáng)與城投公司合作，地方城投公司擁有大量土地資源，但其開發(fā)能力較主流開發(fā)商弱；再次是加強(qiáng)與AMC（資產(chǎn)管理公司）合作，盤活存量資產(chǎn)，賦予不良資產(chǎn)新的活力。

不過，對(duì)于代建行業(yè)，也并不是所有人都這么樂觀。

龍湖的代建板塊龍湖龍智造從今年開始啟動(dòng)，有別于傳統(tǒng)代建代銷服務(wù)，龍湖龍智造的業(yè)務(wù)范疇既有開發(fā)管理、前期策劃、產(chǎn)品管理，又有方案施工圖BIM設(shè)計(jì)、數(shù)字孿生等產(chǎn)品服務(wù)模塊。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO陳序平在不久前中期業(yè)績會(huì)上強(qiáng)調(diào)，雖然機(jī)會(huì)比想象來得快，但龍湖龍智造會(huì)堅(jiān)持整個(gè)生意邏輯，聚焦龍湖現(xiàn)有布局的城市和板塊，不會(huì)去沖規(guī)模或者純粹的項(xiàng)目數(shù)量，覺得有信心了，才會(huì)去接項(xiàng)目。

中國金茂的管理層在中期業(yè)績會(huì)上也表示，中國金茂也在做代建業(yè)務(wù)，在三亞、太原、濟(jì)南等地主要是政府或者合作方主動(dòng)找過來，不過，代建不會(huì)是金茂未來的主業(yè)，會(huì)謹(jǐn)慎選擇合作伙伴，在確保代建的業(yè)務(wù)會(huì)對(duì)品牌添磚加瓦的情況下，才會(huì)去做。

在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，代建業(yè)務(wù)在輕資產(chǎn)模式、抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)、利潤率等方面都具有較大優(yōu)勢，代建業(yè)務(wù)更依賴房企的品牌影響與操盤能力，對(duì)于一些還未入局的龍頭房企而言，其本身就具有潛在代建實(shí)力，切入市場難度不大。但未來若更多品牌房企涉足代建行業(yè)，勢必造成行業(yè)競爭性加大，行業(yè)的高增長難以為繼，利潤率水平也或?qū)⑾禄?/p>

#霧里尋光

（責(zé)任編輯：冀文超 ）

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