在房地產(chǎn)業(yè)快速向前發(fā)展時(shí)，有魄力、敢于高舉高打的民營(yíng)房企是市場(chǎng)上最為活躍的企業(yè)主體。

在2017年與萬(wàn)達(dá)的“世紀(jì)交易”中，融創(chuàng)中國(guó)斥資超630億獲得了萬(wàn)達(dá)76個(gè)酒店，及13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，富力則花費(fèi)約190億元獲得了萬(wàn)達(dá)系73家酒店；2020年初，新晉“并購(gòu)?fù)酢笔烂瘓F(tuán)與深陷債務(wù)危機(jī)的福晟合作，對(duì)外宣稱(chēng)涉及貨值超4000億元。

時(shí)移勢(shì)易，當(dāng)初扮演“白衣騎士”的房企，如今成為縮表出清的主力。

世茂集團(tuán)在8月31日宣布將北京分鐘寺四家項(xiàng)目公司權(quán)益以33.17億元轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)置地，此次出售事項(xiàng)預(yù)計(jì)帶來(lái)約8600萬(wàn)元虧損；富力在9月5日宣布以5.5億元代價(jià)出售北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店，錄得虧損約653.7萬(wàn)元；融創(chuàng)也早已走上出售資產(chǎn)回血的路。

2022年半年報(bào)披露告一段落，財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健的房企尤其是央國(guó)企，在這一次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上大概率會(huì)被問(wèn)到的問(wèn)題是“收并購(gòu)計(jì)劃和進(jìn)展如何”。當(dāng)初顯得“保守”的央國(guó)企，正成為新晉白衣騎士。

央國(guó)企擔(dān)主角

“撿漏”的時(shí)候到了。

今年6月，中國(guó)金茂宣布擬以協(xié)議安排方式私有化中國(guó)宏泰；金茂服務(wù)也宣布以4.5億元底價(jià)收購(gòu)首創(chuàng)置業(yè)旗下物業(yè)公司。

中國(guó)金茂總裁李從瑞透露，目前金茂正在談的項(xiàng)目有很多，包括項(xiàng)目層面和公司層面的，“我們希望未來(lái)收并購(gòu)能夠持續(xù)做下去。”

上半年，中海也收獲頗豐，在廣州、上海、成都等城市并購(gòu)了相關(guān)項(xiàng)目的股權(quán)，投入超過(guò)100億元。

中海董事會(huì)主席顏建國(guó)說(shuō)，將抓住行業(yè)洗牌的機(jī)遇，捕捉同業(yè)并購(gòu)的機(jī)遇，“同行有些在賣(mài)資產(chǎn)，有些賣(mài)股權(quán)，我們都有大量接觸。未來(lái)幾個(gè)月會(huì)保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項(xiàng)目能夠進(jìn)來(lái)?！?/p>

手握1164億元現(xiàn)金的華潤(rùn)置地自然也不會(huì)錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，董事會(huì)主席李欣說(shuō)，“要積極搶抓，該出手時(shí)就出手?！痹捯魟偮?，華潤(rùn)置地就宣布收購(gòu)世茂集團(tuán)在分鐘寺的項(xiàng)目。

央國(guó)企之外，優(yōu)質(zhì)民企在這一輪洗牌中也頻繁出手。

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜透露，上半年碧桂園跟39家企業(yè)進(jìn)行了收并購(gòu)，部分是未出險(xiǎn)企業(yè)，也有相當(dāng)數(shù)量是出險(xiǎn)企業(yè)，在進(jìn)行歸邊分家安排后，已完成63個(gè)項(xiàng)目工作，涉及金額約35億元。

另一家同在順德北滘的民企美的置業(yè)，自去年9月啟動(dòng)合作項(xiàng)目的收并購(gòu)工作以來(lái)，截至6月底，已完成29個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)交接，其中17個(gè)在今年上半年完成。瑞安房地產(chǎn)管理層也表示，一直很關(guān)注目前市場(chǎng)上是否有收購(gòu)的機(jī)會(huì)。

不管是世茂對(duì)福晟的后續(xù)管理、富力和融創(chuàng)對(duì)所接盤(pán)的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目都出現(xiàn)了“消化不良”的問(wèn)題。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)在收并購(gòu)上更趨于謹(jǐn)慎精準(zhǔn)，上述企業(yè)對(duì)收并購(gòu)標(biāo)的的要求大都有一條：與自身戰(zhàn)略相匹配。

其中，美的置業(yè)主要的收購(gòu)方向是戰(zhàn)略深耕城市，如天津、佛山、南京等，同時(shí)退出了九江、柳州等計(jì)劃退出的市場(chǎng)。

中國(guó)宏泰的城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)也與金茂的戰(zhàn)略高度契合，李從瑞說(shuō)，“我們最看重的是在龍河的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際上與梅溪湖一期的項(xiàng)目一樣，并且它的條件會(huì)更好。項(xiàng)目地處北京、天津和雄安的中間地帶，已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)，我們非常看好它未來(lái)發(fā)展?！彪S著私有化的推進(jìn)與完成，金茂在環(huán)京地區(qū)的布局將更完善。

顏建國(guó)則稱(chēng)，對(duì)于并購(gòu)，中海仍然堅(jiān)持選擇主流城市、主流地段，堅(jiān)持投資回報(bào)刻度。這或許是中海篩選了400—500個(gè)項(xiàng)目，但最終成交案例并不多的原因。

無(wú)價(jià)亦無(wú)市

如果說(shuō)萬(wàn)達(dá)出售旗下酒店和文旅項(xiàng)目趕上了好時(shí)候，最終賣(mài)了個(gè)好價(jià)錢(qián)，而今房企出售資產(chǎn)則面臨“無(wú)價(jià)亦無(wú)市”的難題。多家房企管理層提及了收并購(gòu)的“性價(jià)比”這一條件。

瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞說(shuō)，“到目前為止很多房企還未愿意打出較大的折扣去出售項(xiàng)目，因?yàn)橛X(jué)得似乎市場(chǎng)還有機(jī)會(huì)、有時(shí)間給他們?nèi)ミM(jìn)行調(diào)整或者對(duì)債務(wù)進(jìn)行調(diào)整。”在他看來(lái)，到明年應(yīng)該會(huì)有更多的項(xiàng)目要拋售，對(duì)此瑞安房地產(chǎn)會(huì)密切跟蹤與留意。

華潤(rùn)置地直到前幾天才“出手”收購(gòu)世茂旗下項(xiàng)目，或也有性價(jià)比的原因，首席戰(zhàn)略官謝驥在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，“如今公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，收并購(gòu)項(xiàng)目性價(jià)比未必更高?！?/p>

“收并購(gòu)事件減少的核心原因是買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的判斷差距非常大?！币拙悠髽I(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在一篇推文中指出。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，賣(mài)方手中有人愿意接手的都屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為解決當(dāng)下資金困難問(wèn)題而打折出售，將來(lái)的經(jīng)營(yíng)不具有可持續(xù)性，畢竟只剩下了“賣(mài)不出去”的資產(chǎn)；買(mǎi)方則希望資產(chǎn)打折力度大——若不存在價(jià)格優(yōu)勢(shì)，還要處理復(fù)雜的股權(quán)債權(quán)關(guān)系，不如通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獲取項(xiàng)目。

謝驥在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，過(guò)去一段時(shí)間，華潤(rùn)置地接觸了大量收并購(gòu)標(biāo)的，并進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)慎重的研判，之所以沒(méi)有實(shí)際動(dòng)作，原因之一就是標(biāo)的資產(chǎn)狀況、股權(quán)債權(quán)等關(guān)系復(fù)雜，利益平衡難度大。

此外，出于對(duì)項(xiàng)目狀況的了解程度較高，同時(shí)“背負(fù)”著保交付重任的房企，更愿意選擇已有合作項(xiàng)目的股權(quán)并購(gòu)。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝說(shuō)，接下來(lái)對(duì)合作項(xiàng)目的收購(gòu)會(huì)堅(jiān)持“項(xiàng)目的交付安全”原則，“這個(gè)是作為我們的第一，是我們作為有擔(dān)當(dāng)、講誠(chéng)信、講責(zé)任的公司的底線。出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，我們會(huì)主動(dòng)的跟我們的合作方溝通，來(lái)洽商解決這些項(xiàng)目的問(wèn)題?！比ツ甑滓詠?lái)，美的置業(yè)陸續(xù)將與花樣年、雅居樂(lè)和金科的合作項(xiàng)目剩余股權(quán)收購(gòu)。

碧桂園的思路也大致相當(dāng)，目前主要聚焦內(nèi)部已合作項(xiàng)目降低風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。

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