監(jiān)管層多次喊話房企并購(gòu) 誰(shuí)會(huì)是白衣騎士？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-12-31 18:00

中新經(jīng)緯12月31日電 (薛宇飛林堅(jiān))“房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段?！?2月30日，在由中國(guó)人民銀行舉行的小微企業(yè)金融服務(wù)和綠色金融新聞發(fā)布會(huì)上，針對(duì)央行與銀保監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾如是說(shuō)。

據(jù)中新經(jīng)緯梳理，近段時(shí)間以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)、國(guó)資委乃至中國(guó)銀行(601988)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)均發(fā)聲鼓勵(lì)房企間收并購(gòu)，融資端也正在向國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企傾斜。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，央企及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部民企或?qū)?shí)現(xiàn)對(duì)問(wèn)題房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的整合，而最先被收購(gòu)或許會(huì)是問(wèn)題房企旗下的物業(yè)服務(wù)公司，而后擴(kuò)展到開發(fā)項(xiàng)目。

監(jiān)管層多次喊話房企并購(gòu)

多家媒體12月20日?qǐng)?bào)道稱，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合對(duì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》(下稱通知)。當(dāng)日，中新經(jīng)緯亦從監(jiān)管層相關(guān)人士獲悉該消息，但該通知卻一直沒(méi)有對(duì)外公布。

到12月30日，針對(duì)通知內(nèi)容，鄒瀾表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化程度是比較高的，從近幾年的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)有的10萬(wàn)余家房企中每年都會(huì)有將近500家的企業(yè)進(jìn)入司法破產(chǎn)重整，這是行業(yè)優(yōu)勝劣汰、實(shí)現(xiàn)出清的重要方式。

“對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)和資金周轉(zhuǎn)困難的房企集團(tuán)持有的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目子公司股權(quán)或資產(chǎn)，不少行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)、國(guó)有企業(yè)是有購(gòu)買意愿的，這也就相應(yīng)產(chǎn)生了專門的合理融資服務(wù)需求。為了充分發(fā)揮項(xiàng)目并購(gòu)在防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)中的積極作用，同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化、法治化風(fēng)險(xiǎn)化解原則，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了這樣一份文件?！编u瀾稱。

梳理會(huì)發(fā)現(xiàn)，類似于“鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)”的提法，在近段時(shí)間頻頻被提及。央行、銀保監(jiān)會(huì)于近期召集部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行座談，希望銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)能夠積極推進(jìn)并提供并購(gòu)貸款，對(duì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大型房地產(chǎn)企業(yè)不要盲目抽貸斷貸。

據(jù)財(cái)聯(lián)社，12月20日，在發(fā)布上述通知的同時(shí)，央行、銀保監(jiān)會(huì)就會(huì)同國(guó)資委召集部分民營(yíng)、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開座談會(huì)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購(gòu)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購(gòu)的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。一些房企表示，目前是兼并收購(gòu)的較好時(shí)機(jī)，正在實(shí)質(zhì)性洽談多個(gè)并購(gòu)項(xiàng)目。

上海證券報(bào)報(bào)道稱，12月10日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)債務(wù)融資工具用于并購(gòu)項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目建設(shè)。據(jù)銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人在12月3日的答記者問(wèn)中指出，要合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款。

收并購(gòu)路徑優(yōu)劣并存

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，全國(guó)年商品房銷售額雖然達(dá)到十幾萬(wàn)億元人民幣，但行業(yè)內(nèi)的集中度并不高，即使年銷售額第一的房企，其市占率也不及10%。因此，收并購(gòu)事件在行業(yè)內(nèi)不斷，尤其是每當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，一些負(fù)債過(guò)高、經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)往往會(huì)被兼并。

對(duì)于上述通知，天風(fēng)證券就認(rèn)為，在地產(chǎn)信用復(fù)蘇不對(duì)稱的背景下，依靠行業(yè)并購(gòu)消化不良資產(chǎn)可能會(huì)是本輪行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的主要路徑。北京大成(福州)律師事務(wù)所律師孟佳對(duì)中新經(jīng)緯表示，收購(gòu)方式主要有股權(quán)并購(gòu)和資產(chǎn)并購(gòu)兩種。過(guò)往的房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目中，大多是通過(guò)股權(quán)并購(gòu)方式實(shí)施，這主要是基于納稅籌劃角度考慮。但上述通知對(duì)并購(gòu)貸款的目的作了限定，明確金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的并購(gòu)貸款僅用于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的收并購(gòu)，不可用于出險(xiǎn)房企的股權(quán)收購(gòu)或企業(yè)自身。也就是說(shuō)，監(jiān)管部門鼓勵(lì)的是，金融機(jī)構(gòu)對(duì)通過(guò)資產(chǎn)并購(gòu)方式盤活出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的并購(gòu)者，提供融資支持和服務(wù)。

中信證券更是指出，政策鼓勵(lì)優(yōu)秀房企并購(gòu)困難房企項(xiàng)目后，預(yù)計(jì)后續(xù)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓將逐漸增多，最初的案例可能多為持有物業(yè)。輕資產(chǎn)的并購(gòu)在2022年可能更為活躍，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)鏈較之開發(fā)活動(dòng)更具規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

當(dāng)前，多家陷入債務(wù)危機(jī)的企業(yè)，都已經(jīng)或計(jì)劃出售旗下物業(yè)服務(wù)公司，例如，今年上半年，陷入危機(jī)中的藍(lán)光發(fā)展(600466)，就將旗下的藍(lán)光嘉寶服務(wù)71.17%股份以54.32億元賣給碧桂園服務(wù)。9月，碧桂園服務(wù)又分別以不超過(guò)100億元、33億元相繼拿下富力物業(yè)和彩生活服務(wù)的核心資產(chǎn)。恒大也計(jì)劃出售恒大物業(yè)，暫時(shí)還沒(méi)有找到合適買家。

但也要指出的是，收并購(gòu)并非易事。一家頭部房企的相關(guān)人士對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“自從行業(yè)形勢(shì)在下半年發(fā)生急轉(zhuǎn)，公司已經(jīng)減少對(duì)外投資，連拿地都很謹(jǐn)慎，如果去收并購(gòu)?fù)械脑?，肯定很小心。?dāng)然，只要價(jià)格合適，也會(huì)給老板做建議?！?/p>

天風(fēng)證券提醒，雖然再融資對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的偏好已經(jīng)兌現(xiàn)，但行業(yè)景氣度能否順利修復(fù)依然是收并購(gòu)?fù)七M(jìn)的最大前提，在銷售預(yù)期不明朗的情況下，再投資預(yù)期偏謹(jǐn)慎仍是目前最大的堵點(diǎn)。也就是說(shuō)，行業(yè)信用及基本面能否好轉(zhuǎn)，都要看需求側(cè)的變化。

誰(shuí)來(lái)當(dāng)“白衣騎士”？

從鄒瀾的講話以及此前央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門召開的座談會(huì)不難發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)民企、國(guó)企將會(huì)是未來(lái)收并購(gòu)的主力軍。相對(duì)應(yīng)的是，自四季度融資端開始顯露松動(dòng)以來(lái)，少數(shù)國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企率先獲得彈藥補(bǔ)充，資金明顯有向國(guó)企、央企及部分優(yōu)質(zhì)民企集中的態(tài)勢(shì)。

就在11月9日中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)召開房企座談會(huì)后兩天，11日，保利發(fā)展率先在銀行間市場(chǎng)啟動(dòng)發(fā)行中期票據(jù)，12日，招商蛇口(001979)、建發(fā)集團(tuán)也啟動(dòng)發(fā)行中期票據(jù)。

到12月初，萬(wàn)科、碧桂園相繼宣布計(jì)劃發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，金地集團(tuán)(600383)的2021年一期2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得通過(guò)，龍光集團(tuán)發(fā)行公司債券獲批準(zhǔn)，龍湖則完成發(fā)行不超過(guò)10億元的中期票據(jù)。有媒體還稱，招商蛇口、碧桂園等企業(yè)計(jì)劃在中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，11月份40家典型上市房企共完成約668.62億元的融資，環(huán)比上升98.7%，其中，債權(quán)融資金額占比達(dá)86.37%。該研究院分析，11月房企債權(quán)融資大幅回升，國(guó)企、央企憑借其穩(wěn)健性開始在融資市場(chǎng)嶄露頭角，融資主力從民企轉(zhuǎn)移至國(guó)企、央企。

“相對(duì)于民企，國(guó)企、央企在中期票據(jù)、海外銀團(tuán)貸款和其他債權(quán)融資方面更具融資優(yōu)勢(shì)，除融資利率較低外，金額也更為巨大。當(dāng)然，民企中不乏有‘優(yōu)等生’，擁有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)的房企將更受金融市場(chǎng)青睞?！鄙鲜鲅芯吭悍Q。

資金相對(duì)充裕的國(guó)企、央企接下來(lái)的動(dòng)作，受到關(guān)注。孟佳認(rèn)為，無(wú)論是從企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健角度，還是財(cái)務(wù)狀況和融資能力角度，國(guó)有房企在并購(gòu)中更具優(yōu)勢(shì)。但國(guó)企也要考慮對(duì)并購(gòu)行為本身的合規(guī)管理。國(guó)企房企在實(shí)施并購(gòu)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院國(guó)資委和地方國(guó)資委關(guān)于國(guó)有企業(yè)對(duì)外投資的相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，比如，并購(gòu)行為不能涉及所屬國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)印發(fā)的國(guó)有企業(yè)投資項(xiàng)目負(fù)面清單內(nèi)的“禁止投資類項(xiàng)目”，投資行為應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策以及“主業(yè)投資”的要求，還要符合國(guó)家和地方關(guān)于國(guó)有企業(yè)債務(wù)管理規(guī)定，控制好投資規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率等。

華泰證券認(rèn)為，數(shù)家央企及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部民企已經(jīng)啟動(dòng)多種融資渠道發(fā)行，未來(lái)如果能借助并購(gòu)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)對(duì)問(wèn)題房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的整合，有望看到優(yōu)質(zhì)房企在下一輪周期中邁向新的成長(zhǎng)軌道。不過(guò)也應(yīng)注意，盡管優(yōu)質(zhì)房企會(huì)積極發(fā)行相關(guān)債務(wù)融資產(chǎn)品，但還有些細(xì)節(jié)有待明確，才能助推并購(gòu)步伐，比如，并購(gòu)貸款、債務(wù)融資工具是否會(huì)占用“三道紅線”等監(jiān)管指標(biāo)。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)

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（責(zé)任編輯：董云龍）