（文/張志峰 編輯/馬媛媛）當(dāng)所有人的目光都聚焦在“保交付”時，又一個償債高峰悄然而至。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年6-7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模約1755億元，其中民企到期債務(wù)壓力巨大，約有1178億元債券到期，占比達(dá)67%。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年下半年房企尚在存續(xù)期的債券余額為4920.7億元，其中8月為年內(nèi)又一償債高峰，單月到期余額1011.7億元。而樓市銷售沒有明顯回暖，民營房企融資環(huán)境依然嚴(yán)峻，預(yù)計未來仍有房企不得不加入債務(wù)違約陣營。

與之相對的是，多家國資背景房企及頭部民營房企集體發(fā)債，融資端回暖消息不斷，發(fā)債金額最高可達(dá)百億。

兩相對比之下，行業(yè)普遍認(rèn)為，新一輪收并購大戰(zhàn)將起，初期主要表現(xiàn)在單個項目及物管公司層面，但隨著兩極分化不斷加大，恐將迅速蔓延至企業(yè)整體層面。

違約房企數(shù)量增加

在經(jīng)過“樓市下行周期”一年發(fā)酵后，房企最賴以生存的銷售回款遭遇持續(xù)打擊，此次危機就顯得更加嚴(yán)峻。

最近1月時間內(nèi)，就有景瑞控股、俊發(fā)地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、融信中國等多家規(guī)模房企相繼倒在了“高峰”之下。

7月22日，上海老牌房企景瑞控股公告稱，一支票面利率12%、余額2.6億美元優(yōu)先票據(jù)即將到期，公司預(yù)計不能按期支付。

同日，立足云南的俊發(fā)地產(chǎn)也正式宣告違約，違約金額僅僅是一支美元債利息，合計1303.5美元，且已經(jīng)延期1月。

而寶龍、融信等在經(jīng)過一系列展期、交換要約等輾轉(zhuǎn)騰挪之后無力支撐，均在7月份因美元債宣告違約。

也正由此，7月25日，高盛以行業(yè)壓力上升為由，將中國高收益房地產(chǎn)債券2022年的違約率預(yù)測從31.6%上調(diào)至45%。

高盛表示，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險正在上升，高收益房地產(chǎn)債券今年迄今的違約率達(dá)到28.7%。房貸斷供凸顯了建設(shè)無法按期完工的現(xiàn)象廣泛存在，也反映了開發(fā)商面臨的嚴(yán)重資金壓力。

不過，隨著銀保監(jiān)會“有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”政策逐漸落地，這一狀況并未有橫向蔓延趨勢。有國資背景的企業(yè)及部分頭部民營房企卻確有明顯回暖趨勢，近期多家密集發(fā)債破冰，且融資成本有所下降。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年7月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為466.24億元，相較于去年7月的543.85億元，同比下降14.27%，但降幅明顯收窄；平均利率為3.31%，同比反而進(jìn)一步下降0.65個百分點。

如7月21日，萬科披露了2022年度第一期綠色中期票據(jù)發(fā)行結(jié)果，發(fā)行金額為30億元，利率3%；25日，保利一起公司債發(fā)行結(jié)束，最終發(fā)行規(guī)模為20億元；同日，華潤置地發(fā)布一起公司債發(fā)行計劃，擬發(fā)行金額100億元。

新一輪并購潮將起

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)分析稱，如今樓市一方面努力處理問題樓盤，保交付；另一方面隨著政策糾偏，優(yōu)質(zhì)房企的正常融資需求已經(jīng)有所保障，避免行業(yè)形勢惡化。

不難預(yù)測，房企間兩極分化形勢進(jìn)一步加劇，勢必引發(fā)大規(guī)模收并購。而央國企普遍肩負(fù)著一定“保交付”任務(wù)，目前由于問題樓盤過多、資金不足等因素只能限于項目間收并購，但隨著交付問題逐步化解，收并購規(guī)模也將迅速加大。這一過程中，頭部民營房企或部分混合經(jīng)營類房企本著擴大經(jīng)營規(guī)模等目的，也會適度參與其中。

事實上也的確如此。

在剛剛結(jié)束的7月，雖未發(fā)生一起大規(guī)模收購事項，單個項目或物管公司層面的并購卻較為頻繁。

7月21日國務(wù)院新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將積極加強與住建部、人民銀行部門的協(xié)同配合，主動參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，支持地方更有力地推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

7月19日，河南國資委旗下河南資產(chǎn)與鄭州國資委旗下鄭州地產(chǎn)集團(tuán)共同成立地產(chǎn)紓困基金，明確表示紓困對象為問題樓盤，而非房企。

企業(yè)層面同樣如此，如中國金茂37億元將甬云房地產(chǎn)及甬煥房地產(chǎn)收入囊中，龍湖13億港元收購與合景泰富合作香港啟德項目公司，雅居樂3.7億收購祥生控股紹興項目公司等。

同時，民營房企或?qū)で髧Y“聯(lián)姻”，或廣泛開展企業(yè)間的戰(zhàn)略合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。如旭輝瓴寓與錦江發(fā)展、綠城管理與中國奧園、招商蛇口(001979)與招商平安資產(chǎn)等，房企在商業(yè)、保障房、融資等方面達(dá)成重大戰(zhàn)略合作，發(fā)揮各自領(lǐng)域中的戰(zhàn)略優(yōu)勢，形成強強聯(lián)合局面。

有房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，融資受限、問題樓盤頻發(fā)的背景下，國央企優(yōu)勢被無限放大，土地市場中更是幾乎“包場”。從此次交付危機不難看出，國企成為政策性的救助工具，借此來管控風(fēng)險。在未來，隨著國央企逐步加大二級市場中收并購力度，勢必掀起一場并購大潮，從而擠壓民營房企生存空間、主導(dǎo)整個房地產(chǎn)市場，最終帶動各方預(yù)期向上，行業(yè)穩(wěn)定有序，實現(xiàn)良性循環(huán)。