截至2022年8月31日晚，所有須完成半年度業(yè)績披露的上市物業(yè)公司（除停牌外），均已發(fā)布中期業(yè)績報(bào)告。

通過對本次業(yè)績增長的主力軍，即以中央管理企業(yè)（簡稱：央企）和地方國有企業(yè)（簡稱：國企）為主要身份的物業(yè)上市公司（港股）進(jìn)行橫向數(shù)據(jù)對比，物股通有新發(fā)現(xiàn)。

（制表：物股通）

01//財(cái)務(wù)表現(xiàn)

從個(gè)體表現(xiàn)來看，央企中保利物業(yè)的營收規(guī)模最大，達(dá)64.49億元，華潤萬象生活的毛利潤和凈利潤最高，金茂服務(wù)的三項(xiàng)增速最高；

國企中越秀服務(wù)的營收規(guī)模最大，為10.90億元，建發(fā)物業(yè)的毛利潤和凈利潤最高，建發(fā)物業(yè)的三項(xiàng)增速最高。

（數(shù)據(jù)來源：各公司公告，中海物業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已按1港元：0.8708人民幣匯率換算，制表：物股通）

此外，國企表現(xiàn)呈現(xiàn)一定的疲軟態(tài)勢，金融街(000402)物業(yè)毛利潤和凈利潤同比出現(xiàn)下滑，京城佳業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)也欠佳，魯商服務(wù)增收不增利。

從營收和利潤的絕對值看：

4家央企匯總的營收為179.31億元、毛利潤為39.54億元、凈利潤為22.96億元；

6家國企匯總的營收為46.41億元、毛利潤為12.0億元、凈利潤為4.39億元。

（制表：物股通）

從營收和利潤的平均值看：

4家央企的營收均值為44.83億元、毛利潤均值為9.89億元、凈利潤為5.74億元；

6家國企的營收均值為7.74億元、毛利潤均值為2.00億元、凈利潤為0.73億元。

盈利能力方面，央企均值的毛利潤率為22.05%，低于國企均值的毛利潤率25.87%；

但在凈利潤率方面，央企均值的比率要高于國企均值的比率，物股通認(rèn)為應(yīng)歸功于擁有“鈔能力”的華潤萬象生活，在商管業(yè)務(wù)的助力下凈利潤率達(dá)19.7%，笑傲群雄。

02/業(yè)務(wù)表現(xiàn)

從合約面積及在管面積同比增幅看，已披露了數(shù)據(jù)的央企軍團(tuán)總體增幅要遠(yuǎn)高于國企軍團(tuán)。

其中華潤萬象生活（物管板塊）兩項(xiàng)的增幅領(lǐng)先央企和國企；建發(fā)物業(yè)兩項(xiàng)的增幅領(lǐng)先國企。

（數(shù)據(jù)來源：各公司公告，制表：物股通）

央企中，中海物業(yè)的同比增幅最弱；國企中，京城佳業(yè)的同比增幅最弱。

從合約面積與在管面積的比率可以預(yù)見，建發(fā)物業(yè)和華發(fā)物業(yè)服務(wù)潛力充沛；

而金融街物業(yè)、京城佳業(yè)、魯商服務(wù)則因在管面積基數(shù)低、合約面積少的現(xiàn)狀，即將迎來發(fā)展的瓶頸。

央企物管的發(fā)展速度之所以要高于國企物管，物股通分析主要有三方面的原因：

1）央企物管有全國性的房企（均屬頭部）作為發(fā)展支撐，這是諸多地方國企無法比擬的資源稟賦；

2）地方國企要從深耕區(qū)域邁向全國展業(yè)，面臨水土不服和成本高企的難題，而央企在全國展業(yè)具備成本和資源優(yōu)勢。

3）央企物管具備高舉高打的能力，肩負(fù)做大做強(qiáng)的使命，對人才、資源的吸附能力都比國企物管強(qiáng)。同樣是物業(yè)收并購，央企物管的成功率和支付能力要遠(yuǎn)高于國企物管。

比如2022上半年，華潤萬象生活接連收購了禹洲物業(yè)、四川九洲(000801)、中南物業(yè)；金茂服務(wù)收購首置物業(yè)，斬獲頗豐。

反觀國企物管方面，僅有京城佳業(yè)斥資778萬元收購北京卓聯(lián)物管60%的股權(quán)。

03/資本市場表現(xiàn)

作為公司價(jià)值稱重器的資本市場，港股對不同公司的定價(jià)似乎都較客觀公允。

中海物業(yè)、保利物業(yè)及華潤萬象生活三家央企物管包攬了在港上市物業(yè)板塊市盈率、總市值的TOP4，其中華潤萬象生活成為市盈率和總市值的雙冠王；保利物業(yè)以1.14元/股的收益遙遙領(lǐng)先。

國企物管中，建發(fā)物業(yè)以19.73倍的市盈率領(lǐng)先；越秀服務(wù)以48.86億港元的總市值領(lǐng)先；京城佳業(yè)以每股收益領(lǐng)先。

（數(shù)據(jù)來源：富途牛牛，制表：物股通）

央企物管的市盈率均值是國企物管市盈率均值的2.83倍；每股收益方面，央企物管的均值是國企物管均值的2.46倍。

從以上不同維度的拆解分析中不難看出，央企物業(yè)因其全方位的領(lǐng)先優(yōu)勢，在產(chǎn)業(yè)競爭和資本市場上取得好于國企物管的表現(xiàn)。

于未來的發(fā)展前景及發(fā)展格局而言，央企物管無疑歸屬優(yōu)等生陣營，國企物管中建發(fā)物業(yè)值得期待。

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