頭部物企收縮并購物管行業(yè)資本化“降速”

來源：智能家居時(shí)間：2022-06-30 08:57

??收并購是物管企業(yè)不可忽視的增長(zhǎng)方式，但今年以來物管收并購熱度在逐步降低。

??6月23日，鑫苑服務(wù)刊發(fā)了一則所得款項(xiàng)用途變更公告，稱其擬變更IPO及配股募集資金用途，涉及金額合計(jì)約2.448億元，此次變更縮減了公司用于并購的金額。而鑫苑服務(wù)并非今年第一家下調(diào)并購金額的物業(yè)企業(yè)，這背后反映的是，物企并購熱情有所下降，行業(yè)整體并購數(shù)量和金額也在減少。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，上市物企共計(jì)公告并購事件僅為15起，其中，一季度有11起并購事件，10億元以上的并購交易有3起；而二季度上市物企之間的并購事件驟降，且鮮少有大額交易。

??克而瑞物管行業(yè)研究員湯曉晨認(rèn)為，相比去年，今年物企更多謹(jǐn)慎看待收并購，導(dǎo)致并購熱度有所下降，只有部分國企背景的物業(yè)公司和資金充裕的民營(yíng)物企在參與收并購。

??并購熱度下降上半年物業(yè)公告并購15起

??提升規(guī)模保證絕對(duì)實(shí)力仍然是當(dāng)前物管行業(yè)的共識(shí)，畢竟有規(guī)模才會(huì)有估值，才會(huì)有更廣闊的發(fā)展空間。

??一般而言，物企要實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張，收并購和地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司輸送是兩個(gè)重要渠道。

??新城悅服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官尤建峰就曾表示：“物業(yè)行業(yè)收并購是不可忽視的增長(zhǎng)方式，從國際市場(chǎng)來看，從開展業(yè)務(wù)到后面增長(zhǎng)都主要是通過收并購來實(shí)現(xiàn)。”尤其是2021年，在政策、資金、地產(chǎn)變局等因素的助推下，物管行業(yè)迎來并購熱潮。

??克而瑞研究報(bào)告顯示，2021年，物管行業(yè)并購市場(chǎng)異?；钴S。全年共有29家上市物企發(fā)起53項(xiàng)并購，并購交易總額達(dá)到355.88億元，交易所付出總代價(jià)為上年同期的3.77倍。

??2022年初，物企間的收并購延續(xù)了上一年的熱度。據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測(cè)，2022年一季度，上市物企共計(jì)公告11起并購事件，環(huán)比去年四季度減少了6家，總計(jì)交易金額67.74億元，較去年四季度提高了116%。一季度發(fā)生3起10億元以上的大額并購交易。

??但到了二季度，物管行業(yè)并購熱度明顯下降，上市物企公告的并購事件數(shù)量明顯減少，僅包括新希望服務(wù)收購成都明宇環(huán)球商業(yè)管理有限公司51%股權(quán)，京城佳業(yè)收購北京卓聯(lián)物業(yè)60%股權(quán)，招商積余收購新中物業(yè)，東原仁知收購浙江中都和湖南金典股權(quán)，等等。

??整體而言，今年上半年，上市物企累計(jì)公告的并購事件約15起，不足去年全年并購數(shù)量的一半。

??在一位上市物企副總裁看來：“物企并購熱度下降，是因?yàn)閹讉€(gè)大的公司退出了并購市場(chǎng)?！?/p>

??今年三月，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁李長(zhǎng)江曾對(duì)外表示“碧桂園服務(wù)大規(guī)模的收購時(shí)間已經(jīng)結(jié)束了”；而融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等幾家頭部物企則受制于地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司的資金壓力也基本停止了收并購。

??“今年開始幾個(gè)國有企業(yè)逐步加快了并購步伐。但整體來看退出的多，新加入的少?！鄙鲜龈笨偛帽硎?。

??湯曉晨也提到，2022年物企并購主體出現(xiàn)一些變化。2021年，物業(yè)行業(yè)收并購由民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)，國資背景物企逐步入局，而今年上半年，隨著過去大量并購的民企出現(xiàn)剎車，國企背景的物業(yè)企業(yè)在并購市場(chǎng)亮相較多，比如招商積余、華潤(rùn)萬象生活等企業(yè)。

??在收購標(biāo)的方面，2021年，物管行業(yè)并購市場(chǎng)的標(biāo)的由中小物企向頭部物企、上市物企、擬上市物企演變，更多優(yōu)質(zhì)標(biāo)的入場(chǎng)。而今年上半年，物企并購標(biāo)的則以遞表企業(yè)為主，例如1月華潤(rùn)萬象生活分別斥資10.6億元和22.6億元并購禹佳生活和中南服務(wù)兩家遞表物企、2月碧桂園服務(wù)以31.29億元并購遞表企業(yè)中梁百悅智佳。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，遞表企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況披露完善，盡調(diào)相對(duì)簡(jiǎn)單，因此受到頭部物企青睞。

??對(duì)規(guī)模追求更趨理性

??物業(yè)行業(yè)并購減少的另一個(gè)原因是行業(yè)對(duì)規(guī)模的追求更趨于理性，發(fā)展由量轉(zhuǎn)質(zhì)。

??一份關(guān)于物業(yè)行業(yè)的研究報(bào)告指出，2021年物業(yè)管理行業(yè)保持了快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，行業(yè)總規(guī)模達(dá)到342億平方米，預(yù)計(jì)2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)388億平方米，2021年至2025年年復(fù)合增長(zhǎng)率約為3.2%。

??與之相對(duì)的是我國物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，但企業(yè)整體規(guī)模較小。因此，在萬億規(guī)模的物業(yè)賽道中，物業(yè)企業(yè)發(fā)展空間廣闊。

??在發(fā)展初期，做大規(guī)模成為眾多物業(yè)企業(yè)的共識(shí)，因?yàn)楣芾硪?guī)模越大，意味著企業(yè)對(duì)資源籌劃的能力越強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)的邊際效益越大，才能真正享受到規(guī)模帶來的紅利。

??過去幾年，不少物管企業(yè)通過頻繁收并購做大規(guī)模，但今年開始，物企并購也開始回歸理性。

??尤建峰認(rèn)為，現(xiàn)在越來越多的上市物業(yè)公司在開展戰(zhàn)略性的并購，也就是通過并購來補(bǔ)充自己在某些物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)方面的能力，或者補(bǔ)充某些區(qū)域的密度，不再有去年及以前簡(jiǎn)單為了規(guī)模而開展并購的行為出現(xiàn)。

??“物業(yè)收并購確實(shí)在由量轉(zhuǎn)質(zhì)。”湯曉晨表示，相比過去一年，買賣雙方都顯得不那么果斷。

??今年，物業(yè)行業(yè)收并購終止的現(xiàn)象逐漸增多。年初，融創(chuàng)服務(wù)終止收購第一服務(wù)；6月，金科服務(wù)終止收購佳源服務(wù)。

??在湯曉晨看來，物業(yè)估值下滑，原有規(guī)模指標(biāo)一定程度上不再絕對(duì)正確；房地產(chǎn)整體市場(chǎng)形勢(shì)不佳，買方資金也并不充足；經(jīng)過多輪并購，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)標(biāo)的減少，少數(shù)標(biāo)的談判周期拉長(zhǎng)；過去大量收購的企業(yè)需要慢下來面對(duì)更多投后問題等，都是造成物業(yè)收并購終止的原因。

??雖然今年物管行業(yè)收并購熱度下降，但仍有一些物業(yè)公司在持續(xù)關(guān)注收并購機(jī)會(huì)，這其中除了規(guī)模的原因，在尤建峰看來，202年可能是少有的甚至是唯一的收購中型地產(chǎn)背景的物業(yè)公司的機(jī)會(huì)了。

??“目前不少地產(chǎn)公司處于資金短缺狀態(tài)，希望通過出售物業(yè)公司尋求資金，但隨著地產(chǎn)逐漸回暖，地產(chǎn)出售物業(yè)公司的意愿會(huì)大幅下降，所以明年不一定會(huì)再有很多地產(chǎn)背景的物業(yè)公司出售了?！?/p>