頭部物企收縮并購物管行業(yè)資本化“降速”

來源：智能家居時間：2022-06-30 08:57

??收并購是物管企業(yè)不可忽視的增長方式，但今年以來物管收并購熱度在逐步降低。

??6月23日，鑫苑服務刊發(fā)了一則所得款項用途變更公告，稱其擬變更IPO及配股募集資金用途，涉及金額合計約2.448億元，此次變更縮減了公司用于并購的金額。而鑫苑服務并非今年第一家下調(diào)并購金額的物業(yè)企業(yè)，這背后反映的是，物企并購熱情有所下降，行業(yè)整體并購數(shù)量和金額也在減少。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，今年上半年，上市物企共計公告并購事件僅為15起，其中，一季度有11起并購事件，10億元以上的并購交易有3起；而二季度上市物企之間的并購事件驟降，且鮮少有大額交易。

??克而瑞物管行業(yè)研究員湯曉晨認為，相比去年，今年物企更多謹慎看待收并購，導致并購熱度有所下降，只有部分國企背景的物業(yè)公司和資金充裕的民營物企在參與收并購。

??并購熱度下降上半年物業(yè)公告并購15起

??提升規(guī)模保證絕對實力仍然是當前物管行業(yè)的共識，畢竟有規(guī)模才會有估值，才會有更廣闊的發(fā)展空間。

??一般而言，物企要實現(xiàn)快速規(guī)模擴張，收并購和地產(chǎn)關聯(lián)公司輸送是兩個重要渠道。

??新城悅服務集團首席戰(zhàn)略官尤建峰就曾表示：“物業(yè)行業(yè)收并購是不可忽視的增長方式，從國際市場來看，從開展業(yè)務到后面增長都主要是通過收并購來實現(xiàn)?！庇绕涫?021年，在政策、資金、地產(chǎn)變局等因素的助推下，物管行業(yè)迎來并購熱潮。

??克而瑞研究報告顯示，2021年，物管行業(yè)并購市場異?；钴S。全年共有29家上市物企發(fā)起53項并購，并購交易總額達到355.88億元，交易所付出總代價為上年同期的3.77倍。

??2022年初，物企間的收并購延續(xù)了上一年的熱度。據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測，2022年一季度，上市物企共計公告11起并購事件，環(huán)比去年四季度減少了6家，總計交易金額67.74億元，較去年四季度提高了116%。一季度發(fā)生3起10億元以上的大額并購交易。

??但到了二季度，物管行業(yè)并購熱度明顯下降，上市物企公告的并購事件數(shù)量明顯減少，僅包括新希望服務收購成都明宇環(huán)球商業(yè)管理有限公司51%股權(quán)，京城佳業(yè)收購北京卓聯(lián)物業(yè)60%股權(quán)，招商積余收購新中物業(yè)，東原仁知收購浙江中都和湖南金典股權(quán)，等等。

??整體而言，今年上半年，上市物企累計公告的并購事件約15起，不足去年全年并購數(shù)量的一半。

??在一位上市物企副總裁看來：“物企并購熱度下降，是因為幾個大的公司退出了并購市場?！?/p>

??今年三月，碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁李長江曾對外表示“碧桂園服務大規(guī)模的收購時間已經(jīng)結(jié)束了”；而融創(chuàng)服務、世茂服務等幾家頭部物企則受制于地產(chǎn)關聯(lián)公司的資金壓力也基本停止了收并購。

??“今年開始幾個國有企業(yè)逐步加快了并購步伐。但整體來看退出的多，新加入的少。”上述副總裁表示。

??湯曉晨也提到，2022年物企并購主體出現(xiàn)一些變化。2021年，物業(yè)行業(yè)收并購由民營企業(yè)主導，國資背景物企逐步入局，而今年上半年，隨著過去大量并購的民企出現(xiàn)剎車，國企背景的物業(yè)企業(yè)在并購市場亮相較多，比如招商積余、華潤萬象生活等企業(yè)。

??在收購標的方面，2021年，物管行業(yè)并購市場的標的由中小物企向頭部物企、上市物企、擬上市物企演變，更多優(yōu)質(zhì)標的入場。而今年上半年，物企并購標的則以遞表企業(yè)為主，例如1月華潤萬象生活分別斥資10.6億元和22.6億元并購禹佳生活和中南服務兩家遞表物企、2月碧桂園服務以31.29億元并購遞表企業(yè)中梁百悅智佳。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，遞表企業(yè)經(jīng)營狀況、財務狀況披露完善，盡調(diào)相對簡單，因此受到頭部物企青睞。

??對規(guī)模追求更趨理性

??物業(yè)行業(yè)并購減少的另一個原因是行業(yè)對規(guī)模的追求更趨于理性，發(fā)展由量轉(zhuǎn)質(zhì)。

??一份關于物業(yè)行業(yè)的研究報告指出，2021年物業(yè)管理行業(yè)保持了快速的發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)總規(guī)模達到342億平方米，預計2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實現(xiàn)388億平方米，2021年至2025年年復合增長率約為3.2%。

??與之相對的是我國物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，但企業(yè)整體規(guī)模較小。因此，在萬億規(guī)模的物業(yè)賽道中，物業(yè)企業(yè)發(fā)展空間廣闊。

??在發(fā)展初期，做大規(guī)模成為眾多物業(yè)企業(yè)的共識，因為管理規(guī)模越大，意味著企業(yè)對資源籌劃的能力越強，經(jīng)營的邊際效益越大，才能真正享受到規(guī)模帶來的紅利。

??過去幾年，不少物管企業(yè)通過頻繁收并購做大規(guī)模，但今年開始，物企并購也開始回歸理性。

??尤建峰認為，現(xiàn)在越來越多的上市物業(yè)公司在開展戰(zhàn)略性的并購，也就是通過并購來補充自己在某些物業(yè)服務業(yè)態(tài)方面的能力，或者補充某些區(qū)域的密度，不再有去年及以前簡單為了規(guī)模而開展并購的行為出現(xiàn)。

??“物業(yè)收并購確實在由量轉(zhuǎn)質(zhì)。”湯曉晨表示，相比過去一年，買賣雙方都顯得不那么果斷。

??今年，物業(yè)行業(yè)收并購終止的現(xiàn)象逐漸增多。年初，融創(chuàng)服務終止收購第一服務；6月，金科服務終止收購佳源服務。

??在湯曉晨看來，物業(yè)估值下滑，原有規(guī)模指標一定程度上不再絕對正確；房地產(chǎn)整體市場形勢不佳，買方資金也并不充足；經(jīng)過多輪并購，市場上優(yōu)質(zhì)標的減少，少數(shù)標的談判周期拉長；過去大量收購的企業(yè)需要慢下來面對更多投后問題等，都是造成物業(yè)收并購終止的原因。

??雖然今年物管行業(yè)收并購熱度下降，但仍有一些物業(yè)公司在持續(xù)關注收并購機會，這其中除了規(guī)模的原因，在尤建峰看來，202年可能是少有的甚至是唯一的收購中型地產(chǎn)背景的物業(yè)公司的機會了。

??“目前不少地產(chǎn)公司處于資金短缺狀態(tài)，希望通過出售物業(yè)公司尋求資金，但隨著地產(chǎn)逐漸回暖，地產(chǎn)出售物業(yè)公司的意愿會大幅下降，所以明年不一定會再有很多地產(chǎn)背景的物業(yè)公司出售了?！?/p>