【銳眼看市】

受到資本并購的裹挾與驅(qū)動(dòng)，物管行業(yè)的“馬太效應(yīng)”勢(shì)必進(jìn)一步放大與加劇，產(chǎn)業(yè)集中度也會(huì)加速上升。

張銳

不久前分別將藍(lán)光嘉寶服務(wù)和億達(dá)服務(wù)收入囊中后，碧桂園服務(wù)和龍湖嘉悅物業(yè)日前雙雙又盯上了對(duì)外掛牌出售的福建地區(qū)物管公司伯恩物業(yè)，與此同時(shí)，金融街(000402,股吧)物業(yè)收購株洲宏達(dá)物業(yè)65%股權(quán)的談判也處緊鑼密鼓之中。統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年上半年國內(nèi)物管行業(yè)的并購交易額達(dá)到133億元，超過了2020年全年的107億元。

資本并購歷來就是商業(yè)巨頭縱橫捭闔的游戲。觀察發(fā)現(xiàn)，今年以來發(fā)起的47起物管資產(chǎn)并購基本上被碧桂園、融創(chuàng)、恒大等排名前十的龍頭企業(yè)包場(chǎng)，而且越是排名靠前，其在并購市場(chǎng)的表現(xiàn)越積極。

資本并購需要真金白銀來發(fā)動(dòng)。繼去年國內(nèi)21家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸港交所之后，今年以來又有17家物管公司在港成功IPO，而除了通過IPO獲得大量資金外，不少頭部物業(yè)上市公司還能通過母公司的金援以及增發(fā)配股等方式補(bǔ)充用于并購的“彈藥”。

有買家還需有賣家，生意才能做成。最近幾年面向房地產(chǎn)的信用顯著收縮，而且監(jiān)管層明確劃出了“三道紅線”（剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過百分之七十、凈負(fù)債率不超過百分之百、現(xiàn)金短債比不小于一），受此影響，許多區(qū)域性與中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流承壓，負(fù)債率上升，甚至部分房企已經(jīng)撞上或接近政策“紅線”，在這種情況下，選擇出售物業(yè)板塊以回籠現(xiàn)金進(jìn)而降低資產(chǎn)負(fù)債率成為了不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得已的選擇。

在發(fā)展歷程上，物業(yè)公司幾乎都曾是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的附屬部門，但相比傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，物管屬于輕資產(chǎn)，擁有較強(qiáng)的現(xiàn)金流，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，同時(shí)盈利能力也較為穩(wěn)定，而且與房地產(chǎn)行業(yè)毛利率近幾年不斷往下走完全不同，物管行業(yè)的毛利率和凈利率都保持著穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，正是如此，物管企業(yè)普遍被市場(chǎng)公認(rèn)為熱門資產(chǎn)與價(jià)值資產(chǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)如果計(jì)劃讓渡售出，至少可以兌換到不錯(cuò)的交易籌碼，助力降低集團(tuán)杠桿率。

事實(shí)上，對(duì)于一些中小型物管企業(yè)來說，雖然自身盈利不錯(cuò)，但皮之不存毛將焉附？盈利管道離不開母公司的項(xiàng)目輸送，東家就在設(shè)法化緣，作為子企業(yè)的物管公司擴(kuò)張規(guī)模很難不受到牽絆與限制，行業(yè)激烈競爭之下必然如履薄冰；不僅如此，資本市場(chǎng)上物管企業(yè)的強(qiáng)弱面孔也十分清晰，那些擁有強(qiáng)大母公司優(yōu)勢(shì)的物管公司更能受到投資者的偏愛與追逐，股價(jià)與市值不斷創(chuàng)出新高，而許多背景平平的上市物管企業(yè)自上市首日就慘遭破發(fā)，股價(jià)一路下行，市值日漸萎縮。如此冰火兩重天的格局在堅(jiān)定了頭部上市物管企業(yè)并購決心的同時(shí)，也削弱了中小上市物管公司的獨(dú)立自主信心。此時(shí)實(shí)力強(qiáng)大的頭部物管拋出橄欖枝，買賣交易自然很容易達(dá)成。

對(duì)于那些買買買的頭部物管企業(yè)而言，追求資本并購規(guī)模效應(yīng)是其最主要目的，畢竟規(guī)模既是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的直接來源，也是增值服務(wù)延伸的重要基礎(chǔ)。一方面，目前作為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)收的物業(yè)管理費(fèi)幾乎是所有物業(yè)公司營收主要來源，通過并購擴(kuò)大在管面積規(guī)模就等于增加了服務(wù)用戶群體，開辟了增量營收和利潤之源；另一方面，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)占比下降是一個(gè)必然趨勢(shì)，取而代之的是以社區(qū)美居、社區(qū)團(tuán)購、社區(qū)消費(fèi)等為內(nèi)容的業(yè)主增值業(yè)務(wù)和以資產(chǎn)管理、廣告位、二手房租賃等為內(nèi)容的非業(yè)主增值業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比快速提升，對(duì)于物管企業(yè)來說，成功的并購意味著增值業(yè)務(wù)獲得了更大的業(yè)主基數(shù)、更廣的拓展渠道與更寬的市場(chǎng)需求，實(shí)際運(yùn)營效果也會(huì)更為可觀。

受到資本并購的裹挾與驅(qū)動(dòng)，物管行業(yè)的“馬太效應(yīng)”勢(shì)必進(jìn)一步放大與加劇，產(chǎn)業(yè)集中度也會(huì)加速上升。

（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、中國市場(chǎng)學(xué)會(huì)理事）

相關(guān)知識(shí)

那些買買買的物管巨頭
物管企業(yè)走向分化 保利碧桂園兩巨頭各自“下沉”
買買買！離島免稅購物限額提高至10萬元！不限次數(shù)！(附商品清單)
買買買!孫宏斌物業(yè)拓疆路線圖
物管行業(yè)收并購金額已超2020年全年，房企物管前途分化
什么值得買“2021年度值得好物榜”出爐，全景呈現(xiàn)中國消費(fèi)市場(chǎng)年度之選
現(xiàn)場(chǎng)|建銀國際曾粵暉:物管3.0時(shí)代,物管將成泛科技行業(yè)
“風(fēng)口”下的物管行業(yè)中報(bào)：業(yè)績逆勢(shì)提升 資本興趣不減
萬億物管市場(chǎng)估值分化加速 下半年或成中小物管企業(yè)上市最后窗口期
北京：發(fā)布物管行動(dòng)計(jì)劃 年底前實(shí)現(xiàn)業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）組建率超過30%