??“2019年完成200億元銷售額，三年內(nèi)做到500億元，五年做到1000億元?！甭暦Q要進(jìn)入“央企前三”的中交地產(chǎn)股份有限公司（SZ.000736，下稱“中交地產(chǎn)”）自去年開始提速拿地，并嘗試通過“輕資產(chǎn)”代建業(yè)務(wù)找到新的突破口。

??2020年以來，中交地產(chǎn)提速拿地，持續(xù)加碼北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明等七個(gè)城市，累計(jì)花費(fèi)逾103億元，平均每9天便將一宗地塊收入囊中。

??年報(bào)顯示，2019年，中交地產(chǎn)銷售均價(jià)大幅提升、銷售規(guī)模接近翻倍。根據(jù)中交地產(chǎn)披露的2019年年度報(bào)告顯示，2019年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額293.9億元，同比增長97.5%；實(shí)現(xiàn)銷售面積188.5萬平方米，同比增長52.8%；銷售均價(jià)由每平方米12058元提升至每平方米15588元。期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營收140.63億元，較上年同期增長57.16%；利潤總額17.91億元，較上年同期增長16.14%。

??營收上漲57%高溢價(jià)拿地?cái)U(kuò)規(guī)模

??2019年7月，李永前重回中交地產(chǎn)接任總裁一職，這位老將在綠城中國待了五年后，重新返回中交。提出要“復(fù)制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”路線，喊出了“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上”的目標(biāo)。

??2019年，中交地產(chǎn)銷售均價(jià)大幅提升、銷售規(guī)模接近翻倍。根據(jù)中交地產(chǎn)披露的2019年度報(bào)告顯示，2019年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額293.9億元，同比增長97.5%；實(shí)現(xiàn)銷售面積188.5萬平方米，同比增長52.8%；銷售均價(jià)由每平方米12058元提升至每平方米15588元。

??期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營收140.63億元，較上年同期增長57.16%；利潤總額17.91億元，較上年同期增長16.14%。

??不過，2019年中交地產(chǎn)營業(yè)成本增加，毛利率下滑，盈利能力出現(xiàn)疲軟。年報(bào)顯示，2019年中交地產(chǎn)土地成本49.31億元，較2018年的20.42億元，增長141.52%，這也是所有營業(yè)成本中增速最為明顯的一項(xiàng)。與此同時(shí)，2019年中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售額毛利率下滑超5個(gè)百分點(diǎn)，僅為25.01%。

??對(duì)此，中交地產(chǎn)表示主要原因歸結(jié)為三方面，一是上年同期因同一控制下合并確認(rèn)投資收益，本年無此項(xiàng)；二是計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和信用減值準(zhǔn)備減少了當(dāng)期凈利潤；三是受少數(shù)股東損益的影響。

??“凈利潤減少，說明此類企業(yè)在資源整合中，實(shí)際上效率是不高的。中交地產(chǎn)這兩年整合了較多的內(nèi)部和外部地產(chǎn)資源，而后續(xù)此類整合的地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營等也還是有很多壓力的?！必?cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長江商報(bào)記者表示，整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的時(shí)候，正是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)降溫的時(shí)候，所以這也會(huì)對(duì)其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績帶來沖擊。

??為了“千億目標(biāo)”，中交地產(chǎn)大舉拿地沖規(guī)模。年報(bào)顯示，2019年，中交地產(chǎn)新增土地15宗，分別位于北京、天津、昆明、寧波、舟山、長沙、無錫、惠州、重慶、合肥、廈門，土地購置總價(jià)款181.59億元，權(quán)益價(jià)款118.00億元。

??中交地產(chǎn)積極拓儲(chǔ)過程中不乏高溢價(jià)拿地案例，以去年12月競(jìng)得昆明呈貢區(qū)地塊為例，溢價(jià)率就高達(dá)96%，幾近翻倍，而在公司密集拿地的5月，除一宗底價(jià)成交外，其余溢價(jià)率均超40%，其規(guī)模意圖明顯。今年，4月8日，佛山南海競(jìng)拍出讓一宗TOD地塊，土地面積25.93萬平方米，起拍價(jià)39億元。在經(jīng)過30余輪競(jìng)拍后，該地塊最終由中交地產(chǎn)以52.65億元摘得，樓面價(jià)9875元/平米，溢價(jià)率35%。

??受疫情影響，今年多個(gè)城市大批土地延期出讓，重點(diǎn)城市土地成交量同比2019年春節(jié)后的兩周下降62%。一季度，中交地產(chǎn)搶抓機(jī)遇，開年強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)儲(chǔ)，連續(xù)摘得北京、重慶、鄭州、溫州、武漢等地9個(gè)地塊，僅2月就摘得6個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，平均5天摘一地，成績顯著。

??凈負(fù)債率降至約84.92%

??伴隨水漲船高的是中交地產(chǎn)的現(xiàn)金流壓力。2019年，中交地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-46.12億元，同比下滑179.56%；2019年末中交地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債44.71億元，同比增長35.08%。

??不過，中交地產(chǎn)的負(fù)債有所下降。2016-2018年，中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別高達(dá)168.84%、164.42%、112.99%，遠(yuǎn)超行業(yè)均值。2019年，中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率降至約84.92%。截至2019年12月31日，中交地產(chǎn)短期有息負(fù)債約44.71億元，手持貨幣資金約78.9億元，完全可以覆蓋短期有息負(fù)債。

??與此同時(shí)，積極開展融資。3月26日，中交房地產(chǎn)緊抓“政策窗口”，于銀行間市場(chǎng)成功發(fā)行規(guī)模10億元的2020年第一期永續(xù)中票，發(fā)行利率處于同行業(yè)同期的良好水平，創(chuàng)下成立以來的最好紀(jì)錄。

??在房地產(chǎn)金融形勢(shì)持續(xù)趨緊、資金成本持續(xù)上漲及疫情影響下，中交房地產(chǎn)一季度計(jì)劃融資提款112億元，實(shí)際提款128.6億元，較計(jì)劃數(shù)增長14.8%，較強(qiáng)的信用水平得到資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可。2020年4月8日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告，2020年前三月累計(jì)新增借款88.48億元，占2019年末凈資產(chǎn)141.31%。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從房企融資的角度看，近期壓力較大，那么房企還是需要積極進(jìn)行降價(jià)促銷的；另外從產(chǎn)品品牌的角度看，中交地產(chǎn)需要在此類品牌打造上持續(xù)發(fā)力。

??中交地產(chǎn)的夙愿是進(jìn)入“央企前三”，在“央企前三”的目標(biāo)壓力下，中交地產(chǎn)進(jìn)行了密集的人事調(diào)整。

??近幾年來，中交地產(chǎn)都在進(jìn)行頻繁的人事調(diào)整，涉及董事長、總經(jīng)理、黨委書記、董事、副總經(jīng)理等多個(gè)重要職位。去年9月，中交地產(chǎn)董事會(huì)還進(jìn)行過一輪“大換血”，包括地產(chǎn)集團(tuán)董事長孫國強(qiáng)、吳文德、曹舟南在內(nèi)的6名董事集體卸任，“推進(jìn)房地產(chǎn)板塊重組整合工作”被解釋為人事變動(dòng)的主要原因。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于中交地產(chǎn)來說，此類管理層的調(diào)整，也說明希望提振地產(chǎn)業(yè)務(wù)和業(yè)績。尤其是從央企發(fā)展的角度看，中交地產(chǎn)本身是需要有很多創(chuàng)新內(nèi)容的。而類似董事長等職務(wù)調(diào)整，一方面是為了導(dǎo)入原有中交投資的管理資源，另外也是希望未來業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更加夯實(shí)。

??入局輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)尋求突破

??房地產(chǎn)作為重資產(chǎn)行業(yè)今年愈加向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，越來越多的房企入局投入低、收益高、合作靈活的代建業(yè)務(wù)。

??回到中交地產(chǎn)后，李永前大刀闊斧開展改革，提出“六個(gè)一工程”戰(zhàn)略，大力發(fā)展融資代建、城市更新、TOD、健康養(yǎng)老、物流地產(chǎn)、文旅文創(chuàng)等新業(yè)務(wù)。

??2020年1月，由中交地產(chǎn)100%控股的北京聯(lián)合置業(yè)與惠州市惠燃實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、中食冷凍倉儲(chǔ)（廣州）有限公司簽訂項(xiàng)目委托管理服務(wù)協(xié)議，中交地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)開始“小試牛刀”。2020年3月13日，北京聯(lián)合置業(yè)更名中交房地產(chǎn)管理集團(tuán)。中交地產(chǎn)表示，此次更名是中交地產(chǎn)“六個(gè)一工程”戰(zhàn)略落地的重要舉措，對(duì)于中交地產(chǎn)輕資產(chǎn)板塊新航道業(yè)務(wù)開拓有重要意義，標(biāo)志著中交地產(chǎn)輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)順利起錨通航。

??在外界看來，背靠央企巨頭中交集團(tuán)，中交地產(chǎn)在代建領(lǐng)域具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。一方面，中交地產(chǎn)具備良好的政府合作平臺(tái)，資源優(yōu)勢(shì)明顯；另一方面，依賴央企背書，中交地產(chǎn)可以聯(lián)合資金方為中小房企做資本代建，而資本代建尚處于探索及創(chuàng)新階段，還是一片藍(lán)海。中交地產(chǎn)的企業(yè)性質(zhì)賦予了穩(wěn)健運(yùn)營、規(guī)范管理和良好資信條件的優(yōu)勢(shì)，未來如果能夠與相關(guān)資本方聯(lián)合起來結(jié)成聯(lián)合體來開展資本代建，解決中小房企所急需的資金問題，則會(huì)成為市場(chǎng)拓展的利器，或能如愿加快形成一定的規(guī)模。

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