賣房、拿地慘淡，靠非房業(yè)務上分？上半年房企們更偏愛多元化了

來源：智能家居時間：2022-09-08 17:30

2022年房企中報已基本落下帷幕。根據同花順(300033)iFinD統(tǒng)計，截至2022年9月7日，共有115家A股房地產企業(yè)和121家港股地產類企業(yè)披露2022年上半年業(yè)績。

結合房企中報和中期業(yè)績發(fā)布會內容，“保交付”和“活下去”是他們共同的主題，如何實現這一目標，走得更遠，大部分房企都強調了“多元化”和“多航道”。

事實上，尋找“第二增長曲線”早已成為房企共識，物管、代建、商業(yè)運營、租賃、文旅、科技、康養(yǎng)……均是房企開辟“第二戰(zhàn)場”的主要領域。

如今，房企拆分物業(yè)管理上市潮還在持續(xù)，但物管板塊已然逐漸獨立，代建、商業(yè)和租賃正成為房企競相入場的藍海。這半年，多元化業(yè)務究竟為房企掙得了多少利潤，未來還有多少盈利空間，多條腿走路的房企走得更遠、更好了嗎？

代建：綠城穩(wěn)坐“行業(yè)老大”，旭輝、金科大步追趕

代建行業(yè)成為房企競相入局的“香餑餑”?？硕鸾y(tǒng)計數據顯示，目前發(fā)展代建業(yè)務的品牌房企已經超過30家，并誕生了綠城管理控股（09979.HK）和中原建業(yè)（09982.HK）兩家港股上市公司，這兩家也是中國房地產市場最大及第二大的代建公司。

而就在近1個月內，又有兩家房企將代建業(yè)務升級加碼。一個是中梁控股發(fā)文宣布成立中梁建設管理集團有限公司，正式進軍代建行業(yè)。另一個是朗詩綠色地產有限公司，直接將公司名稱更改為朗詩綠色管理有限公司，即朗詩綠色管理（00106.HK）。

在更名公告中的對外數據顯示，截至2021年底，朗詩綠色管理開發(fā)代建服務收入約為7.52億元，僅占當年總收入的9.3%，但開發(fā)代建服務的毛利率卻保持在約40%的較高水平，而集團平均水平約為20%，未來在中國市場將專注于輕資產業(yè)務（即開發(fā)代建項目及小股操盤、房地產開發(fā)項目）。但在之后披露的半年報中，該公司的開發(fā)代建服務收入約為人民幣2.83億元，2021年上半年則約為人民幣4.05億元，開發(fā)代建服務毛利率約為31%，均有大幅下降。

去年剛進入代建領域的旭輝控股集團代建業(yè)務發(fā)展迅速?！霸谖覀儸F有的能力下，一定要更大（力度）地拓展代建?！痹谌涨芭e辦的2022年中期業(yè)績會上，旭輝控股執(zhí)行董事、旭輝建管董事長陳東彪著重強調了代建業(yè)務的重要性，并認為旭輝在該領域有先天優(yōu)勢。截至2022年6月底，該公司累積在管項目35個，分別位于上海、北京、廣州、深圳、南京、蘇州和西安等一二線城市，累計在管面積超700萬平方米。

金科股份（000656.SZ）的半年報也表示，公司的代建業(yè)務發(fā)展模式日趨成型，報告期內實現銷售金額超41億元，新增代建儲備建筑面積約82萬平方米，代建儲備建筑面積約681萬平方米，代建儲備貨值約538億元。

中金公司研報分析認為，代建企業(yè)提供除投資環(huán)節(jié)以外的“設計-建造-銷售”全鏈條房地產開發(fā)管理服務，通過品質、品牌、周轉等溢價獲取服務費，整體商業(yè)模型輕、企業(yè)無負債。

作為代建“老大哥”，綠城管理業(yè)績逆勢增長，持續(xù)引領代建行業(yè)，連續(xù)6年市占率超22%，且盈利能力不斷增強，半年度歸母凈利潤人民幣3.61億元，同比增長33.4%；實現項目管理服務收入人民幣11.46億元，同比上升15.5%。主要是政府代建項目增加使公司本期管控面積增加，同時多元化業(yè)務經營推動收入增長。

代建“老二”中原建業(yè)的業(yè)績則出現了下滑。上半年該公司實現收入為人民幣3.78億元，較2021年同期下降40.4%；期內凈利潤為人民幣2.04億元，較2021年同期下降43.6%，期內凈利潤率為54.0%。僅維持了較高的凈利率水平。

不過，從綠城管理和中原建業(yè)的財報指標可以看出，代建公司具有營收、利潤總額少，但是毛利率、凈利率指標高，且負債率低的特征。具有抗周期能力，可能就是代建業(yè)務模式被越來越多品牌房企看好的重要原因。

商業(yè)運營：華潤置地收入高，龍湖集團增速快

商業(yè)地產業(yè)務是房企發(fā)展“第二增長曲線”的又一大“心頭好”。據仲量聯行統(tǒng)計，國內TOP10房企的重點項目商業(yè)地產業(yè)態(tài)占比在三年內平均增長18.1%。部分領軍房企正在進行從開發(fā)商到運營商的角色轉變，積極深化商業(yè)地產領域布局，包括城市綜合體、長租公寓等板塊，達成房地產生態(tài)全域化發(fā)展。

早在2021年的業(yè)績發(fā)布會上，新城控股（601155.SH）董事長王曉松就表示，商業(yè)板塊已成為該公司業(yè)務增長的第二曲線?；凇耙籑all一街、一輕一重、一新一舊”的業(yè)務場景，圍繞“重資產、輕資產、新增量、舊改造”四種模式開展商業(yè)發(fā)展各項業(yè)務，新城控股(601155)在今年上半年實現135個大中城市、189個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業(yè)面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%，報告期內，吾悅廣場實現租金收入43.96億元，同比增長16.57%，對公司業(yè)績貢獻逐步提高。

上半年，華潤置地（01109.HK）旗下購物中心租金收入按年下降6.2%，達人民幣61.9億元（剔除期內減租影響，較去年同期實際增長14.2%），零售額仍較去年同期增長7.0%至人民幣541.1億元，大幅優(yōu)于市場平均水平。上半年，6座購物中心按計劃開業(yè)，其中包括武漢萬象城、福州萬象城和海口萬象城等具有城市影響力的明星項目，新開業(yè)購物中心平均出租率高達88.6%。

龍湖集團（00960.HK）的商業(yè)板塊在上半年維持了較高的增速，租金收入同比增長26%至人民幣46.5億。上半年，龍湖如期新開4座商場，其中3座是輕資產，輕重并舉的發(fā)展模式提速。疫情影響下，居民出行受限、消費收縮，公司上半年的銷售額和客流均同比微跌。

萬科A（000002.SZ）上半年商業(yè)業(yè)務（含非并表項目）的營業(yè)收入更是達到了40.1億元，同比增長10.4%。其中，印力集團管理的商業(yè)項目營業(yè)收入27.5億元，同比增長12.2%。截至報告期末，萬科商業(yè)業(yè)務累計開業(yè)的建筑面積為1194.8萬平方米，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為441.1萬平方米，已開業(yè)項目整體出租率91.3%。截至報告期末，印力累計輸出管理項目為35個，管理面積231.3萬平方米，其中63.5%為第三方項目。

專注于商業(yè)運營的中國海外發(fā)展（00688.HK），上半年商業(yè)物業(yè)實現收入同比增長6.2%，達人民幣26.5億元，新增北京金安環(huán)宇薈、廣州亞運城廣場、成都中海友里天府國際公寓等七個運營商業(yè)項目，新增商業(yè)運營建筑面積38萬平方米。下半年，該集團系列公司還有十個項目投入運營，預計將新增商業(yè)運營建筑面積71萬平方米。

金科股份（000656.SZ）則開始向社區(qū)商業(yè)發(fā)力，金科商業(yè)率先在行業(yè)發(fā)布元宇宙商業(yè)產品體系——金META。上半年，金科商業(yè)在管項目近百個，在管面積約348萬平方米，新簽約逾10個項目，合同收入近3億元，部分項目由重資產轉為輕資產，新簽約行業(yè)資源20余個，新簽約商業(yè)品牌上百個。

長租公寓：萬科、龍湖斷層領先，旭輝瓴寓將獲超1億美元A輪融資

房企進入住房租賃行業(yè)已超過五年，早期快速的規(guī)模擴張時代已過，在疫情背景下，大家都放慢了發(fā)展腳步，企業(yè)間的規(guī)模分化開始逐漸顯現。

據克爾瑞租售整理榜單，2022年上半年住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模排名前十的企業(yè)中，屬于房企系的有萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓、朗詩寓、招商伊敦公寓等，其中排名前兩位的萬科泊寓和龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模已超過10萬間，與第三名有將近3萬間的差距，旭輝瓴寓則在3.2萬間左右。

根據半年報，萬科旗下“泊寓”是全國最大的集中式長租公寓提供商，業(yè)務布局33個城市。截至報告期末，泊寓共運營管理房屋20.99萬間，累計開業(yè)16.95萬間，開業(yè)數量在深圳、福州、濟南、沈陽、天津、西安、長春、廣州、北京、成都、武漢、合肥等26個城市領先。上半年，萬科的租賃住宅業(yè)務（含非并表項目）實現營業(yè)收入14.8億元，同比增長12.3%。泊寓出租率為94.0%，續(xù)租率為56%。

龍湖集團在半年報中提到，租賃住房品牌冠寓上半年實現租金收入人民幣11.8億，開業(yè)超過6個月以上房源的出租率95.4%，穩(wěn)步提升。

在旭輝2022年中期業(yè)績發(fā)布會上，旭輝控股董事局主席林中重點提及旭輝瓴寓的A輪融資，稱“目前取得了實質性的進展，首輪募資將超過1億美元?！睋榻B，旭輝瓴寓于2016年創(chuàng)立，截至今年上半年，旭輝瓴寓聚焦上海、北京、南京、杭州、成都、深圳六大核心城市，已拓房間數超8.2萬間，穩(wěn)定期項目實現96%以上的出租率。

在長租公寓這條航道上，目前頭部運營商、國企更容易實現盈利。業(yè)內人士分析稱，頭部企業(yè)具有一定規(guī)模，在形成規(guī)?；?、標準化沉淀后必將開始尋求利潤的增長，國企則依托國家政策，通過自身大規(guī)模存量改造加上價格較低的租賃用地新建租賃住房，較低的成本也更有可能為企業(yè)帶來盈利。

今年房企的半年報則釋放了新的信號，企業(yè)開始加強自有渠道營銷，為盈利創(chuàng)造更多可能。如萬科泊寓、招商伊敦公寓開始創(chuàng)新自有渠道營銷模式，加強B端客戶的拓展。如萬科泊寓，上半年的自有渠道獲客占比達到79%，線上平臺注冊人數達到234萬，營銷費用率為1.01%，新增企業(yè)客戶160家。

（責任編輯：王治強 HF013）