一季度房企在銷售、拿地、施工等方面幾乎全面停擺，而復(fù)工后房企的工作效率明顯提升，投資強度也持續(xù)攀升。不少企業(yè)希望于通過上半年積極拿地來提振年內(nèi)銷售。那么，從過往兩年經(jīng)驗以及企業(yè)自身經(jīng)營來看，一般上半年拿地的項目能有多少在年內(nèi)開盤，這又會對企業(yè)產(chǎn)生多大助力呢？

01

半數(shù)上半年拿地項目能在年內(nèi)實現(xiàn)開盤

其中一季度拿地項目占六成

通過對1500余個2018年和2019年上半年成交地塊開盤情況來看，有52%的項目實現(xiàn)了年內(nèi)開盤，其中一季度拿地在年內(nèi)開盤的比例達到六成，二季度拿地在年內(nèi)開盤的比例雖有所下滑，但也有45%的地塊能夠年內(nèi)開盤。 

就開盤時間而言，大部分項目發(fā)生于9月份以后，也符合目前高周轉(zhuǎn)企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏。

上半年拿地的項目中，僅有極少數(shù)1月份拿地項目能在4、5月份就開盤銷售，6-8月份開盤項目比例也僅為16%，從9月份開始是年內(nèi)拿地項目開盤的井噴期。

數(shù)據(jù)顯示，上半年拿地且在年內(nèi)開盤的項目中，有68%集中于第四季度開盤，尤其年末最后兩個月開盤比例最高，12月開盤項目占3成，11月和10月開盤的比例分別為22%和16%。

以此來看，通過上半年積極拿地的策略，的確能夠?qū)δ陜?nèi)的供貨量和業(yè)績起到支撐，部分高周轉(zhuǎn)執(zhí)行效率較高的房企，上半年拿地還可以沖擊“金九銀十”這樣的傳統(tǒng)銷售旺季。

02

天津、常州、合肥、鄭州半數(shù)項目年內(nèi)可開盤

佛山、杭州開盤周期較長

從調(diào)研項目數(shù)量較多的11個典型城市來看，不同城市之間年內(nèi)開盤的比例存在較大差異：

天津、常州連續(xù)2018年、2019年上半年成交的項目中均有一半以上在年內(nèi)成功開盤，整體年內(nèi)開盤比例達到7成左右。從辦理預(yù)售證的條件來看，天津和常州辦理預(yù)售證需要已投入資金占總投入的25%以上則達到條件，相比一些需要建筑主體封頂?shù)某鞘卸?，這樣的預(yù)售條件相對寬松，開盤速度較快。其次合肥、鄭州也有半數(shù)左右上半年拿地的項目能夠趕在年內(nèi)開盤。

反之，開盤周期最長的城市有杭州、佛山、南京等，上半年成交項目僅有3成左右年內(nèi)開盤。杭州以平均15%的年內(nèi)開盤比例位列最末，杭州對申請預(yù)售證的建筑施工進度要求較高，10層以下的需要完成主體施工，10層以上的需要完成主體施工的二分之一以上。 

整體來看，市場熱度越高、預(yù)售條件越嚴(yán)格的城市開盤周期越被拉長，企業(yè)在選擇拿地城市、尤其是新進駐城市前，需要盡量詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)報建流程，便于合理安排工期。

03

低容積率項目周期更短

如何合理分配開盤產(chǎn)品配比是縮短周期的重要因素

按項目的容積率來看，容積率在2.5以下的項目年內(nèi)開盤的概率更大，主要原因在于容積率低則項目層高相對較低，更容易達到辦理預(yù)售證規(guī)定的建筑形象規(guī)定。

多數(shù)開發(fā)商在規(guī)劃分期開盤時，出于捂盤惜售、增強產(chǎn)品溢價能力等原因，會偏好先開盤高層產(chǎn)品，而將洋房、多層等溢價能力更強的產(chǎn)品安排在后期開盤。但從建筑角度來看，高層產(chǎn)品開盤需要達到更高的主體完成度，相對而言施工周期較長，多層、洋房類產(chǎn)品的施工周期較短，更容易達到預(yù)售證申領(lǐng)要求。

如何合理分配開盤產(chǎn)品配比，對于追求短期內(nèi)通過拿地實現(xiàn)業(yè)績增長的房企來說，是縮短開盤周期的重要方式。

建筑體量則跟開盤周期關(guān)系不大，各不同體量的項目上半年拿地均有5成左右的比例在年內(nèi)開盤，大部分城市單次申請預(yù)售證的建筑面積規(guī)定在2-3萬平方米以上，200-300套左右。 

04

新城、碧桂園年內(nèi)開盤把握較大

招商、保利開盤周期相對較長

聚焦到企業(yè)而言，不同企業(yè)由于運營策略、投資策略不同，拿地后工期差異較為明顯，且企業(yè)在不同階段如拿地到開工和開工到開盤的進度也差異明顯。主要有兩類：

第一類是拿地到開工、開工到開盤速度都較快的房企：如新城、融信、旭輝、碧桂園等。

新城從拿地到開工平均僅需54天，從開工到開盤平均工期為177天，累計開盤時長不足八個月，同樣以高周轉(zhuǎn)著稱碧桂園同樣累計開盤在9個月左右。此類房企一方面本身以高周轉(zhuǎn)著稱，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化流程已相對成熟；另一方面此類城市主要布局三四線城市，三四線城市平均開盤周期較一二線城市短1.5-8個月。

例如新城的布局仍相對集中于長三角，長期深耕大本營，無論是市場熟悉程度還是地緣優(yōu)勢，都有助于企業(yè)提高整體周轉(zhuǎn)速度。這類企業(yè)拿地大多數(shù)可以在一年內(nèi)開盤，在上半年拿地也有更大的把握能夠年內(nèi)開盤。 

第二類則是開發(fā)周期相對較慢的房企，以國企為主，例如招商和保利等。其中保利從拿地到開盤平均工期為398天，開盤周期超過一年，項目整體周轉(zhuǎn)速度較慢。一方面國企在現(xiàn)金流壓力上相對較小，另一方面也與企業(yè)經(jīng)營策略有關(guān)，例如保利土儲多數(shù)集中在一二線城市，但一二線城市開盤周期相對較長，尤其一線城市；招商蛇口以“園區(qū)開發(fā)運營”為主要戰(zhàn)略，園區(qū)的整體開發(fā)也需要耗費較長時間。

值得注意的是，有部分房企開工速度雖然快，但拿地到開工則相對較慢的房企，主要是拿地方式中城市更新項目占據(jù)很大比例，所以前期準(zhǔn)備工作相對較久，但對企業(yè)而言，這也是降低拿地成本渠道之一。 

整體來看，上半年拿地的項目在年內(nèi)能夠開盤的概率是較大的，且一季度拿地還有沖擊金九銀十的可能，但對于不同城市、不同企業(yè)則有著較為明顯的差異。

對于自身拿地——開盤周期超過一年的房企而言，其實何時拿地差異并不大，與其在市場高熱期間參與激烈競拍，高價拿地，不如持續(xù)拓寬渠道、保持較低的拿地成本，保證盈利能力；而對于拿地——開盤周期較短的房企而言，上半年積極拿地對此類房企當(dāng)年的銷售有一定的作用，但也要選對城市、選對時間，否則也將面臨較大的風(fēng)險。

來源：克而瑞地產(chǎn)研究

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