房地產(chǎn)仍是一個十萬億市場！地產(chǎn)板塊持續(xù)活躍，優(yōu)質(zhì)房企布局時機已到？

來源：智能家居時間：2022-09-09 15:30

9月9日，地產(chǎn)股近期持續(xù)活躍，中國武夷(000797)、中洲控股(000042)雙雙拉升封板，陽光城(000671)、粵宏遠A、招商積余、榮安地產(chǎn)(000517)、新華聯(lián)(000620)、信達地產(chǎn)(600657)等紛紛沖高。

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟中具有重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定是“穩(wěn)增長”的重要方面，當前行業(yè)處于供給收縮、需求觀望狀態(tài)。行業(yè)拐點是否即將確認？目前優(yōu)質(zhì)房企是否已經(jīng)到了布局時刻？本文將詳細解析以上問題。

全國商品住宅市場銷售依舊低迷，部分房企有企穩(wěn)復蘇之勢

2021年下半年至今的商品房銷售由于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型壓力，繼續(xù)保持低迷狀態(tài)。2021年全國商品房銷售金額同比增長4.8%，前高后低，其中上半年同比+38.9%，下半年同比-16.6%。

2022年1-7月全國商品房銷售金額同比-28.8%；百強房企銷售整體下滑，2022年1-8月百強房企銷售金額同比下降47.6%。整體銷售低迷主要是由于缺乏信心，需要國家層面和地方層面的持續(xù)寬松政策來提振購房者的信心。

政策方面，上半年寬松力度不斷加大，下半年二線城市和強三線城市將進一步寬松。今年三月經(jīng)濟下行壓力再度上升，四五月份降息降息，政治局會議議定調(diào)支持房地產(chǎn)剛需與改需。四月限寬松政策對樓市影響較大，一月至五月呈現(xiàn)逐月遞增態(tài)勢，六月四限寬松政策則有所減少。需求相對支撐的一線二線城市以及政策寬松規(guī)模已經(jīng)較大的三四線城市預計下半年寬松空間有限，部分二線及強三線城市預計第三季度仍將進一步釋放寬松信號。

政策持續(xù)發(fā)力的作用下，8月部分房企的銷售業(yè)績有了復蘇之勢。雖然百強房銷售仍處于低位，但8月單月前30名的銷售金額已有16家環(huán)比增長，9家同比增長。改善型房企與穩(wěn)健的央國企同、環(huán)比均有增長，其中建發(fā)環(huán)比增長57%，同比增長71%。

中海、華潤、保利、越秀等央國企和綠城、建發(fā)、濱江等改善型房企在2021年下半年和2022年上半年積極拿地，2022年下半年有加大推貨的能力，銷售復蘇力度較大，而且限購限售限價限貸的寬松政策更加利好改善需求的釋放，因此這類房企的銷售拐點大概率率先出現(xiàn)。

房地產(chǎn)仍是一個十萬億市場，優(yōu)質(zhì)房企布局時機已到

在市場相對低迷的2021年7月至2022年6月間，全國商品住宅銷售面積仍為13.55億方，短期內(nèi)預計全年約為13億方。從長期來看，中國未來十年的商品住宅容量將會達到70%，城市人均建筑面積為43方，每年商品住宅需求量為9.57億方?，F(xiàn)有住宅517億平方米的折舊年限為60年，按此比例計算，未來商品住宅需求量約為10.34億方。全國商品房銷售中樞面積約為10億方，市場空間巨大。

9月7日，萬科召開2022年全國媒體交流會。萬科董事會主席郁亮在會上提到，多年來，萬科的發(fā)展邏輯一直是八個字沒變，就是“尊重常識、敬畏市場”，常識就是沒有一個單邊上揚的市場，當然也沒有一個永遠下跌，深不見底的市場。無論是單邊上揚、單邊下跌，都不可持續(xù)，這是常識，市場有高有低要有敬畏之心，我們一直相信“沒有做完的生意，只有做不好的生意”。

郁亮認為，中國房地產(chǎn)市場始終是規(guī)模巨大的單一產(chǎn)品市場，規(guī)模還是超過十萬億元量級，不可能說沒有就沒有。在市場發(fā)生變化的時候，萬科一直在做的是：市場特別好的時候不貪婪，特別不好的時候也不要恐懼。不能貪婪就是相信能力是最重要的，安全比增長更重要，能力比規(guī)模更重要。

在如此廣闊的市場之下，優(yōu)質(zhì)房企的數(shù)量卻越來越少，行業(yè)格局正迎來重塑。2021年以來，困難房企陸續(xù)出現(xiàn)債務違約/展期，銷售受到明顯負面影響，市占率持續(xù)下滑，30家出險房企2022年1-8月銷售額占百強房企的銷售比例僅18.6%(2020年約40%)。

在保交付的大背景下，困難房企難以通過高周轉(zhuǎn)銷售回款擴大拿地規(guī)模，而商票大規(guī)模逾期則增加了供應鏈融資難度。因此，未來困難房企的拿地能力大概率會有所減弱，目前土地儲備的去化使其在房地產(chǎn)市場中的地位逐漸下降，而央國企和改善型房企的市占率也會相應提高。同時，部分困難房企出清可能會造成短期情緒上的沖擊，但是對于央國企和改善型房企的中長期基本面影響不大。

國有房地產(chǎn)企業(yè)和改善型房地產(chǎn)企業(yè)有三點優(yōu)勢在提高市場份額方面表現(xiàn)得更好。

①流動性強。在目前的市場環(huán)境下，土地流動性比賬面利潤率更為重要，在央國企和改善型房企的存貨結(jié)構(gòu)中，已完工的存貨比例較低，土地儲備的去化速度較快；新增土地主要集中在核心城市和核心城市，未來的去化有保障。

②利潤水平有望改善。2021年下半年以來，土地市場競爭較為溫和，出讓土地質(zhì)素較高，中央國企、改善型房企積極錯峰拿地，未來有優(yōu)質(zhì)項目持續(xù)推出搶占市場，改善公司利潤水平；同時，在政策寬松的背景下，核心城區(qū)改善產(chǎn)品能突破限價的可能性較大，能獲得單價與流速的溢價。

③融資渠道暢通，資金安全穩(wěn)定；公司債務結(jié)構(gòu)合理，短期負債占20%以內(nèi)，融資成本低于5%；銷售金額與自身債務比例較高(投入產(chǎn)出比較高，如濱江集團(002244)每一元債務形成3元以上的銷售額)。央國企和改善型房企在銷售、投資、融資等方面獲得了規(guī)模和利潤雙增長。

房地產(chǎn)市場容量仍然巨大，在供給側(cè)加速出清過程中，央國企和改善型房企積極錯峰拿地，搶占市場空間，行業(yè)地位有望提升。國金證券(600109)認為可以關注2021年下半年以來積極拿地，且主打改善產(chǎn)品的房企，如綠城中國、建發(fā)國際集團、濱江集團。穩(wěn)健選擇財務結(jié)構(gòu)健康、現(xiàn)金流安全的頭部國企央企，如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展。

（責任編輯：李顯杰）