年內(nèi)第二個(gè)償債高峰來(lái)臨，地產(chǎn)板塊能否持續(xù)復(fù)蘇？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-07-06 14:10

房地產(chǎn)板塊，是一個(gè)與政策環(huán)境有著密切聯(lián)系性的行業(yè)。過(guò)去幾年，在房地產(chǎn)政策收緊的環(huán)境下，房地產(chǎn)板塊的整體走勢(shì)比較低迷。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境有所回暖，多城接連放松樓市調(diào)控。隨著疫情影響的逐漸減弱以及政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體開(kāi)始復(fù)蘇，新政效果初顯。

不過(guò)，眼下房地產(chǎn)行業(yè)正迎戰(zhàn)今年新一輪債務(wù)到期小高峰，一些房地產(chǎn)企業(yè)使出“十八般武藝”紓解資金壓力。哪些房企可以從容應(yīng)對(duì)？房地產(chǎn)板塊后市又將怎么走呢？

多城接連放松樓市調(diào)控

今年以來(lái)，為促進(jìn)剛性和改善性需求釋放，地方發(fā)布樓市扶持政策的頻率也明顯加快。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)超200個(gè)城市出臺(tái)460次調(diào)控政策。

從各地調(diào)控手段來(lái)看，主要包括放松限購(gòu)限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放松限售、限價(jià)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放松落戶政策以及公積金首付比例降低、貸款額度增加、條件放寬等多個(gè)方面。

在政策接連松綁的情況下，各地松綁的措施也多樣化和創(chuàng)新性。如紹興、鄭州、南京溧水、宜興等城市推出房票購(gòu)房政策；東莞、南京、九江、揚(yáng)州、蘇州、無(wú)錫等城市對(duì)多孩家庭購(gòu)房予以寬松。

還有唐山、咸寧、池州、泉州、珠海、天津、贛州、滄州、秦皇島、潮州、邵陽(yáng)、資陽(yáng)、定西、楚雄等出臺(tái)“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡恼?，甚至還有不少房企促銷(xiāo)推出了不少招——“你的房子值多少斤大蒜、小麥或者西瓜？”等廣告來(lái)吸晴。

今日經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)還發(fā)文稱(chēng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃竦墓┬杩傮w基本平衡。因此，比較理性的購(gòu)房思路是，既要順勢(shì)而為，更應(yīng)考慮實(shí)際需要。

與此同時(shí)，帶有“暖意”的政策的效果也已經(jīng)顯現(xiàn)。貝殼研究院發(fā)布北京、上海、深圳、廣州等全國(guó)50城二手房市場(chǎng)報(bào)告顯示，今年上半年，50城二手房市場(chǎng)低位修復(fù)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)及預(yù)期均有改善；“強(qiáng)二線”城市復(fù)蘇效果明顯強(qiáng)于其他城市。

5、6月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的50城二手房成交量連續(xù)環(huán)比增長(zhǎng)，環(huán)比增幅分別為14%、25%(6月成交量通過(guò)6月1日-20日的成交數(shù)據(jù)預(yù)估獲得)，二季度成交量比一季度增長(zhǎng)約15%。

地產(chǎn)行業(yè)融資漸現(xiàn)暖意

2021年以來(lái)，房企的償債壓力大幅增加，各種房企負(fù)面違約或展期事件頻發(fā)。據(jù)中金公司的研究報(bào)告，今年6—7月，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的美元債迎來(lái)一輪到期高峰，單月到期量均接近70億美元，為下半年償債小高峰。

面對(duì)到期債務(wù)高峰，一些房企選擇協(xié)商債務(wù)展期，避免直接違約，用時(shí)間換空間。比如，近期富力地產(chǎn)、領(lǐng)地控股等房企紛紛披露，就即將到期的債券尋求與投資人協(xié)商展期。

還有一部分房企選擇“不走尋常路”。如碧桂園就對(duì)2022年7月到期，總規(guī)模為7億美元的4.75%票據(jù)提呈要約回購(gòu)。此次償付完成后，碧桂園今年內(nèi)已無(wú)到期美元債；還有新城控股、雅居樂(lè)、旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)、中梁控股等近20家房企主動(dòng)實(shí)施債券回購(gòu)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些房企選擇提前償還或回購(gòu)債券，意在傳遞積極信號(hào)、維護(hù)市場(chǎng)形象、提振市場(chǎng)信心，從而保證持續(xù)融資的能力。

與此同時(shí)，從監(jiān)管部門(mén)、地方政府到行業(yè)協(xié)會(huì)、金融機(jī)構(gòu)，解危紓困房地產(chǎn)行業(yè)的陣營(yíng)不斷壯大，合力持續(xù)匯聚。截至目前，中國(guó)信達(dá)、華融資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)四家全國(guó)性AMC均已加入紓困房地產(chǎn)行業(yè)的行列之中。

此外，今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)債融資環(huán)境不斷改善。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，年初以來(lái)，截至7月4日，年初以來(lái)，上交所已審核通過(guò)16單房企公司債，核準(zhǔn)規(guī)模753.1億元，累計(jì)融資總額已達(dá)1240億元，其中公司債發(fā)行575億元、ABS發(fā)行665億元，為房企提供了穩(wěn)定暢通的融資渠道。

克而瑞預(yù)測(cè)，下半年行業(yè)分化將繼續(xù)加劇，優(yōu)質(zhì)房企包括國(guó)企、央企及部分穩(wěn)健民企的融資優(yōu)勢(shì)逐漸加大。

機(jī)構(gòu)：板塊復(fù)蘇是大趨勢(shì)

對(duì)于房地產(chǎn)板塊的后市，多家機(jī)構(gòu)都持有樂(lè)觀態(tài)度，普遍認(rèn)為復(fù)蘇是行業(yè)的大趨勢(shì)。

信達(dá)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師江宇輝表示，房地產(chǎn)行業(yè)基本面的底部或已過(guò)去，目前正處于邊際修復(fù)的狀態(tài)，下半年仍需要更大力度的政策來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)板塊將進(jìn)入銷(xiāo)售邊際改善疊加政策放松預(yù)期的修復(fù)行情。

招商證券也表示，參考?xì)v史周期規(guī)律，一段完整的超額收益實(shí)現(xiàn)包括三個(gè)階段。在完成第二階段的回撤后，當(dāng)前地產(chǎn)銷(xiāo)售底部或已確立，復(fù)蘇即是后續(xù)房地產(chǎn)股票超額收益上行的支撐因素。

就連一直“看空”地產(chǎn)板塊的萬(wàn)科也開(kāi)始“看多”地產(chǎn)板塊。在近期召開(kāi)的2021年萬(wàn)科股東會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮分析指出，目前中國(guó)的人口狀況、人口結(jié)構(gòu)、收入水平以及國(guó)家對(duì)行業(yè)的指導(dǎo)原則發(fā)生了非常大的變化，短期看房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底。

雖然行業(yè)正走出至暗時(shí)刻，但郁亮也強(qiáng)調(diào)，房企很難期望再來(lái)一次“V形反轉(zhuǎn)”，未來(lái)的市場(chǎng)更可能是“L形”。接下來(lái)房企能做的，就是在10萬(wàn)億市場(chǎng)里找機(jī)會(huì)，不管未來(lái)的道路有多么艱難，只有走下去才會(huì)有出頭之日。

（責(zé)任編輯：冀文超）