償債高峰到達(dá)房企借錢難，有公司啃下20%高息貸款

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-06-28 06:30

　　[ 銷售市場(chǎng)盡管有些許回暖，但對(duì)于房企即將到來(lái)的償債高峰來(lái)說(shuō)，杯水車薪。 ]

　　[ 中金公司統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1~5月，已有25只境內(nèi)地產(chǎn)債展期。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在房企資金壓力尚無(wú)明顯改善的情況下，未來(lái)仍有可能有更多房企爆出債務(wù)違約事件。 ]

　　銷售市場(chǎng)盡管有些許回暖，但對(duì)于房企即將到來(lái)的償債高峰來(lái)說(shuō)，杯水車薪。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年6~7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元，其中，近兩個(gè)月民企到期債券合計(jì)約1178億元，占總規(guī)模的67%。

　　同期，民營(yíng)房企的融資環(huán)境并無(wú)明顯改善。中指院統(tǒng)計(jì)顯示，今年1~4月，受行業(yè)短期流動(dòng)性緊張、多家民企接連發(fā)生違約事件影響，行業(yè)信用債發(fā)行以國(guó)央企為主，民企僅成功發(fā)行8筆債券。5月至今，在監(jiān)管層的指導(dǎo)下，包括旭輝在內(nèi)的5家示范民企采用信用保護(hù)工具先后發(fā)行了債券，但并無(wú)更多民營(yíng)房企得到類似的發(fā)債融資機(jī)會(huì)。而只能尋求更高利率水平的貸款或加大資產(chǎn)出售力度。

　　在這樣的背景下，房企持續(xù)對(duì)到期債務(wù)尋求展期。中金公司統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1~5月，已有25只境內(nèi)地產(chǎn)債展期。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在房企資金壓力尚無(wú)明顯改善的情況下，未來(lái)仍有可能有更多房企爆出債務(wù)違約事件。

　　利率高達(dá)20%

　　上周的房地產(chǎn)市場(chǎng)傳來(lái)了兩則關(guān)于融資的消息。

　　一則來(lái)自民營(yíng)房企代表旭輝。6月24日晚，旭輝集團(tuán)對(duì)外披露，其完成了2022年第一期公司債券簿記建檔工作，發(fā)行規(guī)模5億元，發(fā)行期限4年期，票面利率定于5.5%。該筆債券使用了由中國(guó)證券金融股份有限公司與國(guó)泰君安(601211)證券創(chuàng)設(shè)的信用保護(hù)憑證。

　　至此，包括碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城、旭輝在內(nèi)的五家示范房企，都完成了帶有信用保護(hù)工具的相關(guān)公司債券的發(fā)行。

　　另一則融資消息則來(lái)自華南房企雅居樂(lè)。同樣是在24日晚間，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱，其獲得不超過(guò)8.94億港元的夾層融資貸款。

　　據(jù)雅居樂(lè)上述公告，2021年4月15日，雅居樂(lè)間接全資附屬公司富銳發(fā)展有限公司（下稱“富銳發(fā)展”，作為借款方）與優(yōu)先貸款人（作為原貸款方）等方面簽訂了優(yōu)先融資協(xié)議。優(yōu)先貸款人同意按年利率為HIBOR利率加1.4%，向借款人提供本金總額最高約為10.4億港元的定期貸款融資，為期24個(gè)月。

　　今年6月24日，富銳發(fā)展與優(yōu)先貸款方等方面簽訂優(yōu)先融資補(bǔ)充協(xié)議，將上述融資的最終到期期限延長(zhǎng)12個(gè)月，同意簽署夾層融資協(xié)議并設(shè)立相關(guān)擔(dān)保等。

　　具體來(lái)看，根據(jù)該夾層融資協(xié)議，夾層貸款人同意向借款人提供本金總額最高為8.94億港元的夾層融資，自提取日期起計(jì)為期24個(gè)月。同時(shí)，夾層融資需要雅居樂(lè)簽立擔(dān)保。

　　根據(jù)該夾層融資協(xié)議，在達(dá)到某些條件后，夾層貸款人可選擇將貸款轉(zhuǎn)換為借款人的所有已發(fā)行股份；前述條件中包括雅居樂(lè)無(wú)力償債等。

　　雅居樂(lè)在公告中表示，若夾層貸款人選擇行使選擇權(quán)，則富銳發(fā)展將不再是雅居樂(lè)附屬公司，并預(yù)計(jì)將錄得約14.37億港元的虧損。

　　據(jù)披露，富銳發(fā)展的主要資產(chǎn)為位于香港柏架山道的一幅土地，地盤面積約為2.42萬(wàn)平方英尺，以及位于香港英皇道的一幅土地，地盤面積約1萬(wàn)平方英尺。該物業(yè)擬發(fā)展為兩幢約有600個(gè)單位的住宅樓宇。

　　有長(zhǎng)期跟蹤地產(chǎn)板塊的固收分析師透露，雅居樂(lè)獲得該筆融資主要就是靠在香港的項(xiàng)目，目前雅居樂(lè)還有其他的融資項(xiàng)目正在推進(jìn)中，“其他民營(yíng)房企也有類似的融資項(xiàng)目在推”。

　　“抵押融資基本上是民營(yíng)房企僅有的渠道之一?！鄙鲜龉淌辗治鰩煴硎荆?dāng)前普通民營(yíng)房企的融資環(huán)境并沒有明顯改善。

　　值得一提的是，雅居樂(lè)該筆夾層貸款的年利率高達(dá)20%。在匯生國(guó)際融資總裁黃立沖看來(lái)，“對(duì)于當(dāng)前的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，拿到錢就可以暫時(shí)生存，利息高低已經(jīng)不那么重要了。”

　　債務(wù)一展再展

　　事實(shí)上，在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，大部分已進(jìn)行過(guò)展期或出現(xiàn)違約行為的民營(yíng)房企，再融資通道關(guān)閉，持續(xù)尋求展期成為應(yīng)對(duì)債務(wù)的主要方式。

　　4月份時(shí)已完成展期的“融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2020年公開發(fā)行公司債券（第一期）”（下稱“PR融創(chuàng)01”），如今面臨著新一輪展期。

　　公開信息顯示，“PR融創(chuàng)01”總發(fā)行規(guī)模40億元，票面利率4.78%，應(yīng)于2022年4月1日兌付回售資金及利息。此后，該筆債券的展期方案通過(guò)，相應(yīng)的兌付方案為自2022年4月1日起的18個(gè)月內(nèi)，定期兌付一定的本金，直至第18個(gè)月累計(jì)付清本期債券全部本金，利隨本清。

　　根據(jù)上述方案，融創(chuàng)已經(jīng)完成了5月15日首筆10%的本金及其對(duì)應(yīng)利息的足額支付，并應(yīng)于6月30日第二次分期支付“PR融創(chuàng)01”發(fā)行總額10%的本金及其對(duì)應(yīng)利息。

　　如今，第二期款項(xiàng)的支付遭遇難題，出現(xiàn)不確定性。6月24日，融創(chuàng)在上證所發(fā)布公告稱，“截至目前，公司面臨短期較大的資金壓力，預(yù)計(jì)無(wú)法于2022年6月30日前籌措到足額的分期償付資金，擬對(duì)本期債券后續(xù)的還款節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整。”

　　融創(chuàng)在公告中表示，自其于2022年4月1日調(diào)整了本息兌付安排以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售市場(chǎng)仍持續(xù)低迷，同時(shí)受疫情反復(fù)的影響，融創(chuàng)在今年前5個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額同比減少59.16%，使其短期的資金安排受到了極大的影響。

　　對(duì)于已經(jīng)展期的債務(wù)，再次調(diào)整支付節(jié)奏的情況同樣出現(xiàn)在世茂身上。公開信息顯示，世茂擔(dān)保的“中信建投(601066)-鑫荃供應(yīng)鏈金融第1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”近日對(duì)調(diào)整后的展期計(jì)劃再進(jìn)行調(diào)整，將原定展期11個(gè)月的方案改為展期18個(gè)月，即剩余各期本金的支付時(shí)間各延期了約7個(gè)月。該產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)部分“PR1優(yōu)”發(fā)行規(guī)模7.15億元人民幣，存續(xù)金額約5億元。

　　奧園則開始對(duì)境內(nèi)債務(wù)的到期利息尋求展期。6月20日，奧園發(fā)布債券公告稱，“21奧園債”原應(yīng)于7月2日兌付第一年度利息，擬向債券持有人請(qǐng)求變更本期利息的兌付安排，由原來(lái)的一次性償付，調(diào)整為自7月2日起的12個(gè)月內(nèi)定期兌付一定比例的利息，直到第1年末累計(jì)付清本期利息。

　　據(jù)上述公告，“21奧園債”發(fā)行規(guī)模合計(jì)18.2億元，期限4年，票面利率為6.8%。包括上述展期方案在內(nèi)的三項(xiàng)議案的表決截止期限為6月27日。據(jù)知情人士透露，該場(chǎng)持有人會(huì)議召開前，已提前與投資人“溝通好了”。

　　據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，2022年1~5月，已有25只境內(nèi)地產(chǎn)債展期。同時(shí)，截至目前，有13家房企對(duì)境外美元債尋求展期，包括大發(fā)、中梁、正榮等。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至6月初，共有26筆美元債新增發(fā)行，但有16筆為要約交換，將現(xiàn)有票據(jù)交換為新發(fā)行票據(jù)，變相展期。

　　7月再迎償債高峰

　　隨著房企下一個(gè)償債高峰的到來(lái)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，債券展期或?qū)⒏用芗爻霈F(xiàn)。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2022年6~7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元，其中，民企到期債務(wù)壓力巨大，約有1178億元債券到期，占比67%。同時(shí)，下半年，民營(yíng)房企到期債券中，海外債約占總規(guī)模的56%。

　　另?yè)?jù)公開信息，7月，共有58只境內(nèi)地產(chǎn)債面臨到期及回售，合計(jì)金額約649億元。其中，恒大、華潤(rùn)置地、金地、融信、寶龍等房企均有兩只以上的境內(nèi)債面臨兌付。

　　而與之相對(duì)應(yīng)的則是，民營(yíng)房企始終不樂(lè)觀的融資環(huán)境。

　　中指院統(tǒng)計(jì)顯示，今年1~4月，受行業(yè)短期流動(dòng)性緊張、多家民企接連發(fā)生違約事件影響，行業(yè)信用債發(fā)行以國(guó)央企為主，民企僅成功發(fā)行8筆債券。

　　5月以來(lái)，在監(jiān)管層的指導(dǎo)下，包括龍湖、碧桂園、美的、新城、旭輝等在內(nèi)的五家示范民企采用信用保護(hù)工具，先后發(fā)行了6筆債券，發(fā)行規(guī)模合計(jì)約39億元。

　　不過(guò)截至目前，除了上述5家房企之外，鮮少有民營(yíng)房企能夠在公開市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)融資。事實(shí)上，即便是上述被監(jiān)管層蓋章認(rèn)定的示范民營(yíng)房企，2022年以來(lái)發(fā)債的難度也不小。

　　5月底，在由上證所組織的五家民營(yíng)房企與投資者的交流會(huì)上，有與會(huì)房企高管提及，2022年2月~5月期間，該公司曾兩次發(fā)債，盡管都發(fā)行成功，但第二次明顯感受到市場(chǎng)的壓力，發(fā)行顯得吃力，“有兩家過(guò)去與我們公司合作的大型銀行機(jī)構(gòu)，一些爆雷企業(yè)影響到他們對(duì)民營(yíng)企業(yè)的投資，后來(lái)基本上‘一刀切’，對(duì)民營(yíng)房企的債券就不再投了。”

　　在融資渠道尚無(wú)明顯放開跡象，并且銷售回暖不明顯之時(shí)，房企還在努力加強(qiáng)回血。近日，奧園以5.68億港元的總價(jià)出售了位于澳大利亞的兩家附屬公司的股權(quán)；富力地產(chǎn)于5月時(shí)折價(jià)出售了海南大英山新城市(300778)中心項(xiàng)目，回血約10億元。

　　“整體來(lái)看，當(dāng)前還有不少房企存在流動(dòng)性問(wèn)題，未來(lái)仍有可能有更多房企爆出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意?！笨硕鹧芯恐行闹赋觥?/p>（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）