??近兩年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)，中駿集團能夠保持穩(wěn)健發(fā)展實屬不易。在面對瞬息萬變的外部經(jīng)營環(huán)境及不斷承壓的行業(yè)生存態(tài)勢下，中駿黃朝陽始終擔任著“掌舵手”的角色，為中駿集團帶來重要的方向指導，無論面對怎樣的變革都能屹立不倒。在2022年第一季度召開的中駿集團2021年業(yè)績發(fā)布會上，針對中駿的進一步發(fā)展，中駿黃朝陽提出了建設性的指導建議。

??根據(jù)3月30日發(fā)布的2021年度業(yè)績公告，中駿集團2021年全年實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1045.31億元，其中包括合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售金額約人民幣419.88億元，合同銷售面積約747萬平方米，其中包括合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售面積約259萬平方米，按年分別上升約2.9%及1.4%。

??截至2021年12月31日，中駿集團土地儲備總規(guī)劃建筑面積約3823萬平方米，應占土地儲備總規(guī)劃建筑面積約2724萬平方米，分布于63個城市。年內(nèi)新增25個項目，分布在18個城市，新增地上建筑面積約650萬平方米，總土地成本約人民幣346.75億元，應占土地成本為人民幣230.35億元，平均土地成本約每平方米人民幣5331元。

??同時，中駿集團2021年連同其合營公司及聯(lián)營公司共超過150個項目處于在售狀態(tài)，分布在61個城市，主要集中在二三及四線城市。其中，37個為本年度所推出的新項目。

??面對地產(chǎn)行業(yè)新的周期，據(jù)投資者透露，黃朝陽在會上反復強調(diào)：“過去的無序的粗放性的房地產(chǎn)住宅開發(fā)模式是不可持續(xù)的，如果一個公司沒有新的戰(zhàn)略思考，沒有構建一定的差異化能力，我覺得有很大的問題。”

??今年，中駿仍舊堅持“差異化”是集團面對下行時期的努力方向，“一體兩翼”是中駿為未來發(fā)展建筑的“護城河”。

??權益回歸

??今年中駿的主題，依舊是回歸一二線城市和權益比例提升。從去年的拿地節(jié)奏，可以看出中駿越來越傾向于集約的經(jīng)營道路。

??2021年合同銷售金額按城市的級別來計算，一線二線城市占比大約66%。三線及四線城市占比34%。其中，海峽經(jīng)濟圈占38%，長三角經(jīng)濟圈占30%，中西部地區(qū)占15%，環(huán)渤海經(jīng)濟圈占10%，粵港澳大灣區(qū)占7%。

??按面積來計算，49%來自于一二線城市，其中長三角經(jīng)濟圈以及海西經(jīng)濟圈分別占28%，中西部地區(qū)占26%，環(huán)渤海經(jīng)濟圈占10%，粵港澳大灣區(qū)占8%。

??2021年物業(yè)銷售收入從城市分布來看，廈門貢獻最大，占25%。其次是蘇州，占10%。從區(qū)域分布來看，海峽西岸及長三角貢獻最大，分別占43%，36%。從城市級別來看，一二線城市占比52%，三四線城市占比48%。

??據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，黃朝陽表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)面臨了許多變動，但是“競爭格局不會改變”，大部分頭部企業(yè)會更加專注于效益更好的一二線城市。經(jīng)歷過都是回歸一線和核心二線，“中駿的思考，未來肯定回歸一線跟核心二線”。

??可以看到，中駿集團毛利由2020年約人民幣78.63億增加約3.9%至2021年約人民幣81.73億;毛利率則由2020年約24.1%下降至2021年約21.7%。將業(yè)務回歸于周轉(zhuǎn)節(jié)奏更快的一二線城市，似乎是中駿保證毛利率的一種選擇。

??受這一思路影響，中駿集團從2020年就開始調(diào)整公司架構，從15家城市公司到11家城市公司，再到去年上半年第一季度從11家城市公司收縮到6家城市公司;今年，中駿進一步把大灣區(qū)跟海西合并，成立一個南方區(qū)域公司，現(xiàn)存五家區(qū)域公司。

??除此之外，在去年中報發(fā)布時，黃朝陽就在業(yè)績會上強調(diào)，今年中駿將會注重權益比例的提升，這一方針在7個月后的年度業(yè)績會上也貫穿始終。

??黃朝陽表示：“中駿的銷售已經(jīng)超過1000億了，但是權益比例并不是很高，未來會更注重于權益，金額會逐步上升，控制在10%、20%的增長?！?/p>

??在會上，中駿集團提到，2021年合同銷售金額增長3%到人民幣1045億元，權益比例增加到66%，土地的權益比例進一步提升到71%。

??由此，中駿在拿地方面也變得更加謹慎，黃朝陽對投資者表示，“今年這個時候，沒有重大組合政策出來之前，中駿考慮還是安全第一，暫時不會考慮買地的。如果一旦有大的組合政策出來，預期能夠確定下來，我們會考慮買一些地?！?/p>

??兩翼加持

??面對住房市場的后續(xù)乏力，在今年業(yè)績會上，比起住宅業(yè)務的常規(guī)表現(xiàn)，黃朝陽似乎更加著重強調(diào)中駿在“兩翼”方面的增長潛力。

??中駿去年購入的25幅土地當中，有18幅以“一體兩翼”戰(zhàn)略購入，包括了7個中駿世界城項目，以及11個方隅長租公寓項目。

??黃朝陽也直言，“兩翼”業(yè)務讓中駿能夠以更好的條件拿到更優(yōu)質(zhì)的地塊。

??從年報數(shù)據(jù)中可見，2021年中駿租金收入由2020年約人民幣3.15億大幅增長約43.9%至2021年約人民幣4.53億，主要得益于上海中駿廣場辦公樓及泉州及莆田中駿世界城購物商場的租金增加所致。在項目管理收入方面，由2020年約人民幣1.72億大幅增加約36.3%至2021年約人民幣2.34億。

??除此之外，2021年年報披露，中駿商管收入12.3億元，同比增長53%;毛利5.8億元，同比增長63%;應占核心溢利3.0億元，同比增長84%。

??目前，中駿世界城購物中心總共有32個，已經(jīng)開業(yè)9個，2021年有4個項目在年底開業(yè);2022年還將有5個中駿世界城購物中心要開業(yè)，未來預計每年會有5-6個中駿世界城購物中心開業(yè)。

??長租公寓方面，在2021年新增11個重資產(chǎn)項目，總共房間超過1.2萬間。截止到2021年底，整個方隅長租公寓的在管總房間數(shù)接近3.5萬間。

??據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，黃朝陽也表示，中駿長租公寓主要分布在一二線城市，同時也是基本和基金一起合作，或者“做完再賣給他們”，“所以我們在長租公寓里面的退出，我已經(jīng)走通了”，不僅如此，方隅對于中駿來說，也是資本市場的優(yōu)質(zhì)砝碼。

??去年方隅長租公寓透過和基金合作的平臺，總規(guī)模有1.5億美元，總共已經(jīng)投資了8個項目，投資總額68億。黃朝陽直言，國內(nèi)外的資本對長租公寓資產(chǎn)都持有積極的態(tài)度，能夠保證公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定，未來也是中駿重點拓展的方向。

??面對投資周期較長的購物中心，節(jié)奏上會適當放慢。

??在過去的鋪墊期，中駿世界城更多在三四線市場先行，三四線存量市場的改造能夠更好地提升商業(yè)項目資金回籠的速度，然而對中駿來說，商業(yè)項目未來還是瞄準一二線市場。

??“到一定數(shù)量的時候，我們的中駿世界城品牌逐步建立起來了，會回歸一線和二線?！秉S朝陽對投資者如是說。

??在中駿集團2021年業(yè)績發(fā)布會上，各級人員針對中駿一年內(nèi)各個板塊的業(yè)務發(fā)展進行了總結匯報，同時中駿黃朝陽針對中駿未來的發(fā)展方向進行了新的規(guī)劃。對于中駿來說，“一體”(住宅開發(fā))和“兩翼”(購物中心、長租公寓)戰(zhàn)略是不可或缺的制勝法寶，但想要在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境中沖破難關，需要有更深入的思考和迭代。相信在中駿黃朝陽的高瞻遠矚下，中駿集團會繼續(xù)堅守初心，創(chuàng)造更多可能性。

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