馮奎（民盟中央經(jīng)濟(jì)委副主任、研究員）

房地產(chǎn)行業(yè)“收縮”是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)面臨的突出問(wèn)題。2021年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)若干核心指標(biāo)的增速進(jìn)入下行通道，商品房銷(xiāo)售額、住宅銷(xiāo)售額下降幅度較大，房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減少，部分經(jīng)營(yíng)指標(biāo)之低，已是近十年來(lái)所未有。日前召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議，新華社報(bào)道用72個(gè)字講房地產(chǎn)市場(chǎng)，核心是“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。預(yù)計(jì)下半年，各部門(mén)各地方將采取更加切實(shí)有效的措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升。

房地產(chǎn)行業(yè)收縮的背后，潛伏著一個(gè)更深層次也更加值得重視的問(wèn)題，這就是企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者信心的收縮，由此出現(xiàn)“三不敢”心態(tài)，即房地產(chǎn)企業(yè)不敢投、銀行不敢貸、購(gòu)房者不敢買(mǎi)?！叭桓摇甭?lián)動(dòng)起來(lái)，相互驗(yàn)證彼此強(qiáng)化，使房地產(chǎn)行業(yè)的信心加速下跌。落實(shí)此次會(huì)議精神，就需要給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入穩(wěn)定發(fā)展的信心。當(dāng)務(wù)之急當(dāng)然是要從政策工具箱里找出有效的政策，推動(dòng)落實(shí)見(jiàn)效。同時(shí)，還必須修復(fù)和增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的信心、對(duì)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展認(rèn)知的信心。要使得各類(lèi)主體的信心都有所增強(qiáng)，且多主體的信心疊加，共同發(fā)力，這樣才能有助于推房地產(chǎn)止滑企穩(wěn)，步入健康發(fā)展的上行通道。

上半年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共計(jì)有超180個(gè)城市，發(fā)布了500次的穩(wěn)樓市政策。初步分析看，這些政策的著力點(diǎn)集中于需求側(cè)，主要是對(duì)限售、限購(gòu)、限貸的“放松”。這些政策紓困有一定作用，但還應(yīng)加大力度、調(diào)整角度。如更加重視對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的精準(zhǔn)施策，可對(duì)“三條紅線”的做法作出一定的調(diào)整。考慮建立紓困基金，有效地解決當(dāng)前保交樓等問(wèn)題，避免風(fēng)險(xiǎn)蔓延。針對(duì)購(gòu)房者，修改完善剛性居住、改善性居住的條件認(rèn)定，比如要充分考慮到人口流動(dòng)、生活品質(zhì)提升等方面所帶來(lái)的新的、合理性的居住需求等等。

需要進(jìn)一步研究已有調(diào)控的實(shí)際效果，更加注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。地方政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，在需求端已經(jīng)做了大量工作。其特征是以打擊炒房為主要內(nèi)容，以限購(gòu)等作為主要方式，實(shí)質(zhì)是主要依靠行政機(jī)制與手段的力量。這雖然已取得了一定的積極效果，但一部分人群合理的住房需求以及供給端的短板問(wèn)題仍存在。供給與需求的傳導(dǎo)機(jī)制并不通暢。一個(gè)現(xiàn)象是，過(guò)去十幾年來(lái)，土地購(gòu)置面積、房屋完工面積增速等，都在下降。供地跟不上，商品房上漲的市場(chǎng)壓力始終存在。近年來(lái)，有的地方以雷霆萬(wàn)鈞力度打擊炒房，但因沒(méi)抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的關(guān)鍵問(wèn)題，行政化手段與市場(chǎng)機(jī)制有所悖離，效果因此打了折扣。再比如，當(dāng)前一些商品房樓盤(pán)面臨價(jià)格下調(diào)的壓力，地方政府通過(guò)下發(fā)通知等方式，限制房?jī)r(jià)下跌。這樣做有一定道理，但也要注意它的負(fù)面作用。其中一個(gè)負(fù)面作用是，這不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮價(jià)格的作用，從而實(shí)現(xiàn)回收資金、降低庫(kù)存的目的。長(zhǎng)此以往，這還強(qiáng)化了房子只能漲不能跌的預(yù)期，可能會(huì)累積更多的風(fēng)險(xiǎn)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，要以供求關(guān)系為核心，強(qiáng)調(diào)發(fā)揮市場(chǎng)化機(jī)制的作用，營(yíng)造市場(chǎng)化、法治化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，這有利于穩(wěn)步釋放房地產(chǎn)業(yè)的潛力，穩(wěn)步釋放其中的風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。

更為關(guān)鍵的是，需要牢固建立對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的信心。一些地方的政策部門(mén)原先有個(gè)看法，就是房地產(chǎn)與制造業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)是“破”與“立”的關(guān)系。這個(gè)看法轉(zhuǎn)換成的政策建議就是：要將房地產(chǎn)“破”掉，從而將資源引導(dǎo)到制造業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，將后者“立”起來(lái)。這個(gè)看法對(duì)于行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和瓶頸制約的認(rèn)識(shí)不夠清晰，且割裂了房地產(chǎn)與制造業(yè)等行業(yè)的內(nèi)在聯(lián)系。在實(shí)踐中，一些地方經(jīng)過(guò)一陣猛操作之后，房地產(chǎn)確實(shí)有所“破”，但制造業(yè)、高技術(shù)等行業(yè)并沒(méi)有因之“立”起來(lái)。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)具有穩(wěn)大盤(pán)的力量，不可輕言松動(dòng)。

房地產(chǎn)的這輪走勢(shì)，促使業(yè)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行再思考再認(rèn)識(shí)。靜態(tài)地看，我國(guó)人均居住面積達(dá)到40平米，戶均住房1套以上。但這里面忽略了動(dòng)態(tài)與結(jié)構(gòu)化的視角。從動(dòng)態(tài)看，隨著時(shí)間推移，居民居住條件的改善在量與質(zhì)上都還有較大的提升空間。從結(jié)構(gòu)上看，青年大學(xué)生、農(nóng)民工等重點(diǎn)群體，面臨住房困難，超特大城市人口增加帶來(lái)的住房短缺一直非常突出。我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣的特性，以及對(duì)深度城市化與房地產(chǎn)的重要關(guān)系都還需要加深理解與認(rèn)識(shí)。

（作者：馮奎 編輯：洪曉文）

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