萬科2021年度的股東大會像是一場股東與管理層配合默契的演出。

在完成既定的議案宣讀程序以后，萬科董事會秘書朱旭主持問答環(huán)節(jié)。股東的第一個問題，指向了萬科對房地產(chǎn)行業(yè)的看法，這與審理議案無關(guān)，以往朱旭會職業(yè)而巧妙地擋回去，但這一次她沒有。

萬科董事會主席郁亮接過了問題，用了15分鐘講述了他的觀點。而且與以往高喊“只種地不看天氣”的萬科不同，郁亮不再悲觀，迎合市場和股東，拋出了觸底論。郁亮說，從短期來看，市場已經(jīng)觸底，但恢復是一個緩慢而溫和的過程。

這無疑是房地產(chǎn)行業(yè)在迷茫中見到的一絲微光。那位總喜歡“狼來了”的萬科，明確地告訴你，行業(yè)需要信心，行業(yè)不需要再去警醒，只要有光明就要往前走。

郁亮不再販賣焦慮，但他的觀點邏輯并無根本性改變。

郁亮表示，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，房地產(chǎn)行業(yè)再回高增長高利潤的軌道已無可能，而萬科的當務(wù)之急是尋找新的發(fā)展模式，在主業(yè)迎來增長拐點之前，培育新的利潤增長曲線。

悲觀者正確，樂觀者勝利。多空切換之際，萬科如何從正確走向勝利？

審慎的樂觀

這或許是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展以來最低谷的時期。在股東大會上，郁亮感慨，“今年特別難過，也是我從業(yè)以來覺得壓力最大的一段時間?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)的艱難對于從業(yè)者而言感同身受，萬科卻選擇在悲觀中前行。郁亮說，行業(yè)艱難，但如果放在社會中去，一定不是最艱難的一個，也沒有任何理由躺平。

郁亮還說，房地產(chǎn)行業(yè)有兩大優(yōu)點，第一是仍然是10萬億級的市場，第二個是常做常新、常做常有。

他的一番話，對于市場的信心提振有明顯效果。

6月29日開盤后，房地產(chǎn)板塊連續(xù)拉升，萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口(001979)等漲聲一片。

一位機構(gòu)投資者在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時指出，萬科沒有灰頭土臉，郁亮這番發(fā)言是有擔當?shù)模o了行業(yè)正能量。

對于市場的表現(xiàn)，郁亮的判斷與當下的行業(yè)現(xiàn)狀是相契合的，也是統(tǒng)計機構(gòu)乃至市場數(shù)據(jù)反饋的事實所能夠被提煉出的結(jié)論。

郁亮表示，從短期來看市場已經(jīng)觸底，但是恢復是一個緩慢和溫和的過程。

郁亮的結(jié)論基于三點前提，一是調(diào)控政策帶來的積極影響；二是被疫情延誤的需求得到一定的回補；三是6月是房企沖業(yè)績的高峰。

郁亮認為，這些變量之中，除了政策是中期因素，其余的更可能是短期效果，因此郁亮沒有盲目樂觀，對于房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢依然是審慎的。

郁亮說，我沒有用反彈的說法，而是說恢復，因為今年6月的有起色是體現(xiàn)在環(huán)比上，同比降幅雖然在收窄，但預計還是會有不小的跌幅，且從底部往上走需要時間。

的確如此。房地產(chǎn)行業(yè)盡管有所回暖，但從人口總體結(jié)構(gòu)乃至城市發(fā)展趨勢，都預示房地產(chǎn)行業(yè)不可能再回到高增長的時代了。

根據(jù)郁亮的觀察，行業(yè)所面臨的一個很大不同是，目前人口狀況、人口結(jié)構(gòu)、收入水平，以及國家對行業(yè)的指導原則發(fā)生了非常大的變化。

因此，萬科也不能夠再沿著過去的邏輯，期待回到過去高峰時的數(shù)據(jù)和規(guī)模。

郁亮提到，不管未來的路有多長，多艱難，只有走下去才會有出頭之日?！跋嘈判袠I(yè)經(jīng)過這次洗禮，一定能夠為國家經(jīng)濟的健康發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻。”

面對新的發(fā)展階段，萬科要做的是，在單一的住宅開發(fā)以外發(fā)展增量?！爸灰粋€企業(yè)能夠服務(wù)好自己最主要的客戶，做出好產(chǎn)品和好服務(wù)來，還是可以熬過去?！庇袅帘硎?。

微光中前行

郁亮著眼未來的表態(tài)雖能夠讓股東與行業(yè)看到萬科的發(fā)展?jié)摿Γ诒矩斈陜衾麧櫹禄某傻漠斚?，似乎沒有其它能比業(yè)績企穩(wěn)回升更能安撫市場的情緒。

萬科過去對股東和公眾疏離，管理層每每被問及業(yè)績增長的目標以及預判，均很難從回答中提取到有效的信息量。

但時移勢易，這一次股東大會，面對歉收的業(yè)績，萬科管理層難得低姿態(tài)，罕見對多元化業(yè)務(wù)給出了相對確切的發(fā)展指引。

萬科總裁祝九勝指出，未來兩到三年，萬科想要實現(xiàn)的三個目標是：業(yè)績企穩(wěn)回升，開發(fā)業(yè)務(wù)維持第一陣營以及從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和服務(wù)并重。

祝九勝說，萬科今年物流業(yè)務(wù)要實現(xiàn)報表盈利，且過往幾年增速在50%左右；長租公寓業(yè)務(wù)已經(jīng)在現(xiàn)金流層面實現(xiàn)了盈利，也將會在明年實現(xiàn)會計報表層面的盈利。

多元化業(yè)務(wù)該交的學費萬科都交了，假以時日，或許能夠在萬科的報表中看到這些業(yè)務(wù)成為新的利潤蓄水池和增長點。

但即便如此，郁亮也提醒，萬科多元化業(yè)務(wù)要在營業(yè)收入及利潤上占到較大比重，是有難度的。

郁亮分析稱，萬物云現(xiàn)在不到300億元營業(yè)收入，指望達到幾千億元，可能所在行業(yè)并不支持；萬物云的利潤率方面，應(yīng)認識到服務(wù)行業(yè)是一個普通盈利水平的行業(yè)。此外，物流行業(yè)、長租公寓雖是熱門行業(yè)很受歡迎，但市場規(guī)模也并不大。

這或許是萬科股東對行業(yè)應(yīng)有的清醒認知。

以萬科對標的大和房建作為參考，大和房建2021年的營業(yè)收入約為2607億元，利潤約為120億元，利潤率僅4.6%。

無論是營收或者利潤，萬科都要遠高于同期的大和房建。而大和房建已經(jīng)是萬科能夠從全球找到的可以效仿學習的轉(zhuǎn)型成功案例。

因此，即便我們假定萬科的轉(zhuǎn)型是能夠取得成功的，但當萬科主業(yè)高增長不再、從而進入真正的縮表周期，萬科的股東對之或許應(yīng)該要更有平常心，不能再指望萬科能夠賺取超額利潤。

在股東大會上，缺席的萬科大股東代表深圳地鐵董事長辛杰也發(fā)來一段寄語——深鐵長期看好萬科，深鐵信奉長期主義，未來的路很長，只要萬科堅持追求更好的發(fā)展，為股東多創(chuàng)造價值和效益，市值一定會逐步修復。

辛杰說，萬科不僅要做世界500強企業(yè)，更要成為令人尊敬的百年企業(yè)，為股東、為社會、為利益相關(guān)方創(chuàng)造新的更大的價值。

殷殷期許，萬科卻也在摸索、在努力，在不確定中堅持正確而難的事情。

（作者：吳抒穎 編輯：林虹）

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