北京二輪土拍攬金500億房企精準(zhǔn)投資精算利潤

來源：智能家居時間：2022-06-02 06:40

整體來看，北京二輪土拍表現(xiàn)相對穩(wěn)健，具體地塊之間的分化態(tài)勢明顯，綜合地塊體量、項目利潤、操盤難度等因素，背后其實是精準(zhǔn)測算的結(jié)果。

6月1日，北京第二輪集中供地落下帷幕，總計攬金499.58億元，部分熱門地塊的爭奪之下，也隱藏著克制與理性。

本輪集中供地推出的17宗地中，7宗地底價成交，7宗地現(xiàn)場競拍溢價成交，共有4宗地達(dá)到最高溢價率15%，整體平均溢價率11%。

房企對熱門地塊的競爭充分展現(xiàn)了拿地決心，甚至在觸達(dá)地價上限后又觸達(dá)“政府持有產(chǎn)權(quán)比例”或“現(xiàn)房銷售面積”上限，最終通過搖號確定地塊歸屬。

另一方面，即便在“預(yù)申請”機制下，本輪集中供地依然出現(xiàn)了3宗流拍。冷熱分化的決定因素在于地塊的盈利確定性，房企算賬比以往更加審慎。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“精準(zhǔn)投資、精算利潤”成為房企當(dāng)下在北京土拍市場決策的準(zhǔn)繩。

而這場頗受關(guān)注的土拍，恰好發(fā)生于房地產(chǎn)的關(guān)鍵5月，4家民營房企出現(xiàn)在報名表中，被認(rèn)為一定程度上是房企信心回轉(zhuǎn)的象征，后續(xù)隨著銷售回暖，民營房企在“量入為出”的前提下，或許也會加大在土拍市場的投入。

爭奪優(yōu)質(zhì)地

本輪集中供地共有4宗地達(dá)到了最高溢價率15%，其中又有3宗在后續(xù)爭奪中紛紛觸達(dá)另一項限制標(biāo)準(zhǔn)（政府持有產(chǎn)權(quán)比例10%或現(xiàn)房銷售面積3萬平方米），最終只能通過搖號或遞交高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案確定地塊歸屬。

“這樣的熱情，能看出大家勢在必得的決心?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士感慨說。

以太陽宮地塊為例，該宗地總建筑面積為7.57萬平方米，起始價58.1億元，經(jīng)過15輪競價后，觸達(dá)地塊價格上限66.815億元，轉(zhuǎn)入競政府持有產(chǎn)權(quán)環(huán)節(jié)。經(jīng)過多輪舉牌后，中海以10%的政府持有產(chǎn)權(quán)比例觸達(dá)上限，再轉(zhuǎn)入搖號程序。最終，中建玖合以66.815億元、10%政府持有產(chǎn)權(quán)的代價競得太陽宮地塊，溢價率15%。

太陽宮地塊位于北三環(huán)與北四環(huán)之間，毗鄰在建的地鐵17號線，銷售指導(dǎo)價為13萬元/平方米，周邊二手房價格在12-15萬元左右，區(qū)域資源豐富，有著較好的區(qū)劃前景。

當(dāng)?shù)貕K價格達(dá)到上限時，樓面價已經(jīng)達(dá)到88250元/平方米，距離未來實際售價11.7萬元/平方米，還剩下2.88萬元的利潤差。郭毅認(rèn)為，這樣的房地價差對摘得地塊的企業(yè)來說是有考驗的，房企需要合理控制開發(fā)成本、提高開發(fā)速度。

“中建玖合的央企背景和建造體系出身，都對太陽宮地塊的開發(fā)有幫助，還是能夠打造出一個相對較好的產(chǎn)品。”郭毅表示。

而豐臺小瓦窯地塊無疑是當(dāng)天的另一大關(guān)注點。該地塊報價階段就吸引了13家報名主體，央企身影包括中鐵置業(yè)、電建、保利、華潤、葛洲壩(600068)、招商、中建、中海等，國企身影包括首創(chuàng)、首開、北京城建(600266)等企業(yè)，還吸引了潤澤、茂源等民營房企參與。

公開資料顯示，小瓦窯地塊位于西四環(huán)外、蓮石東路以南，地塊建筑面積5.94萬平方米，起始樓面價為3.87萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價為7.5萬元/平方米。在業(yè)內(nèi)人士看來，小瓦窯地塊的房地價差很大，利潤相對高。

現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)，各家房企快速舉牌加價，第12輪便觸達(dá)地價上限26.45億元，轉(zhuǎn)而進入競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，舉牌競爭也很激烈，保利以3萬平方米的現(xiàn)房銷售面積觸達(dá)第二項上限。

最終電建+首鋼聯(lián)合體在搖號環(huán)節(jié)摘得小瓦窯地塊，代價是26.45億元、3萬平方米現(xiàn)房銷售面積，現(xiàn)房銷售面積達(dá)到了建筑面積的50.5%。

“小瓦窯地塊成交的房地價差還是超過3萬元，房企可以在產(chǎn)品上做加法，也可以在價格上做減法，都能實現(xiàn)較好的利潤，這個項目在營銷層面也有更好的輾轉(zhuǎn)騰挪空間，大家才會去搶。”郭毅分析說。

此外，還有順義區(qū)薛大人莊地塊觸達(dá)地價上限和現(xiàn)房銷售面積上限，轉(zhuǎn)入“競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案”程序，結(jié)果預(yù)計在5個工作日后評審結(jié)束。在這宗地的爭奪中，民營房企懋源始終緊追首開和華潤，最終懋源也積極遞交了高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案。

“無論市場情況如何，優(yōu)質(zhì)地塊還是會受到熱捧?！币患胰珖苑科蟮谋本┴?fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，利潤空間較大或者未來銷售情況非常樂觀的地塊，往往還能體現(xiàn)出韌性。

追求確定性

以豐臺亞林西地塊為例，雖然位于三環(huán)內(nèi)，周邊配套成熟，銷售指導(dǎo)價11.2萬元，低于周邊次新二手房價格，較受市場看好，但同時，亞林西地塊也因為商業(yè)占比近半，考驗房企運營能力，資金占用量大等因素，報名房企僅有華潤一家，最終被央企華潤以底價獲得。

郭毅認(rèn)為，當(dāng)前北京土拍市場房企拿地依然比較理性和謹(jǐn)慎，在以銷定投、量入為出的前提下，精準(zhǔn)投資、精算利潤。她表示：“土拍市場熱度分化的背后，代表著一個更理性、更克制的投資時代的到來?！?/p>

觀察參與房企可以發(fā)現(xiàn)，央企、國企、區(qū)域城投公司等仍為主力，華潤參拍率超六成、報名9宗、斬獲2宗；北京城建與首開均報名6宗，分別競得2宗及1宗；中海報名5宗，落子2宗；中建系報名4宗、收獲2宗，中建二局搖號競得熱門太陽宮地塊。龍湖仍以底價策略為主，布局低溢價地塊，成為此次土拍中唯一有所斬獲的民企；懋源則在朝陽崔各莊奶西地塊和順義薛大人莊地塊表現(xiàn)積極。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，這反映出當(dāng)前房企資金面依然承壓的現(xiàn)象，疫情干擾也在一定程度上使得房企在土地投資方面較為謹(jǐn)慎。

“拿地要算好賬。”前述房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，土地是房企的命脈，補倉勢在必行，但前提是算好投入回報，做好節(jié)奏管控?！把肫?、國企還能依靠綜合能力獲得額外加成，比如本身就有建設(shè)能力，一定程度上可以降低成本，民營房企就得慎而又慎?！痹撊耸扛锌?。

（作者：孔海麗編輯：張偉賢）

（責(zé)任編輯：岳權(quán)利 HN152）